静安吞并闸北,对哪个板块房价最有利?

http://news.dichan.sina.com.cn新浪地产作者:杨红旭2015/11/24 10:55:43 新浪地产
提要:11月4日,上海市政府召开相关会议,宣布静安区与闸北区正式合并。这桩行政区划的大事,至此终于尘埃落地。

杨红旭

杨红旭

上海易居房地产研究院综合研究部部长

  11月4日,上海市政府召开相关会议,宣布静安区与闸北区正式合并。这桩行政区划的大事,至此终于尘埃落地。

  回顾这一事件的演变历程。两区合并的小道消息,自8月下旬就开始在社交网络上传播。当时有记者就相关传言联系到了静安区和闸北区的相关部门,静安区工作人员表示,关于网上流传有关静安和闸北将并区一说,实属谣言或为房地产商借题炒作行为。

  9月7日,上海官方有新闻:闸北和静安两区“撤二建一”的工作正在酝酿和听取意见过程中。另有消息称两区将合并成静安区。

  这一事件,从8月刚开始传出消息,就引发了社会关注,人们除了对历史、社会、文化等层面的感慨之外,还有一种声音比较突出:将大幅拉高闸北房价。那么,该如何看待两区合并,及其对区域房价的影响?

  首先,行政区域重新划分,是城市、经济、社会发展的客观要求,并不值得大惊小怪。上世纪60年代,上海曾有10区10县,现缩减为15区1县。上世纪60年代,北京曾有9区9县,现缩减为14区2县。上海近两次合并:2009年浦东新区和南汇两区合并,2011年黄浦和卢湾两区合并。

  行政区划的变化,一般主要涉及三个因素:1、完善城市规划和区域功能,促进城市建设。2、推动产业集聚,协调产业发展。3、有利于精减机构,提高政府工作效率,这也是近几年国务院的指导方针。

  浦东新区与南汇合并,重在于优化产业布局;黄浦和卢湾合并,重在完善城市功能,兼顾精减机构。卢湾很小,面积8.05 平方公里,2010年常住人口25万人;静安更小,全上海最小,7.62平方公里,2014年常住人口也是25万。因此,与前面四个区的两两合并相比,静安与闸北合并,重在精减机构,同时促进城市建设和产业发展。

  其次,合并利好闸北。但凡区域合并,常会强弱搭配,多数情况是二者共赢,但获利程度有别。历史上,静安是上海人眼中的“上只角”,法租界,环境优雅,名流云集。而历史上闸北则是贩夫走卒、底层劳工集聚,滚地龙杂陈的“下只角”。

  经过近几十年发展,当前静安依然高大上,尤其是南京西路商务商业中心,但由于浦东的崛起,较上世纪30年代鼎盛时期的地位,已略有下降。相比几十年前,闸北的城市面貌大为改善;相较上个世纪,城区地位也有所提升;但相比市中心的静安、黄浦仍有较大差距,相比类似地段的虹口、普陀,也略逊一筹。

  内环线内的闸北,发展滞后,城市建设、功能定位、产业发展、环境面貌,都有大幅提升空间。内中环之间,尤其是大宁板块,是近几年闸北区的一个热点板块,大宁国际商业广场较为理想的商圈效应、一批中高档住宅小区的陆续开发,已成为全市中环线的明星板块,比如2015年全市最抢眼的楼盘当属大宁金茂府。中环线以外的闸北地区,则普普通通,不好也不坏。

  

  两区合并之后,从区域层面来看,预计对闸北邻近静安的区域,会有明显影响,也有利于更好的发展内环以内区域。从社会层面看,闸北区的称号改为静安,也会带来无形的品牌价值。从产业层面看,静安区集聚了一批高端企业,两区合并后,在政府引导之下,部分企业可能增加在原闸北地区的投资与发展。然而,总体来看,此两区合并后的综合效应,必定弱于浦东新区合并南汇,可能也弱于黄浦合并卢湾(此二区的相邻界面大于静安和闸北)。

  最后,分析一下对楼市及房价的影响。房地产的鲜明属性是不动产,一个区域的城市功能、规划、建设的变化,必然影响到房地产。二区合并后,原静安区基本没什么变化,所以静安区的楼市基本不受影响,况且作为上海最核心、最成熟的城区,静安可供出让的土地极少,新楼盘极少。而闸北区会有一定影响。虽然也属外环线内的中心城区,但闸北城市建设相对落后,城市更新潜力较大,仍有很多地块将陆续出让。实际上也是近两年地王频出的区域,比如今年6月华润联合华发在中环线外侧88亿抢得高价地,7月金融街88亿元抢得上海火车站北广场以北地块。

  分片区来看,上文已述,未来随着内环内的闸北区域的城市功能与环境的改善,地价与房价也将随之上涨,预计未来20年,这一地区的地价房价洼地将逐步被填平,这一片区影响较为明显。而内环以外片区,并无实质影响,主要影响来自于预期,即贴上“静安”的标签,便觉得身价上涨。但这种心理预期的影响,持续时间短、效应小。

  大家不妨回想一下,2009年南汇被浦东新区合并后,房价因为此因素而大涨过吗?好像没有吧。当时人们心理层面的所谓利好影响,也早就散作云烟了吧。去年四季度以来,浦东新区核心区的陆家嘴金融贸易区,以及不中环线左右的张江等片区,房价上涨了二三成,而原南汇地区的惠南、航头、临港等片区,房价基本没怎么涨吧。

  为什么会这样呢?关键原因,房价是否上涨,与区域的行政划分并无直接关系,而与一个区域的城市功能、产业集聚、生活配套、人口导入等相关。比如位于中环之外的闸北片区,离静安颇为遥远,其房价变化,又与两区合并有何关系?

  综而言之,静安和闸北的合并,对后者的城市发展,具有推动作用,也有利于房地产业的更快发展,尤其是偏南部,苏州河北边的板块。但不宜高估对闸北房价的拉升作用,而且要注意区分板块。闸北的开发商不必因此而盲目乐观,而购房者也不必为此而过度忧心。

新浪地产
关键词:

网友观点

我要说两句

person
您好,请登录后进行评论。点击 登录 注册新账号

文明上网,登录评论,所有评论仅代表网友意见,新浪地产保持中立。

快捷导航