作者：昌盛联行(北京)商业地产管理顾问有限公司执行总经理  李超

　　 如果谈起北京前门大街的历史，完全可以追溯到明朝中叶期间，鉴于当时商业集市的繁荣，位于现如今的前门大街两侧出现了鲜鱼口、猪(现为“珠”)市口、煤市口、粮食店等民生集市和街道，久而久之当时的前门大街才逐渐成为一条中国较为早期的集市商品交易街，现称为商业街。转到清朝中叶年间，所谓的前门大街区域已经扩展到现如今北京城东西河沿，西到琉璃厂，南至今天的珠市口以及天桥地区。真正的大前门地区除现在的前门大街外，还包括如上提到过的区域以及廊房胡同、大栅栏、珠宝市、粮食店、打磨厂、鲜鱼口等，进而形成了鲜鱼市、肉市、果子市、布市、草市、猪市、粮食市、珠宝市、瓜子市，这些地区单从字眼上看就可只其意，民间杂耍、商贾街铺、酒肆茶楼、曲艺说唱，形成前门地区有机联系的商业整体，但又相互独立成群，特点鲜明。从所处的地理位置看，正是北京城的中心地带、当时正是城里通往城外的起点。时过今日，历经500多年，造就了现如今北京前门地区商业中心在国内显著的商业地位。

　　 可就是有着500多年老北京历史沉淀的前门大街，为什么经过规划改造后的前门步行街却成了现如今的“不行街”、“死街”？没有了老北京历史商业的辉煌，改造后的前门大街已经成为本地人不去，外地人短暂停留拍照的取景地。前门大街商业之死的原因何在？

　　 下面让我述说个人总结的前门大街商业之死的“七宗罪”。

　　 一宗罪：动了老北京城的龙脉。

　　 从易学角度讲，前门大街乃是北京城的中轴线、龙脊之道，古时皇帝出宫赴天坛的御路；八十年代成为北京城内的重要交通枢纽必经要道，可见地理位置的重要性及没有复制性。我想北京市政府领导决定改造前门大街时也一定咨询了众多学术界的专家学者，更听取了各方的意见，难讲是否有将中国的易学之道与当今的商业地产之学相融合贯通的长远规划之谈，否则，不会出现如今前门步行街南端至珠市口即被东西走向的两广大街拦截的死路。商业街区不能出现断头路，现如今前门大街改造成为步行街，从月亮湾到现在的珠市口总长约为845米，古时的前门大街是延伸到天桥、永定门，全长约1600米，连接天桥地区形成的繁华热闹集市，现如今留头去尾断头路的人行步道，没有了往日车水马龙的穿行，也就没有了易学之道所称的财水，无财之街谈何旺市？！

　　 当然，我一定赞同北京市政府出于城市建设、交通改造、人居安康等层面将已在上世纪八十年代就已经开始繁重不堪的前门地区的交通进行改造的决心。规划改造的方案也就成了现在前门大街东西两侧形成了与前门大街平行的南北两条市政干道——西侧新煤市街、东侧前门东街，将机动车、非机动车导入两侧，同时原前门楼南侧的公交站点均已经进行了搬迁，限制机动车及非机动车通行、起点没有了人流的汇集，易学原理来讲叫做财散人尽。我每次去前门大街，屡屡看到都是这番的景象：原来小时候人流车流如织的前门大街早已物是人非，看到是旅游团体在抢拍照片，即使这样前门步行街上人流也是寥寥无几，没有了人流，购物消费的商流在哪里？前门步行街俨然成为“不行街”。

　　 二宗罪：官急功商急利的后果

　　 中国各地的政府官员都在着想自己当政期间的执政业绩如何丰功伟绩，导致的结果就是损害了广大人民群众的利益和破坏了地域历史的文化底蕴风貌。中国就一个北京，北京就一个前门大街，作为北京市政府的时任主管领导只能说统筹考虑欠佳，将前门大街的改造归属为原崇文区政府进行实施，从属地关系上没有错误，但前门大街作为老北京的历史遗产，作为北京市政府难道没有责任继承和维护发扬吗？！让人吃惊且更为错误的做法是，将后期前门大街的商业经营权出让给潘石屹(微博 博客)的SOHO中国，这显然是错上加错。潘石屹就是个商人，商人的头脑里只有钱和利，我想在潘石屹的心里，他一定是恨不能把前门城楼和箭楼都拆了盖他自己的写字楼才痛快，这样的官商结合好像在合作开始就注定一定无法成功。

　　 SOHO中国毁了北京人心目中的前门大街，现在已经将利益充满了没有任何文化底蕴的前门大街。现如今市场化的运作方式我本人不反对，但政府一定要区分西瓜和芝麻，政府在搞政绩的同时应该考虑如何保护老祖宗给我们遗留的历史无法复制的产物。前门大街商业运作模式的失败与其说是产业结构的失败，不如讲就是官员急功商人急利的后果。

　　 三宗罪：商业街区规划不合理。

　　 西起前门大街，东至现前门东街，南起两广大街、北至月亮湾东侧，改造规划的建筑面积余40多万平米，由于地理位置的特殊性，建筑规划的建筑高度有限制，所以现在规划的建筑最高地上为三层模式，局部地下停车场和部分打开的地下商业空间。如果将这个地区看做一个整体商业项目，前门大街就是外街，大街东侧至前门东路之间的街区就是内街。如此大体量的商业建筑集群，作为外街的前门大街现在经营都是惨目忍睹，最为内街的商业谈何招商和经营？也就呈现了现如今的景象：大街东侧的内街根本没有人流可言，早期还有少部分进驻的商家现如今都已经闭店撤离。规划经营者也到时煞费苦心，为了达到吸引人流的目的，在现在鲜鱼口美食街的南侧内街区域规划了台湾文化商务区，但是结果还是悲哀。商业业态规划的初衷想法值得肯定，但规划者显然不懂台湾文化的真谛，他们的想法是将一些台湾商家、商品引进来、摆放阿里山的小火车作为内街里的观光道具就能形成吸客的法宝，显然是错误的天真。一个地区的地域文化不是把这个地区的商品、物件进行展示就能体现这个地区的民俗底蕴，殊不知老北京建筑的风格首当其冲就不能与现状定位的台湾文化商务区相融合。这是定位模式的败笔，是无商业思维的胡乱表现。

　　 在国内所有城市，街区式商业最为难点的症结都在内街经营环节或向上引流问题上，前门大街如此大的内街和众多的局部二层商业街区以及还有地下开放式商业，40多万方体量的商业面积，招商本身就是个困难，你又如何经营？现如今的前门大街东侧你会发现每隔几十米就有一处楼梯通往内街的二层，我不止一次的观察过，没有发现有人愿意上楼梯到二层的内街。当然，现在前门大街的内街可以说是空无一人，除了现在的鲜鱼口美食街人流如织，其他内街显然已经睡死。北京是一个国际都市，各种文化相互融合，前门大街只是北京历史舞台上的一个点，虽然北京现在人口众多，但消费者选择的地方更是多样，40多万体量的商业街区，除了建筑进行了修旧之外，好像没有别的能够吸引地域消费者的地方。

　　 四宗罪：穿着建筑外衣的普通商业街。

　　 前门大街从改造修建之初，就提出修复前门大街的历史风貌。中国人的仿造技术在世界上了得，修缮前门大街的建筑风貌可以做到，这是硬件的问题，但前门大街的“软件”即几百年沉淀的历史好像已经烟飞云散，早已没有了踪影。现在有的只是：前门大街北口西侧仿古建筑里的洋咖啡星巴克、商街里的国际快时尚品牌ZARA、H&M和国际速食麦当劳等一批在北京其他地方都非常容易找到的商业品牌，更有甚者还有像前门大街一样进行改造了的前身为哎呀呀的十元街边店——号称来自日本的低端仿造品品牌名创优品……

　　 我们先不论这些商业品牌的价值，单看商业品牌的组合，虽然保留和后期引进了一些北京的老字号，如全聚德、瑞蚨祥、内联升、张一元、都一处等等，但抛开重建的前门大街建筑仿古做旧方式，与其他地区的商业街区又有何不同，好像没有。有的是普通不能在普通的味道，除了独特的地理位置，现如今的前门大街俨然成了旅游观光拍照街。铛铛车虽然是前门大街上的一处风景，但没有了人流消费的街区，只能把开行时间间隔延长或者成为固定地为到北京旅游游客的取景素材之用。特色商业街区，不应只是建筑形式的恢复或模仿，内涵的地域文化特征不能展现是不能体现前门大街的商业价值的。中国的上海外滩可以用20年的时间把欧洲上百年的建筑历史模仿的惟妙惟肖，但历史文化是难以被模仿的。所以前门大街现状的经营特点只能讲是处在北京独特地理位置上通过仿古建筑经营的普通商业街。

　　 五宗罪：前门大街是没有文化内涵的“麋鹿”。

　　 前门大街改造之初定位不清楚，规划当初，肯定又想恢复其历史原貌、又想打造成现代商业街，这样就产生了不可调和的矛盾，同时也造成了没有了老北京前门的历史文化。如果仿造建筑就能体现历史文化内涵，那现在就已经没有历史可言。改造前门大街扒掉了多少间老北京的四合院、拆了多少条有历史典故的胡同，现如今有的只是一些仿古建筑和无人气的氛围，原来在此地川流的北京土著早已搬迁到北京五环之外，很多老字号因为改造后租金太贵就彻底告别了这里，现在的前门大街早已物是人非，因为破坏了原有前门大街的历史肌理。从这一点来看，前门大街的改造的主管领导们，真应该好好学学浙江杭州的南宋御街，同样都是城市中历史的老街改造，南宋御街当时的设计师就提出“坚决不做强制拆迁，保持足够数量的原住民，要保持生活的魅力”的核心原则。这种原则虽然不能满足少数人大赚一笔的需求，但是能把城市历史遗留资源和文化积淀良好利用，这种价值是金钱换之不来的，连设计者自己也说这种项目“利益链太复杂”，南宋御街“复制很难，不可推广”。试想，时任执政者通常都急功，开发商通常都近利，一条老街的文化须有上百年才形成，急功近利的官商能改造出好结果吗？四不像——“麋鹿”的商业街区产品就这样出现。

　　 六宗罪：不懂业态规划与商业消费特征。

　　 从目前来看(2015年12月)前门大街的经营只能有惨淡二字来形容。当然会有很多人持反驳意见：现在周六日有很多人啊！这只能是外行看热闹，内行看门道。前门大街的空铺率你难道没有发现！现在的空铺率至少有35%，作为北京城里中轴线上的重要商业区域，上世纪八、九十年代，前门大街可是一铺难求，真可谓黄金商铺，现如今改造后的前门步行街可真是天壤之别。2008年5月开街，当时前门大街的租金约为36元/每平米/天，现如今前门大街的租金约为10多元/每平米/天，衰减及其明显，就这样还是有很多撤租的商户。现所谓的台湾文化商务区的租金竟然高达15元/每平米/天，内街高于外街近乎50%的做法，显然是策略的失败，2014年我到前门大街时，台湾文化商务区还有不足6家店铺在经营，现如今已经一家全无。高额的租金水平扼杀了承租商户的区间利润，不撤租才怪。

　　 当然，更为明显的问题是业态规划与实际消费。现如今只有前门大街里的鲜鱼口美食街人流攒动，主街除了北进口全聚德鲜有朝着老字号去的外地游客之外，其他位置基本没有消费人流。商街东西侧当然也有部分老北京老字号，如瑞蚨祥、内联升、都一处等，其他商铺但绝大多数都是现代商业潮牌，像ZARA、H&M、星巴克、麦当劳等等，当然还有一些不知名的珠宝玉石、旅游食品、修理钟表等商业业态，更有马迭尔这样来自哈尔滨的外埠品牌，如果前门大街的案名叫做世界大道，我觉得现在的品牌集合落位与之相符，现在完全是名不副实。我们能够从这样落位的业态中发现，其实只要能够承受租金，有没有老北京的文化、是不是品牌、符合不合符拟定规划初衷，都能够进来，这就造成了现如今说中不中说洋不洋的业态规划乱象之举。

　　 我个人观点，现在鲜鱼口内的美食街的落位显然不妥，美食街内的大部分小吃店铺却为老北京所有，如天兴居的炒肝、锦芳小吃、炸糕辛、烤肉季、老北京炸酱面、黑猴百货店等，美食餐饮业态作为当今商业大城市消费的拳头业态，理应穿插在前门大街的主街东西两侧的铺面上，一是现要繁荣前门大街的主街，而是前门大街的东西两侧均为一拖二或局部拖三设计规划，这些餐饮小吃业态完全可以充分进行利用二三层的经营面积，这样主街繁荣，才能带动其他区域的消费，更使消费人流到达前门大街向南更远端。像日本大阪的心斋桥美食街，街区两侧通过各类美食店铺与其他业态商品的搭配，整条街人流摩肩接踵，餐饮小吃处处排队。前门大街如果也是这样的景象，主街一荣则荣。但是现在的人流从前门大街的北侧导入后，到达大栅栏、鲜鱼口后已经严重分流，使得前门大街向南延伸的部分人流具减，截留作用明显，主街商业消费极差，导致现在主街上闭店撤铺随处可见。当然，从另一个侧面也说明，即使有再多的人流，进店的提袋率消费显然不够商家维持租金和预期收益的。

　　 现在的鲜鱼口美食街规划定位也有待商榷，鲜鱼口街成市于明朝正统年间，距今已有570多年历史。因为当年大运河流经于此，鲜鱼口作为漕运码头，是贩卖鲜鱼的地方，因此得名“鲜鱼巷”，后来逐渐成为北京南城著名的商业街区。历史上鲜鱼口曾汇聚了北京著名的老字号餐馆、零售店铺、戏园、浴池、茶楼和手工艺作坊等，并不是现如今的只有小吃美食，更多的是老北京的生活民居的体现，如今将鲜鱼口定为成美食街显然没有体现老北京的历史之道。这显然是规划者不懂历史与商业业态落位的规划之法则，既然要恢复老前门大街的原貌，简单靠修缮的仿古建筑和现代商业结合，显然远远不够，这凸显商业操盘手的水平和经验的不足。

　　 七宗罪：历史文化传承是经营而不是运营。

　　 前门大街的规划与商业定位经营早已面目全非，历史的文化需要承载者潜心研究、合理经营，而不是按照传统的商业地产开发之道去运营。经营的核心内涵是如何体现产品的价值，规划改建前门大街的初衷，从时任执政主管领导自身也想既要改善北京现代的城市交通、人居品质，又要兼顾前门大街的复原，做成现如今的样子，恐怕当初的规划就是个模糊不清、没有明显特征的决定。运营的核心是继承已有的产业成果，将良好的态势进行良性循环，前门大街的经营权卖给了SOHO中国这样只顾自身经济利益的商人，能够保持步行街不脏乱差、能够把空铺租出换成现金流水，我看恐怕就不会有别的了。

　　 虽然早已是市场经济时代，但市场经济模式下要分清核心要素，前门大街的经营应该是北京市政府主导，因为这里代表着老北京的历史。前门大街不光要做成全国知名的旅游商业街区，还要成为北京人消遣怀旧历史的另一番文化天地。所以作为城市的当家人——政府运营的角色应该凸显。

　　 前门大街的经营，我作为商业地产从业者、作为一个北京人，更想看到、听到的景象是这样的电影片段：熙熙攘攘的前门大街上，练跤耍帆、拉洋片；大碗茶吹唐人的吆喝应声绕耳；拉洋车、练杂技；耍大刀吞宝剑、练气功、拉硬弓；耍飞叉、练车技；有搭棚撂地，也有提笼架鸟、耍狗熊……其实这样的景象不光我想看到，来此旅游的世界各地游人更像看到。所以经营前门大街的核心应该是：把前门的大街的商业看作是一场老北京定式的历史舞台剧而去考虑如何演绎好才对。

　　 对于前门大街从现状的病态如何盘活，我就不再进行讲说。因为你们再用商人经营着前门大街，想要解题答案，也要用商人做法从我这里获取。

　　 个人之鉴，备述至此。原文链接http://www.meiti100.cn/news/48821449447941770