均价4.4万＋！ 炒房客助深圳房价破中国纪录

　　与岭南入冬后短现寒意一样，深圳楼市在入冬后再次迎来一波翘尾行情。

　　深圳市官方统计数据显示，11月深圳全市成交新房住宅5668套，与10月基本持平，但新房成交均价却高达44761元/平方米，环比上涨33.2%，同比大涨68.7%。

　　这是深圳新房住宅均价首次突破4万＋，同时这个价格也创下全国楼市纪录！

　　链家研究数据显示，11月上海新房成交均价为34730元/平方米，11月北京一手纯商品住宅成交均价32299元/平方米，同样创下两个城市的历史纪录——但与深圳房价相比，北京和上海显然弱爆了。

　　如果不与“房价宇宙中心”的香港和新加坡相比，4.4万/平方米的均价，在国际城市房价排行榜上，深圳也绝对有着自己的一席之地。英国最大房产搜寻网站Rightmove的数据显示，伦敦目前一套典型房屋的价格约为44.33万英镑(约合426.59万元)，而深圳一套典型90平方米3房的总价(约400万元)，与伦敦典型房屋总价已极为接近。

　　这一切都是在十年内发生的。过去十年，深圳全市房价上涨超过七倍，前海蛇口自贸区受益最大的宝安区涨幅最高，十年间房价涨幅超过十倍；同样受益于自贸区的南山区十年房价涨幅也在十倍左右。

　　全国房价纪录的诞生，要拜深圳楼市11月楼市的成交备案结构所赐。深圳10月入市新房项目里，半数楼盘来自南山、福田等原关内地区和受前海概念影响的宝安中心区，单价5万元＋的楼盘超过7成！

　　在这个疯狂到无法预见未来的市场里，开发商们也都在“以价换量”，尽量能赶上这轮国家牛市。11月的最后一个周末，6个纯新盘推售超过3000套房子，前海港湾花园4.6万元/平方米起、锦荟Park 2.6万元/平方米起的价格，普遍低于周边项目价格以及购房者预期。

　　11月初，热门片区的龙华鸿荣源·壹城中心首次推出1637套房源，均价4.35万元/平方米，这一价格低于该区域二手房高位价格，6小时售罄，成交60亿元。

　　但这一号称创造“深圳近10年来最大规模万人购房”的开发商，随后被政府约谈，敬告其勿大肆“炒作”。

　　但也有不少开发商因为不理性定价而遭受重大挫折。位于塘朗地铁站的宝能城曾于11月20日推出627套房源，均价约6.5万元/平方米。不愿具名的地产中介监测数据显示，该项目认筹20万元的客户高达1500个，但该项目并没有像之前深圳楼盘一样“日光”，仅销售200多套，这意味着，绝大部分客户被高价吓跑了。

　　宝能城项目开发商内部人员告诉界面新闻，项目认筹情况非常好，高价逼退客户主要是由于高层人员对于市场过于乐观，而“叫好又叫座”的期望落空后，“公司销售和策划开始有所抱怨。”

　　新房市场也带动了一波二手房行情。根据深圳中原研究中心监测，深圳11月二手住宅成交9594套，环比大幅上涨42.5%，走出了前两月的淡季。虽然新房市场的供应增加有一定分流效应，但近期成交的氛围也开始影响到二手房市场。

　　从区域二手房价格数值来看，深圳各区价格分化进一步凸显。传统的城市中心福田区二手房价格保持在5万元/平方米的价格区间，而其西面的南山区11月二手房均价正式突破6万元/平方米，更西边的宝安区二手房价格则仅次于南山和福田，并且均价高出全市平均水平，因此深圳再向西发展的趋势已一览无余。

　　冷淡两月之后的深圳房价何以再次打满“鸡血”？深圳链家市场研究中心总监肖小平透露，从近两月的市场监测来看，首次购房后立即挂盘出售的情况占比明显上升，这意味着新入市的购房者资金实力并不强，只不过是对房价上涨预期强烈，“如果此时购房用了高杠杆的话，能撑到什么时候就很难说了。”

　　目前链家监测到的深圳楼市投资客比例已超过25%。正常市场投资客的比例应介于10-15%之间。肖小平称投资客通常的做法是留足一两年的月供资金，但激进投资者甚至只留半年月供资金，假如购房资金成本较高的话，房价涨幅一旦锐减或停止，有可能引发断供的风险，“毕竟在深圳炒房，房价至少上涨20%才有可能赚钱。”

　　在房价高位入市的行情下，资金实力不强的投资者仍在涌入，他们利用高杠杆赌房价短期内仍会暴涨。这让中原集团董事会主席兼总裁施永青都对界面新闻感叹，他长期看好深圳，建议有房产的长期持有，但真不要再继续疯狂加码。

　　被认为处于“高位盘整”的深圳楼市，新房开发商定价越发谨慎，年底“以价换量”将成为主流，这意味着成交量和4.4万＋或将成为这个城市的极限。诸多投资客和肖小平一样曾恐慌表示：处于“疯狂”之中的深圳，当一个楼盘90%的新房购买者均为投资客的时候，谁来接盘？下一个接盘者是谁？什么时候能够接盘？

　　大概只有退潮时，才知道谁在裸泳。