静安吞并闸北，对哪个板块房价最有利？
杨红旭
上海易居房地产研究院综合研究部部长
11月4日，上海市政府召开相关会议，宣布静安区与闸北区正式合并。这桩行政区划的大事，至此终于尘埃落地。
回顾这一事件的演变历程。两区合并的小道消息，自8月下旬就开始在社交网络上传播。当时有记者就相关传言联系到了静安区和闸北区的相关部门，静安区工作人员表示，关于网上流传有关静安和闸北将并区一说，实属谣言或为房地产商借题炒作行为。
9月7日，上海官方有新闻：闸北和静安两区“撤二建一”的工作正在酝酿和听取意见过程中。另有消息称两区将合并成静安区。
这一事件，从8月刚开始传出消息，就引发了社会关注，人们除了对历史、社会、文化等层面的感慨之外，还有一种声音比较突出：将大幅拉高闸北房价。那么，该如何看待两区合并，及其对区域房价的影响？
首先，行政区域重新划分，是城市、经济、社会发展的客观要求，并不值得大惊小怪。上世纪60年代，上海曾有10区10县，现缩减为15区1县。上世纪60年代，北京曾有9区9县，现缩减为14区2县。上海近两次合并：2009年浦东新区和南汇两区合并，2011年黄浦和卢湾两区合并。
行政区划的变化，一般主要涉及三个因素：1、完善城市规划和区域功能，促进城市建设。2、推动产业集聚，协调产业发展。3、有利于精减机构，提高政府工作效率，这也是近几年国务院的指导方针。
浦东新区与南汇合并，重在于优化产业布局；黄浦和卢湾合并，重在完善城市功能，兼顾精减机构。卢湾很小，面积8.05 平方公里，2010年常住人口25万人；静安更小，全上海最小，7.62平方公里，2014年常住人口也是25万。因此，与前面四个区的两两合并相比，静安与闸北合并，重在精减机构，同时促进城市建设和产业发展。
其次，合并利好闸北。但凡区域合并，常会强弱搭配，多数情况是二者共赢，但获利程度有别。历史上，静安是上海人眼中的“上只角”，法租界，环境优雅，名流云集。而历史上闸北则是贩夫走卒、底层劳工集聚，滚地龙杂陈的“下只角”。
经过近几十年发展，当前静安依然高大上，尤其是南京西路商务商业中心，但由于浦东的崛起，较上世纪30年代鼎盛时期的地位，已略有下降。相比几十年前，闸北的城市面貌大为改善；相较上个世纪，城区地位也有所提升；但相比市中心的静安、黄浦仍有较大差距，相比类似地段的虹口、普陀，也略逊一筹。
内环线内的闸北，发展滞后，城市建设、功能定位、产业发展、环境面貌，都有大幅提升空间。内中环之间，尤其是大宁板块，是近几年闸北区的一个热点板块，大宁国际商业广场较为理想的商圈效应、一批中高档住宅小区的陆续开发，已成为全市中环线的明星板块，比如2015年全市最抢眼的楼盘当属大宁金茂府。中环线以外的闸北地区，则普普通通，不好也不坏。
两区合并之后，从区域层面来看，预计对闸北邻近静安的区域，会有明显影响，也有利于更好的发展内环以内区域。从社会层面看，闸北区的称号改为静安，也会带来无形的品牌价值。从产业层面看，静安区集聚了一批高端企业，两区合并后，在政府引导之下，部分企业可能增加在原闸北地区的投资与发展。然而，总体来看，此两区合并后的综合效应，必定弱于浦东新区合并南汇，可能也弱于黄浦合并卢湾(此二区的相邻界面大于静安和闸北)。
最后，分析一下对楼市及房价的影响。房地产的鲜明属性是不动产，一个区域的城市功能、规划、建设的变化，必然影响到房地产。二区合并后，原静安区基本没什么变化，所以静安区的楼市基本不受影响，况且作为上海最核心、最成熟的城区，静安可供出让的土地极少，新楼盘极少。而闸北区会有一定影响。虽然也属外环线内的中心城区，但闸北城市建设相对落后，城市更新潜力较大，仍有很多地块将陆续出让。实际上也是近两年地王频出的区域，比如今年6月华润联合华发在中环线外侧88亿抢得高价地，7月金融街88亿元抢得上海火车站北广场以北地块。
分片区来看，上文已述，未来随着内环内的闸北区域的城市功能与环境的改善，地价与房价也将随之上涨，预计未来20年，这一地区的地价房价洼地将逐步被填平，这一片区影响较为明显。而内环以外片区，并无实质影响，主要影响来自于预期，即贴上“静安”的标签，便觉得身价上涨。但这种心理预期的影响，持续时间短、效应小。
大家不妨回想一下，2009年南汇被浦东新区合并后，房价因为此因素而大涨过吗？好像没有吧。当时人们心理层面的所谓利好影响，也早就散作云烟了吧。去年四季度以来，浦东新区核心区的陆家嘴金融贸易区，以及不中环线左右的张江等片区，房价上涨了二三成，而原南汇地区的惠南、航头、临港等片区，房价基本没怎么涨吧。
为什么会这样呢？关键原因，房价是否上涨，与区域的行政划分并无直接关系，而与一个区域的城市功能、产业集聚、生活配套、人口导入等相关。比如位于中环之外的闸北片区，离静安颇为遥远，其房价变化，又与两区合并有何关系？
综而言之，静安和闸北的合并，对后者的城市发展，具有推动作用，也有利于房地产业的更快发展，尤其是偏南部，苏州河北边的板块。但不宜高估对闸北房价的拉升作用，而且要注意区分板块。闸北的开发商不必因此而盲目乐观，而购房者也不必为此而过度忧心。
