中央打响4个歼灭战，楼市库存怎么办？
杨红旭
上海易居房地产研究院综合研究部部长
近日，在“财经年会-2016预测与战略”论坛上，中央财经领导小组办公室副主任杨伟民演讲时提到：11月中央财经领导小组第11次会议，专题研究了经济结构性改革题，提出了5+4+3行动方案。
其中“5”属于战略，而“4”指代是战术，近期就要打好“4”个歼灭战。一是化解过剩产能，二是开展降低实体经济企业成本行动，三是化解房地产库存，四是防范化解金融风险。
鉴于演讲者的特殊身份，所透露的这一信息，说明当前中央高对于楼市的担心情绪还在升温。其实，从近期习李的相关讲话中多次提及房地产高库存，也可知去库存成为当前中国经济领域的重要工作。
关于去库存，杨伟民表示：化解房地产库存，促进房地产持续发展，不能片面的理解为仅仅是为了当期经济增长，更主要的是为了推进以人为本的城镇化，促进农民工在城镇定居落户。但是促进农民工市民化，光靠户籍制度改革是不行的，还要深化住房制度改革，使他们形成在城镇买房、特别是租房的预期。
值得关注的是，11月11日,李克强总理主国务院常务会议时也指出，要以改革创新破除制约消费扩大的体制机制障碍，以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。还有，十三五规划也提出：深化住房制度改革。
由此可知，为去库存，稳定楼市，接下来房地产政策还将继续放松，主要分为两个层面：一个层面是中线改革，另一个层面是短线政策。改革层面，主要是户籍制度改革和住房制度改革。
关于户籍制度改革。2014年7月出台的《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》规定，进一步调整户口迁移政策，统一城乡户口登记制度，全面实施居住证制度，加快建设和共享国家人口基础信息库，稳步推进义务教育、就业服务、基本养老、基本医疗卫生、住房保障等城镇基本公共服务覆盖全部常住人口。到2020年，基本建立与全面建成小康社会相适应，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。
可见，目标非常明确，就要让外来常住人口享有基本的公共服务。其实，很多外来务工员不愿在城市扎根，不愿购房，除了赚钱能力与购房能力之外，还有基本公共服务享受不到的原因。
国家统计局发布的2014年农民工监测调查报告显示，我国农民工总量27395万人，同比增长1.9%。其中，外出农民工16821万人，增长1.3%；本地农民工10574万人，增长2.8%。可见，我国农民工总量仍在继续增加，但增速也在继续回落。
外出农民工中，在单位宿舍居住的占28.3%，比上年下降0.3个百分点；在工地工棚和生产经营场所居住的占17.2%，比上年下降0.5个百分点；租赁住房的占36.9%，比上年提高0.2个百分点；在务工地自购房的农民工占1%，比上年提高0.1个百分点。自购房农民工比例提高，主要是在小城镇自购住房的农民工增加。在自购房农民工中，在小城镇购房的农民工占49.1%，比上年提高2.7个百分点。
显而见见，自购房的比重略有增长，但仍然非常低，而且主要在小城镇。这反映了两点：一是农民工收入偏低，多数只能在小城镇购房；二是农民工在大中城市，享受不到市民化的公共服务，即便有一定的购房能力，也不愿扎根生活。
另外，2015年四川省进城务工人员现状调查显示：在务工城市拥有自购房的比例占22.5%，没有在城镇购房的进城务工人员中，未来三年有城镇购房意愿的占23.7%。比较可知，作为西部省份的四川，由于大中城市和小城镇房价不高，且数据多为省内农民工，在家乡城镇购房意愿和购房能力远超全国平均水平(主要是东部大中城市房价偏高，而且跨省农民工较多)。
但是，当前也存在一个突出问题。外来人口与农民工，更愿意落户工资水平较高的大中城市，甚至是一线城市。而当前户籍改革的方针是：全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。因此，农民工自购房多在小城镇，可能与与落户容易有关。
接下去，为了加速落户，相关部委很可能出台一些细化措施：比如，从财政支持上，健全财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩机制；为了鼓励农民落户城镇，会在一定时期内维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权；为了促进农民资产变现，增加在城镇的购房能力，将加快建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。
而各地也将加快落实中央户籍改革政策，其实一年多来，多地已划定新型户籍制度成型期，不少省份出台的户口迁移条件比国版宽松，居住证制度已成为共识。
关于深化住房制度改革。关于这一改革，十三五规划中有提及，但中央文件及相关部门，一直没有阐述。我国住房制度改革，始于上世纪80年代，加速于90年代，1998年的“23号文”标志着全面结束福利分房，实行货币化分房。
其后，在快速推进的住宅商品化和市场化过程中，地方政府没有很好的落实“23号文”当中规定的住房保障。因此，从2006年开始，中央加强住房保障，2007年出台“24号文”，2008年四季度开始大建保障房，2010年提出十二五新建3600万套保障性安居房。近年加力推进棚户区改造。十三五规划要求加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。
我的理解是，住房制度改革大局已定，核心是住房供应双轨制：商品房和保障房，但确实还有值得深化之处。比如，金融方面，公积金制度必须改革，建立政策性住房银行，推进房贷资产证券化(MBS)；针对外来务工人员，只要是常住人员，拥有居住证，就应根据其居住年限、社保等情况享受程度不等住房保障；完善城市更新(旧改、棚改、城中村改造)政策。
刚才讲的是长线的改革层面，但是改革是个缓慢推进的过程，对于房地产去库存的也只能是逐步缓解困局，要想打一场“歼灭战”，则急需的是“救兵”。
这就需要依靠短线政策来解决。简而言之，需要靠四个措施：其一，个人房贷进一步宽松，首付仍有降低的空间。其二，财税政策加大支持力度，取消二手交易的营业税，暂缓房地产税立法，首套房贷利息可抵个人所得税。其三，货币政策继续宽松，降准降息继续。其四，棚改拆迁补贴，以货币为主，实物为辅。
