中央打响4个歼灭战,楼市库存怎么办?

提要:近日,在“财经年会-2016预测与战略”论坛上,中央财经领导小组办公室副主任杨伟民演讲时提到:11月中央财经领导小组第11次会议,专题研究了经济结构性改革题,提出了5+4+3行动方案。

杨红旭

杨红旭

上海易居房地产研究院综合研究部部长

  近日,在“财经年会-2016预测与战略”论坛上,中央财经领导小组办公室副主任杨伟民演讲时提到:11月中央财经领导小组第11次会议,专题研究了经济结构性改革题,提出了5+4+3行动方案。

  其中“5”属于战略,而“4”指代是战术,近期就要打好“4”个歼灭战。一是化解过剩产能,二是开展降低实体经济企业成本行动,三是化解房地产库存,四是防范化解金融风险。

  

  鉴于演讲者的特殊身份,所透露的这一信息,说明当前中央高对于楼市的担心情绪还在升温。其实,从近期习李的相关讲话中多次提及房地产高库存,也可知去库存成为当前中国经济领域的重要工作。

  关于去库存,杨伟民表示:化解房地产库存,促进房地产持续发展,不能片面的理解为仅仅是为了当期经济增长,更主要的是为了推进以人为本的城镇化,促进农民工在城镇定居落户。但是促进农民工市民化,光靠户籍制度改革是不行的,还要深化住房制度改革,使他们形成在城镇买房、特别是租房的预期。

  值得关注的是,11月11日,李克强总理主国务院常务会议时也指出,要以改革创新破除制约消费扩大的体制机制障碍,以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。还有,十三五规划也提出:深化住房制度改革。

  由此可知,为去库存,稳定楼市,接下来房地产政策还将继续放松,主要分为两个层面:一个层面是中线改革,另一个层面是短线政策。改革层面,主要是户籍制度改革和住房制度改革。

  关于户籍制度改革。2014年7月出台的《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》规定,进一步调整户口迁移政策,统一城乡户口登记制度,全面实施居住证制度,加快建设和共享国家人口基础信息库,稳步推进义务教育、就业服务、基本养老、基本医疗卫生、住房保障等城镇基本公共服务覆盖全部常住人口。到2020年,基本建立与全面建成小康社会相适应,努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。

  可见,目标非常明确,就要让外来常住人口享有基本的公共服务。其实,很多外来务工员不愿在城市扎根,不愿购房,除了赚钱能力与购房能力之外,还有基本公共服务享受不到的原因。

  国家统计局发布的2014年农民工监测调查报告显示,我国农民工总量27395万人,同比增长1.9%。其中,外出农民工16821万人,增长1.3%;本地农民工10574万人,增长2.8%。可见,我国农民工总量仍在继续增加,但增速也在继续回落。

  外出农民工中,在单位宿舍居住的占28.3%,比上年下降0.3个百分点;在工地工棚和生产经营场所居住的占17.2%,比上年下降0.5个百分点;租赁住房的占36.9%,比上年提高0.2个百分点;在务工地自购房的农民工占1%,比上年提高0.1个百分点。自购房农民工比例提高,主要是在小城镇自购住房的农民工增加。在自购房农民工中,在小城镇购房的农民工占49.1%,比上年提高2.7个百分点。

  显而见见,自购房的比重略有增长,但仍然非常低,而且主要在小城镇。这反映了两点:一是农民工收入偏低,多数只能在小城镇购房;二是农民工在大中城市,享受不到市民化的公共服务,即便有一定的购房能力,也不愿扎根生活。

  另外,2015年四川省进城务工人员现状调查显示:在务工城市拥有自购房的比例占22.5%,没有在城镇购房的进城务工人员中,未来三年有城镇购房意愿的占23.7%。比较可知,作为西部省份的四川,由于大中城市和小城镇房价不高,且数据多为省内农民工,在家乡城镇购房意愿和购房能力远超全国平均水平(主要是东部大中城市房价偏高,而且跨省农民工较多)。

  但是,当前也存在一个突出问题。外来人口与农民工,更愿意落户工资水平较高的大中城市,甚至是一线城市。而当前户籍改革的方针是:全面放开建制镇和小城市落户限制,有序放开中等城市落户限制,合理确定大城市落户条件,严格控制特大城市人口规模。因此,农民工自购房多在小城镇,可能与与落户容易有关。

  接下去,为了加速落户,相关部委很可能出台一些细化措施:比如,从财政支持上,健全财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩机制;为了鼓励农民落户城镇,会在一定时期内维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权;为了促进农民资产变现,增加在城镇的购房能力,将加快建立农村产权流转交易市场,推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。

  而各地也将加快落实中央户籍改革政策,其实一年多来,多地已划定新型户籍制度成型期,不少省份出台的户口迁移条件比国版宽松,居住证制度已成为共识。

  关于深化住房制度改革。关于这一改革,十三五规划中有提及,但中央文件及相关部门,一直没有阐述。我国住房制度改革,始于上世纪80年代,加速于90年代,1998年的“23号文”标志着全面结束福利分房,实行货币化分房。

  其后,在快速推进的住宅商品化和市场化过程中,地方政府没有很好的落实“23号文”当中规定的住房保障。因此,从2006年开始,中央加强住房保障,2007年出台“24号文”,2008年四季度开始大建保障房,2010年提出十二五新建3600万套保障性安居房。近年加力推进棚户区改造。十三五规划要求加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。

  我的理解是,住房制度改革大局已定,核心是住房供应双轨制:商品房和保障房,但确实还有值得深化之处。比如,金融方面,公积金制度必须改革,建立政策性住房银行,推进房贷资产证券化(MBS);针对外来务工人员,只要是常住人员,拥有居住证,就应根据其居住年限、社保等情况享受程度不等住房保障;完善城市更新(旧改、棚改、城中村改造)政策。

  刚才讲的是长线的改革层面,但是改革是个缓慢推进的过程,对于房地产去库存的也只能是逐步缓解困局,要想打一场“歼灭战”,则急需的是“救兵”。

  这就需要依靠短线政策来解决。简而言之,需要靠四个措施:其一,个人房贷进一步宽松,首付仍有降低的空间。其二,财税政策加大支持力度,取消二手交易的营业税,暂缓房地产税立法,首套房贷利息可抵个人所得税。其三,货币政策继续宽松,降准降息继续。其四,棚改拆迁补贴,以货币为主,实物为辅。

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