“造城热”下冷思考 广钢新城叫板珠江新城为时尚早
22个月卖地338亿元
“造城热”下冷思考 广钢新城叫板珠江新城为时尚早
时代周报记者 胡天祥 发自广州
11月30日下午3时，广州广钢新城地块迎来新一批土地拍卖。经过23轮争夺，葛洲坝(600068,股吧)以26.7亿元总价拿下AF040233地块，楼面价19410元/平方米。随后出让的AF040408、AF040409地块则被保利以34.3亿元收入囊中，楼面价19315元/平方米。
最初源于广州三旧改造计划，加之需透过卖地筹集广钢集团转型发展资金等诸多因素而“诞生”的广钢新城，从2014年2月至今，已经陆续推出3批土地，累计成交金额达338亿元。
纵观广钢新城这三次土拍，政府卖地犹如房企销售，有低谷亦有高潮，但这似乎依然没有影响外来房企进驻广钢的热情。
保利、中海、金融街(000402,股吧)、葛洲坝等众多房企云集，使得广钢地块成为广州土地市场中较为独特的一个。不过，质疑声从未间断，过高的地价加之配套尚未落实，广钢新城溢价困难或导致项目保本微利的现实，仍成为萦绕在各大房企头上挥之不去的待解难题。
肩负广钢转型重任
作为广州规模最大的三旧改造项目，广钢新城规划编制的大背景是“存量土地再开发”（即“三旧”改造）成为时代主流。彼时，广钢新城总用地面积约6.46平方公里，涉及西塱村、东塱村、鹤洞村以及广州钢铁厂“三村一厂”用地，现状83%以上用地已经建设，“存量再开发”特征明显。
2008年，美国SOM公司开展白鹅潭地区城市设计工作，计划在广钢厂区规划建设一个约70公顷的中央公园，并在周边建设住宅街区。不过，这份规划中的公园占地面积占到广钢厂区用地的40%，加上道路等公建配套用地，无法开发经营的用地占了广钢厂区70%以上用地，远不足以筹措广钢集团转型的发展资金。
与一般“三旧”改造不同，广钢新城的特殊性在于其背负着为广钢集团提供还清债务、人员分流安置以及转型发展等提供支撑的重任。
时代周报记者了解到，广钢集团现有生产基地将交给政府作土地储备，在政府进行土地拍卖后广钢将获得拍卖款的六成作为补偿。这笔资金将用于债权债务的处理、职工分流与企业转型。此外，广钢将在现有地块上建总部大楼，用于公司办公及出租。
为了顺利推进这项“三旧”改造，广州规划局不断调整规划，其中中央公园的占地面积从最初的70公顷调整到2010年8月的46.3公顷，在2011年进一步缩小到10.8公顷，终获市政府审批通过。
但是，最终方案跟SOM的“中央公园+周边住区”构想已有较大差距，其中住宅片区成为普通住宅区，且围绕公园的土地均调整为商务办公用途，开发定位与整体片区存在矛盾，土地价值难以实现。
更为重要的是，广钢厂区地块与周边村属用地交错较多，若不对周边城中村用地进行统筹梳理与规划，旧村用地零散难以单独改造，将导致广钢厂区权属范围内零散用地无法出让，广钢厂区用地也仍将处于旧村包围，形成孤岛的开发格局。
上述两个因素促使“广钢新城”诞生。广州市政府明确提出，将周边三个城中村纳入范围进行统筹规划，建设广钢新城，通过规划向市场要价值。
2013年6月5日，广州市规划局公布《广钢新城控制性详细规划》，规划显示，广钢旧厂改造携手鹤洞、东塱和西塱旧村改造，合力升格为“广钢新城”。“广钢新城”规划定位为“特色宜居新区、专业交易中心”，总建筑面积达到1024万平方米，毛容积率1.56，规划居住人口19万人。这一面积已为广钢厂区面积的四倍，相当于广州大学城的1/3。
广钢新城雏形已具，趁着2013土地余温未降，广州市展开新一轮推地。
土拍由热到冷再到理性
2014年2月21日，广州国土房管局集中出让广州荔湾区芳村大道南5宗地块，总出让地价高达155.09亿元。该价格成为继2009年的广州亚运城后，起拍总价最高的住宅地块。
为避免地王出现，是次广钢新城土拍采用“定地价、竞配建”方式，地块出让价格即为挂牌价格，现场竞价方式为竞争配建拆迁安置房建筑面积。但由于广钢新城位于广州老城区，且政府对该地块有长远规划。各大房企不惜砸下重金夺地，土地价格屡屡被刷新。
最终，中海分别以17.11亿元、39.49亿元、39.38亿元拿下广钢新城3宗商住综合用地，加上安置房面积，成交楼面均价分别为19093元/平方米、19734元/平方米、19540元/平方米。这不仅刷新了荔湾区宅地单价地王，价格也直指2013年万科以19638元/平方米拿下的荔湾区地王。而华发斩获地块折合楼面地价23546元/平方米，金融街斩获地块折合楼面均价22031元/平方米，再度刷新地王价格。
然而，就这样一炮打红的广钢新城，并没有找到延续“疯狂”的条件。2014年9月底，广钢新城第二批土地出让遇冷，6宗地块中3宗底价成交，另有3宗地块流拍。
戏剧性的是，广钢新城该次楼面地价最高的一块地仅为18254元/平方米，比当年2月华发地王23546元/平方米要便宜近5000元/平方米，其中更有3块地因没有开发商竞价直接以1.4万多元/平方米的底价成交。
直到2015年11月30日，广钢新城第三批3宗地块出让，总收金61亿元，1.9万元/平方米的楼板价同样不能比肩2014年2月时的“盛况”。
楼盘“长高”保证利润
“土地价格的变化主要受大环境影响，”合富辉煌首席市场分析师龙斌告诉时代周报记者，第一期出让地块由于楼面价较高，预期会出现贴本风险。
合富辉煌研报指出，第一批地块楼面地价在1.8万-2.1万元/平方米间，第二批则在1.4万-1.82万元/平方米，但彼时周边楼价仅为1.8万-2万元/平方米。
由于地价过高，为保证利润，部分房企不得不申请调整规划拔高楼层。
以中海为例，资料显示，当时中海拿下的AF040402、AF040403地块，在此后的规划调整当中，其住宅的高度均拔高了1层。其中最高60层的住宅，破广州住宅最高楼层的纪录。
但由于楼层拔高，其项目容积率也随之上升。据网易数据库显示，中海花湾壹号容积率在7.22左右。“调高容积率，有利于企业降低成本，却在一定程度上影响了保持舒适度，”龙斌表示，如何在住宅舒适度和保证开发顺利进行两者间找到平衡，是广钢新城未来不得不直面的问题。
时代周报记者了解到，包括中海、金融街、保利等项目，仅层高在100米以上的超高层建筑就有23栋，楼层数在33-51层不等。超过50层的住宅楼达9栋，刷新广州“三旧改造”项目高度。
此外，或受广州房地产市场增长乏力影响，项目入市难以实现大幅度溢价，广钢新城开发周期也被延长。在2014年2月份出让的第一批地块中，仅有中海、金融街推出产品入市，华发股份(600325,股吧)竞得地块至今仍未见消息。时代周报记者翻阅华发股份2015年半年报，仅显示华发广钢地块已于2014年动工，但年报未披露其他信息。
2014年9月份出让的第二批土地，开发情况又如何？时代周报记者了解到，保利引入葛洲坝共同开发广钢地块目前项目暂定名为葛洲坝保利曼城，其他信息未披露。深振业竞得地块尚处在前期筹备阶段，至今未有动工迹象。而中国金茂广钢新城项目将与金融街联手打造的为金茂府。
溢价难题硬着头皮上
即便入市压力过大，广钢新城的开发商们也不得不硬着头皮上。
时代周报记者了解到，目前在广钢新城，中海、华发、金融街这三家拿地房企已经有两家推出了项目，但销售情况却不容乐观。
时代周报记者从广州市规划局官网阳光家缘处了解到，今年9月19日开盘的中海花湾壹号，截至12月2日仅卖出345套。在其未面世前，业内普遍认为，中海花湾壹号要实现盈利，入市价至少要3.8万元/平方米以上，这也是吹风价一直是4万元/平方米的原因。然而目前该项目在售户型多个户型，价格在2.7万-3.2万元/平放米之间。
广州资深地产专家韩世同告诉时代周报记者，广钢新城第一批土地地价的确过高，中海即便综合后续竞得多个相对地价较低地块开发，仍难免出现保本微利现象。
同样推出项目的金融街融穗华府销售形势亦不乐观，11月7日开盘到12月2日，25天里售出住宅45套，成交均价约30031元/平方米 ，其中有10天为零成交。
龙斌称，广钢新城目前在售楼盘都是3万左右的单价，这或许和目前市场供应量充足有关。
合富辉煌首席分析师黎文江表示，广钢新城所在的芳村区域房价从2012年1.6万元/平方米到2015年的2.3万元/平方米，3年上涨7000元/平方米。按照正常速度，目前3万元/平方米涨到4万元/平方米需要3年，刚好一个开发周期。
“先期进入的企业都面临高地价、高成本的困难，政府应该把相应的配套提前做好，这样先期入驻的企业有更好的溢价支撑。”韩世同指出。
但在广州“造城热”的今天，广钢新城配套又能否尽快落地？
造新城要持续投入
“规划很好，投入不足，造成多个新城发展滞后，”广州当地地产人士对时代周报记者如是评价现今广州城市规划。
时代周报记者了解到，近年来，政府规划诸如金融城、生态城、创新城等，兴起“造城热”。2013年高峰时期，一度有16个不同概念的“造城”项目推出。
据不完全统计，2014年，广州有12个具体新城建设项目已经启动，各个项目公布的规划面积相加约为182.96平方公里，相当于28个珠江新城的大小。
谈及目前广州各区遍地开花的“造城运动”时，原珠江新城总规划师、中山大学地理科学与规划学院教授袁奇峰直言，一个珠江新城就花了20年的时间，现在一下做那么多，过犹不及。
“从政绩角度讲，各个区域都要发展，造城热是意料之中的事情。”龙斌告诉时代周报记者。
然而，造城运动背后往往隐藏着不可小觑的债务压力。时代周报记者了解到，2014年末，广州本级政府负有偿还责任的债务规模预计为1496.91亿元，财政压力可想而知。
此前，政府往往会采取取消和缓建新城基建项目的方式缓解财政压力，番萝岗区公布取消的37个项目有9项是涉及正在建设中的“广州科学城”后续配套基建项目。
而政府早期规划的萝岗区“中新知识城”及增城中新镇的“广州教育城”，除早期进入的地产商房产销售项目外，诸多规划中的基建项目基本处于停滞状态。
2014年方开始大热的广钢新城，是否会遭遇同等境遇？
对于广钢新城，各大媒体铺天盖地报告中多次提及，政府对该板块的规划定位颇高，且两年内将投入千亿元进行市政配套设施的建设，而云集于此的知名央企、国企也在齐心协力积极“造城”，相信它会成功接棒珠江新城，成为广州新的热点板块。
“关键是政府可不可以持续投入，它今时今日投入，不代表一定可以持续投入，”中原地产项目部总经理黄韬指出，这一点是消费者、投资者甚至市场都无法控制的。
经纬行高级研究主任黄燕飞告诉时代周报记者，和珠江新城商业规划不同，广钢新城定位居住区，购房者对于生活配套需求十分迫切，相信政府会尽快把配套落实到位。
“珠江新城也被搁置过一段，先开发琶洲，后来再度扶持，”韩世同认为，从政府角度讲，应该保持地块发展的延续性，才能有利于城市的长期建设与持续发展。
