你被忽悠了么：全国楼市去库存，根本不需要10年！
杨红旭
上海易居房地产研究院综合研究部部长
近期，政府关心房地产库存，民间也热议这一话题。比如多篇媒体报导当前库存规模之大，需要10年去化，够2亿多人居住。而官方并无详细数据公布。于是，大家你猜我猜，担心而惊恐。
国家统计局发布数据显示，截至10月底，全国商品房待售面积6.8亿平米，其中商品住宅待售面积为4.4亿平米。注意，这个指标只包括已竣工的现房，不含期房。
全国商品房待售面积，过20年一直呈增长态势，这并不算什么怪事。主要是因为全国商品房销售面积呈增长态势。总有些房子暂时卖不掉。只在楼市火爆的2004年和2007年，这个指标曾小幅下跌过。但从2011年开始，待售面积突然快增，但增速冲高后回落，2013年高达40%以上，2014年20%以上，今年10月已放缓至18%。这就意味着，库存压力快要见顶了。
除了现房库存，还有期房库存。但期房库存其实并不太重要，卖房需要一个周期，从拿到预售证到开盘，到签约备案，一般需要几个月。如果开盘后半年、一年都没卖出去，并已成为现房(由预售至竣工，住宅小区需要1-2年，办公楼、商场需几年)，则说明确实销售困难。
因此，期房库存很难界定，到底开盘之后几个月没卖出去算库存？统计局也因搞不清这个问题，所以只监测和公布现房数据，而公布期房待售面积。
既然全国无公开统计，则只能看个别城市。比如以北京住建委公布的数据显示：之前商品住宅现房库存小于期房库存，从今年4月底，现房库存首次超过期房库存，并保持上涨趋势。截至今年5月18日，北京商品住宅大户型现房存量面积达到594万平方米，比小户型现房存量面积高出82%，达到历史峰值。
作为一线城市的北京，总体来看，住宅供不应求，现房数量小于期房，才符合逻辑。因为销售速度快，多数期房还没等到变成现象，就已销售出去了。如此推理，那么多数楼市低迷的三四线城市，现房数量就更应大于预房了。这也只是推测。我们暂按待全国售预房和现房的数量不差多，即现房为4.4亿平米，期房为4.4亿平米，二者合计8.8亿平米左右。如果将这两类存货除以今年前10个月月均商品住宅销量(0.84亿平米)，就可得出需要约11个月，就能去化完。
纵观近些年的销售面积与新开工面积，每年的销售面积都少于新开工面积，也就形成了库存。比如，2009年开发企业商品住宅新开工面积9.3亿平米，商品住宅销售面积为8.6亿平米；2014年为新开工面积12.5亿平米，商品住宅销售面积为10.5亿平米。不过，还有应考虑到：新开工面积中的少量住宅，或者由开发商代为政府建设出租型保障房，或者自己持有经营。
另外，还有两种潜在的期房：一种是已开工，但尚未预售。另一种是已购地，但尚未开工。前者比较难以测算，后者则有官方数据。比如，国家统计局数据表明，2013年全国房地产开发企业待开发土地面积4.2亿平米，如果按2的容积率，则可建成近9亿平米的住宅。其实，近十年，这一购地数据，基本与开发商购地数据相近，也即总体上看，开发商手中持有一年能卖完的土地存货。
这很正常。开发商是商业动物，当房子不好卖的时候，自然会暂停拿地。所以，全国开发商手中的存量宅地，规模并不可怕。当前，规模较大的存货，应在已开工，却未售出的那部分。其次才是现房库存。
从大城市来看，上海易居(博客)房地产研究院监测的全国35个城市(4个一线城市，20个二线城市，11个三线城市)的商品住宅库存变化，其中包括期房和现房库存。截至2015年10月底，库存总量为2.7亿平方米，但相比2011年上半年增长了一倍左右。不过，去年下半年不再增长，今年有所下滑，压力缓和。
当前，我国新建商品住宅销售面积逼近历史高位，但尚难断定见顶。销售规模越大，所需库存也越大，所以2010年全国商品房待售面积明显大于2005年，不能因此而认为2010年的楼市比2005年低迷。此时，库存去化周期能更准确的衡量库存压力大小程度。
2015年前10月，全国商品住宅销售面积8.4亿平米，其中现房面积为1.8亿平米，占比为约21%。截至10月底，全国商品住宅现房待售面积为4.4亿平，除以今年前10个月的月均现房销量(0.18亿平米)，得出当前商品住宅现房库存的去化周期为24个月。这一数值相比合理值明显偏高。
然而，由于期房销售的去化周期必定明显小于现房，综合来看并没那么可怕。可以大致推算期房去化周期。新开工面积会转化为期房，多数项目为一年左右。2014年全国开发企业的商品住宅新开工面积为12.5亿平米，假设剔除二成的开发企业为政府代建面积及自持面积，还有约10亿平米转化为期房，除以2015年约10亿平米的商品住宅销量，则去化周期为12个月左右。这一数值，与上文的另一种算法的11个月，非常接近，可以相互佐证。
另外，库存压力测试，还可能拿国家统计局历年的商品房待售面积(现房)，除以当前商品房销售面积(现房与期房)，得出去化周期。虽然两组数据口径有差异，但其走势能说明问题(图1)：1997年之后去化周期一路下滑，2007年最低点，当时楼市最火爆；2011年之后，曲线快速向上，说明全国商品房供大于求，但今年前10个月的数值与去年基本持平，不再增加，说明库存压力可能正在或者将见顶了。
从大城市来看，上海易居房地产研究院的数据表明(图3)，10月份35个城市新建商品住宅存销比为12.5，这也意味着市场需要用12.5个月的时间才能消化完这些库存，该数值相比9月份12.8个月收窄了0.3个月的水平。目前存销比为近22个月新低，大体相当于2013年12月份的水平。 显而易见，去年8月后，随着大城市成交量复苏，去化周期就趋于减小，形势持续好转，并不值得担心。
