外来人口难支撑被豪宅住房

  最近一段时间以来，热点城市土地交易价格屡屡创出新高，楼面价格高出同区域存量住宅，“面粉价格高过面包”的现象已司空见惯，热点城市住宅“被豪宅化”的风险凸显。虽然“被豪宅化”可以一定程度刺激刚性及改善性需求入市，特别是外来人口刚性住宅需求释放，但外来人口终究难以支撑“被豪宅化”住宅，高房价以及由高房价带来的高昂生活成本，可能降低城市经济活力。

??热点城市房价有“被豪宅化”风险

  据中介机构统计数据，2015年1-11月，一线城市北京、上海土地出让金累计均已超过千亿元，分别达到1904亿及1368亿。广州土地出让金虽未过千亿，但同比增长8.2%。当前我国房地产市场区域结构化矛盾进一步加剧，热点城市土地和住房交易整体活跃，一线城市无疑成为热点中的热点。这与资金大量涌入一线城市有着直接关系。2015年11月，全国300城市合计土地出让金2418亿元，而一线城市土地出让金就达到1053亿元，占比接近一半。一线城市地王已经司空见惯，地价已经超过同区域存量住房交易价格，意味着未来住宅建成后的市场价格将大幅上涨，将同时带动同区域存量住房交易价格。

  外来人口一定程度支撑了当前热点城市房价高位运行。深入分析热点城市住房交易结构数据，不难发现，存量住宅交易量远远超过新建商品房，住宅交易区位向城市边缘运动，这些情况表明，处在住宅终端刚性需求的外来人口在很大程度上支撑了当前热点城市房价高位运行。据中介数据统计，2015年1-10月北京二手房住宅成交158328套，网签套数同比翻番，远远超过新建商品房成交套数。

  同时，北京新房交易重心向房山、通州、丰台、昌平等城市远郊区转移。这些情况表明，外来人口作为住宅终端需求群体，通过购买城市远郊区和二手房，支撑了改善性住房需求，以及热点城市房价高位运行。事实上，北京、上海等一线城市动辄近千万元一套的房产，也大多超过了城市中等收入群体的购买能力。如果不是通过住房置换链条，那么今年年初以来热点城市的高价商品房就因为潜在购买群体缺乏流动性而无法成交。这些城市存量房交易之所以如此活跃，很大程度上是由外来人口支撑起城市住房置换的链条。

  外来人口经济实力有限

  但应该看到，外来人口终究无法支撑热点城市“被豪宅化”的风险。毋庸置疑，热点城市基础设施完善，教育医疗资源丰富，就业机会相对充裕，对外来人口具有强大的吸引力。但城市人口增长并非没有约束，自然资源禀赋、城市管理能力、工作生活舒适度、城市生态环境等因素，都将制约城市人口流入。当前冬季北方愈演愈烈的雾霾，与特大城市人口规模过度聚集导致污染物无法及时消散存在密切的关系。不仅如此，外来人口过度聚集城市，也将对周边城镇形成虹吸效应，导致周边城市发展速度滞后，加剧区域经济发展不平衡。

  随着互联网 经济的兴起，人口集聚所带来的成本降低效应已经并不明显。而城市生活舒适度反而成为人们考量的一个重要因素。就业机会并不依赖特定城市，通过“互联网 ”全天候无限制联系，降低了外来人口流入城市的必要性。同时，外来人口本身属于受雇佣群体，经济实力整体薄弱，对热点城市高房价的接受程度有限，最终迫使这些人不断向城市远郊区移动。热点城市建设摊大饼的结果，最终是形成多个卫星城市，“多中心布局”所引发的住宅流动性下降，反而限制了城市房价进一步上涨的空间。

??高房价降低了城市经济竞争力

  深入分析热点城市产业结构不难发现，房地产业和金融业是支撑城市经济增长的两大支柱性产业。从需求端分析，个别城市房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重接近50%。从供给端分析，资金大量聚集热点城市，是金融业繁荣的重要推动力量。但以房地产业和金融业为两大支撑的城市经济存在脆弱性。从房地产业分析，热点城市盖房终究有止境。从金融业分析，容易受到经济周期波动的影响。高房价以及由此推升的高昂生活成本，决定了从事低附加值的人群在城市生活举步维艰，但他们提供的服务又是城市生活不可或缺的。

  应该看到，受高房价制约，各个热点城市经济规划均提出要发展高端制造业、高附加值产业。但高端制造业和高附加值产业对城市人口的吸收能力毕竟有限。事实上，很多高端制造业和高附加值产业的生产基地并不在该城市。目前热点城市不断上升的人口规模，并不必然是趋势。一旦房地产业发展陷入停滞，城市就业机会也将显著下降，外来人口流入也将见顶。可怕的是，热点城市房地产业发展或已经陷入“自我支撑”的恶性循环，“人口流入支持房地产开发企业大量拿地开发住宅，而住宅开发吸引更多人口流入”，最终热点城市也将面临当前钢铁行业巨大产能过剩问题，不能不值得高度警惕。

  进一步说，热点城市对周边城市资源和人口的虹吸，是否更有利于经济社会环境发展，仍需要深入分析研究。

  当前应该高度关注包括外来人口在内的中低收入群体的刚性住房需求。在热点城市“被豪宅化”趋势进一步加剧的情况下，商品房基本上超出这些人的购买力。但因为热点城市外来人口众多，无论是提供廉租房，还是限价房，都是件操作上极为棘手的事情。热点城市外来人员的本地居民化，在高房价压力下，将会是巨额支出。可见，热点城市房价上涨有基础，但涨幅空间受约束。