昨日，由平安银行主办的第三届平安地产金融创新论坛在深圳举行。

  中国金融四十人论坛高级研究员、原外管局国际收支司司长管涛在论坛上表示，一线城市房价稳步上扬与汇率、资本流动并无必然联系，但不能忽视的是，汇改将间接影响房企境外融资及投资者市场信心。

  汇改间接影响 

  房地产行业

  今年8月11日，人民币汇率机制进行重大改革，人民币对美元中间价的报价方式改为按照上一天的收盘价来确定当天的中间价，同时综合考虑外汇供求状况和国际市场的人民币汇率走势。

  截至目前，距离“811汇改”已过去近4个月，这当中人民币汇率出现一定幅度的调整，从8月11日到11月底，人民币汇率中间价下跌了4.3%，资本流出压力也备受关注。

  原本汇率贬值、资本外流，会对国内资产价格带来压力，股票市场也确实反映了这个压力，但传导至房地产行业，管涛认为，“811汇改”对国内房地产并没有产生什么明显的影响，他表示，“北上广深等一线城市房价稳步上扬，跟汇率、跟资本流动并没有必然联系”。

  在管涛看来，并不能忽略汇改对房地产行业的间接影响可能是客观存在的。“第一，国内很多房企在境外有很多外币融资和人民币融资，由于人民币汇率双向波动，在短期内可能存在一种贬值调整的压力，这有可能会造成房企外币融资，可能会存在汇率风险敞口，本币融资在过去人民币升值预期下，可能境外借人民币成本是低的，但最近一段时间人民币境外融资成本上升，甚至高于在岸市场融资成本，这可能对房地产企业融资带来一定冲击。”管涛称。

  此外，管涛认为，如果人民币汇率调整过于剧烈也会对投资者市场信心带来一定冲击，这有可能会造成短期内国内资产市场调整的压力。

  房企应如何应对潜在的汇改间接影响？管涛称，在主动适应“资本流出、汇率双向波动”新常态基础上，要对跨境资本流动、汇率走势建立起一个好的、经得起考验的分析框架，对汇率做出更好的判断；其次是控制好风险，汇改后，房企境外融资不确定性增加，利弊难分，应在情景分析基础上做好相关的风控措施，尽量减少无谓的风险敞口；第三则是对风险敞口进行适度套保，将不确定性变成确定性。

  居民资产配置中

  置业占比将下降

  除探究人民币汇改对地产行业影响外，管涛还在论坛中提及未来五年居民金融资产配置中的“变”与“不变”。

  “变”指的是房地产在家庭资产配置中的比例有可能下降。管涛表示，数据显示，目前国内家庭资产配置中，70%是房地产，银行存款是20%，其他的金融资产是10%，未来五年随着金融市场的发展，金融工具越来越丰富，可能存款和置业在金融资产中的配置会下降，而其他资产的占比会上升，这对房地产市场的发展是有好处的。

  “从两个角度来讲，首先，社会资源的分布更加多元化以后，可以减少过多的流动性造成房地产价格的虚高；其次，房地产金融的发展会创造出很多新的金融工具，比如房地产金融的资产证券化，对于一个家庭是一个资产，对另外一个家庭也是资产，买资产证券化的产品也是资产，这可以帮助家庭更便利、更廉价地获得房产，我觉得这一定不是坏事。”管涛称。

  “不变”则是尽管房地产在家庭中资产的占比有可能下降，但应该还是会在配比中占主导地位。

  管涛认为这主要基于两个原因，首先是中国的传统文化提倡“居者有其屋”，居民愿意置业而不愿意租房，何况国内租房条件也不是很好，法律上对租户缺乏保护；其次是中国还处于城镇化进程中，有刚性住房需求，这意味着将来房地产在家庭的金融资产里还是占相当重要的位置。