你被忽悠了么:全国楼市去库存,根本不需要10年!

http://news.dichan.sina.com.cn新浪财经作者:杨红旭2015/12/11 11:55:09 新浪地产
提要:近期,政府关心房地产库存,民间也热议这一话题。比如多篇媒体报导当前库存规模之大,需要10年去化,够2亿多人居住。而官方并无详细数据公布。于是,大家你猜我猜,担心而惊恐。

杨红旭

杨红旭

上海易居房地产研究院综合研究部部长

  近期,政府关心房地产库存,民间也热议这一话题。比如多篇媒体报导当前库存规模之大,需要10年去化,够2亿多人居住。而官方并无详细数据公布。于是,大家你猜我猜,担心而惊恐。

  国家统计局发布数据显示,截至10月底,全国商品房待售面积6.8亿平米,其中商品住宅待售面积为4.4亿平米。注意,这个指标只包括已竣工的现房,不含期房。

  全国商品房待售面积,过20年一直呈增长态势,这并不算什么怪事。主要是因为全国商品房销售面积呈增长态势。总有些房子暂时卖不掉。只在楼市火爆的2004年和2007年,这个指标曾小幅下跌过。但从2011年开始,待售面积突然快增,但增速冲高后回落,2013年高达40%以上,2014年20%以上,今年10月已放缓至18%。这就意味着,库存压力快要见顶了。

  

  除了现房库存,还有期房库存。但期房库存其实并不太重要,卖房需要一个周期,从拿到预售证到开盘,到签约备案,一般需要几个月。如果开盘后半年、一年都没卖出去,并已成为现房(由预售至竣工,住宅小区需要1-2年,办公楼、商场需几年),则说明确实销售困难。

  因此,期房库存很难界定,到底开盘之后几个月没卖出去算库存?统计局也因搞不清这个问题,所以只监测和公布现房数据,而公布期房待售面积。

  既然全国无公开统计,则只能看个别城市。比如以北京住建委公布的数据显示:之前商品住宅现房库存小于期房库存,从今年4月底,现房库存首次超过期房库存,并保持上涨趋势。截至今年5月18日,北京商品住宅大户型现房存量面积达到594万平方米,比小户型现房存量面积高出82%,达到历史峰值。

  作为一线城市的北京,总体来看,住宅供不应求,现房数量小于期房,才符合逻辑。因为销售速度快,多数期房还没等到变成现象,就已销售出去了。如此推理,那么多数楼市低迷的三四线城市,现房数量就更应大于预房了。这也只是推测。我们暂按待全国售预房和现房的数量不差多,即现房为4.4亿平米,期房为4.4亿平米,二者合计8.8亿平米左右。如果将这两类存货除以今年前10个月月均商品住宅销量(0.84亿平米),就可得出需要约11个月,就能去化完。

  纵观近些年的销售面积与新开工面积,每年的销售面积都少于新开工面积,也就形成了库存。比如,2009年开发企业商品住宅新开工面积9.3亿平米,商品住宅销售面积为8.6亿平米;2014年为新开工面积12.5亿平米,商品住宅销售面积为10.5亿平米。不过,还有应考虑到:新开工面积中的少量住宅,或者由开发商代为政府建设出租型保障房,或者自己持有经营。

  另外,还有两种潜在的期房:一种是已开工,但尚未预售。另一种是已购地,但尚未开工。前者比较难以测算,后者则有官方数据。比如,国家统计局数据表明,2013年全国房地产开发企业待开发土地面积4.2亿平米,如果按2的容积率,则可建成近9亿平米的住宅。其实,近十年,这一购地数据,基本与开发商购地数据相近,也即总体上看,开发商手中持有一年能卖完的土地存货。

  这很正常。开发商是商业动物,当房子不好卖的时候,自然会暂停拿地。所以,全国开发商手中的存量宅地,规模并不可怕。当前,规模较大的存货,应在已开工,却未售出的那部分。其次才是现房库存。

  从大城市来看,上海易居(博客)房地产研究院监测的全国35个城市(4个一线城市,20个二线城市,11个三线城市)的商品住宅库存变化,其中包括期房和现房库存。截至2015年10月底,库存总量为2.7亿平方米,但相比2011年上半年增长了一倍左右。不过,去年下半年不再增长,今年有所下滑,压力缓和。

  

  当前,我国新建商品住宅销售面积逼近历史高位,但尚难断定见顶。销售规模越大,所需库存也越大,所以2010年全国商品房待售面积明显大于2005年,不能因此而认为2010年的楼市比2005年低迷。此时,库存去化周期能更准确的衡量库存压力大小程度。

  2015年前10月,全国商品住宅销售面积8.4亿平米,其中现房面积为1.8亿平米,占比为约21%。截至10月底,全国商品住宅现房待售面积为4.4亿平,除以今年前10个月的月均现房销量(0.18亿平米),得出当前商品住宅现房库存的去化周期为24个月。这一数值相比合理值明显偏高。

  然而,由于期房销售的去化周期必定明显小于现房,综合来看并没那么可怕。可以大致推算期房去化周期。新开工面积会转化为期房,多数项目为一年左右。2014年全国开发企业的商品住宅新开工面积为12.5亿平米,假设剔除二成的开发企业为政府代建面积及自持面积,还有约10亿平米转化为期房,除以2015年约10亿平米的商品住宅销量,则去化周期为12个月左右。这一数值,与上文的另一种算法的11个月,非常接近,可以相互佐证。

  另外,库存压力测试,还可能拿国家统计局历年的商品房待售面积(现房),除以当前商品房销售面积(现房与期房),得出去化周期。虽然两组数据口径有差异,但其走势能说明问题(图1):1997年之后去化周期一路下滑,2007年最低点,当时楼市最火爆;2011年之后,曲线快速向上,说明全国商品房供大于求,但今年前10个月的数值与去年基本持平,不再增加,说明库存压力可能正在或者将见顶了。

  

  从大城市来看,上海易居房地产研究院的数据表明(图3),10月份35个城市新建商品住宅存销比为12.5,这也意味着市场需要用12.5个月的时间才能消化完这些库存,该数值相比9月份12.8个月收窄了0.3个月的水平。目前存销比为近22个月新低,大体相当于2013年12月份的水平。 显而易见,去年8月后,随着大城市成交量复苏,去化周期就趋于减小,形势持续好转,并不值得担心。

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