倪建达：互联网金融开启了房地产投资屌丝时代
11月20日，CREDIA2015中国房地产投资人会议暨易居(博客)沃顿课题成果发布会在深圳蛇口希尔顿南海酒店举办。
易居金融服务集团董事长兼钜派投资联席董事长倪建达现场为嘉宾分享“地产与金融” 课题成果时表示，现在，算是开启了房地产投资的屌丝时代，这个方式可能是通过众筹，可能是通过融资的P2P平台来解决这个问题，大家可以关注一下，有很多的品类。这些都是互联网金融给我们带来的通道。互联网金融是一个消除中间层的一个非常好的载体，羧基在这方面，我们房地产行业的同业者，互联网金融可以给我们这个行业转型带来的一些工具星的选择。
以下为实录：
倪建达：谢谢有这样一个机会，也感谢我们组里面所有的同伴，我们应该是最大的一个组，差不多有25个组员。在来深圳的路上，我想象道路十年以前，去博鳌论坛的路上，飞机上，坐的都是做地产的，这次来现发现都是做基金的，后来发现做基金的比做地产的人更多。
我们这个房地产行业面临非常多的问题，我记得十年前我们很自豪地说我们绑架了银行，银行不服不行，那时候大家觉得房地产行业发展太快，十年过后，我们觉得房地产一定要跟金融结合在一起了，我曾经说过，这个行业从2012年以后，成为一个需要被打压的产业，已经开始变成一个需要被关注的产业，甚至需要被关心的产业，因为这个行业这么多年，涌现了这么多伟大的公司，为我们的GDP创造了很多的贡献。我想我们中国除了烟草行业以外，是没有一个行业可以像我们这个行业一样，对国家产生如此巨大的税收贡献。我记得我在上海看到一个税收的纳税的排名，第一位是上海烟草，永远是它，一个公司一年交的税差不多是700亿左右，剩下的公司，前50强的，基本都是我们的行业。通过这十多年的发展，我们面对一个挑战。曾经一直在研究，我们如何让自己的小公司变成大公司，那最简单的方法，就是我们不断地去拿地，所以其实2008年以后，基本上所有的上市公司，或者说你准备去上市的公司，你研究的或者说你的投资顾问问你，问你的是有多少投资整备，你为了上市，你一定说我拿了钱以后我去拿地，我可以增加市场占有率，做更多的事。但是到2012年以后，房地产市场的估值，或者投资人对你的情况变化就发生变化了。今天上午几位大老，林老板说我有两百亿，其他几位都说得比较谨慎，但是没有一个说我借钱去面临海战。在座的各位你们今年自己买房子的有多少?这个百分比应该是不高的，所以从这个角度上来说，我们的市场面临的挑战是非常大的。那我们在五年以前乃至十年以前，最热的话题就是你在什么地方买个房子，你有没有关系可以买到好的又便宜的房子?现在大家基本上不谈这个话题了，现在大家都在谈创新，特别是在今年快事特别热的互联网+，觉得互联网到了我们折页行业，到我们这个生活中，我们可以解决所有的问题。
再看一下房地产专心已经不可逆转，再大的公司也要转型，也要研究我们的行业，我们的企业怎么做。我们万科绿地创了两千亿，现在我们还有没有这个将?就是说我们可以冲3000亿，好像大家都没有这个积极性了，有机会让你做三千亿或者五千亿的时候，你其实都没有这个虫独乐。这个表，商品房已经过了这个峰值了。
再看一下我们行业的净利润率，在2011年的时候是15.2%，到今年，逐年递减，2015年基本上都是在个位数里面。我们已经从原先每个人羡慕的一个行业变成了一个放弃太可惜，但是坚守太不容易的产业。那如果是9.4，那么我们到底整个房地产融资的成本。
刚才三个数据，我们可以看到，房地产行业的洗牌再加上现在几乎没有新的发展商来研究上市。那我记得在2005年以后，我们很多公司都是2003。在整个行应的并购过程中间，并购的力度开始加大，这里有一个数据，是三年以来我们房地产行业并购的数据，从13年的八百多亿，到12年翻了一翻，变成1700多亿，今年要不要翻一下。今年的土地有效供应，大约跟去年相比只有70%不到。进我认为还不如持续地往下降。那这个往下降以后会不会为三年以后房地产行业的重新崛起创造机会?
还有就是地产金融变革的四大路径，就是我们小组通过讨论以后跟大家分享的，不一定准确，也不一定全面，但是我们认为，业务的转型，我们应该是同盈利的转变到金融的变革，然后我们有几个平台。
销售也开始发现改编，我们原先做的最俗的，就是住宅，住宅就是房地产刚开始起步的时候，我相信绝大多数都做过。但是也有例外，像恒隆。所以这个行业做重产业我们清澈辘辘，以前觉得做重产业觉得完全没风险的，只要拿到好的行业好的配套。现在持续很多城市，半年前停了以后，基本上成都的住宅没有很大的传统。像西安这些城市，基本属于架构比较平的水平。我们曾经对这个行业最大的贡献就是创造了很多的就业机会，为政府贡献了很多的税收，所以政府很欢迎，因为那时候政府没有见过大企业。后来发现我们没有后续发展的能力，就要求你建各种配套，建CBD，建综合体，最后这些综合体，就是砸在自己手里了。
我做地产这么多年，实际上真的是收获很多，以前家宝政府对我们这个行业非常爱护，所以过得如火如荼。后来克强政府也对我们很关注，所以13年、14年、15年一直没动作。后来今年看到的，三架马车，出口业是搞不行了，而我们的投资，高铁，高速公路都高一段落了，内需，汽车业也属于一个比较严峻的状态，而想来想去，说实在的我对中国GDP的增长能不能预期还是没底的，那要说可以保证，唯一的办法就是重新启动我们的房地产市场，所以我想，我们要轻装上阵，要让我们这个行业更加年轻。刚才很多老总也到这个问题。
我们142家的上市房企上半年负债合计接近3.4万亿元，同比增长13%，平均负债率为76.8%，所以正因为我们的负债过重，我们的启发困惑。
第二个方面我们要思考一下房地产跟金融结合的问题，进行互联网金融平台，其实我们业内也做了很多的尝试，互联网金融，因为我们普遍很多的今天来参加的学员有绝大部分是房地产专业的，那么互联网进简单地来说，其实它是通过互联网的方式来解决一个理财端和资产端的，理财端就是说我们原先涉及到房地产的投资都是几千万，几个亿，甚至几十个亿，所以你很难募集到资金。而现在，算是开启了房地产投资的屌丝时代，这个方式可能是通过众筹，可能是通过融资的P2P平台来解决这个问题，大家可以关注一下，有很多的品类。这些都是互联网金融给我们带来的通道。互联网金融是一个消除中间层的一个非常好的载体，羧基在这方面，我们房地产行业的同业者，互联网金融可以给我们这个行业转型带来的一些工具星的选择。
当然我们也不会排斥我们资产证券化的平台，其实刚才在前面几个大老讲的时候也会讲到，我们资产证券化，其实是需要很多机会和条件，对我们当下的市场，最大的问题是什么?最大的问题是我们没有条件，这个条件是什么?是我们的持有性工业的收益率太低，所以我们基本上现住宅出租的，差不多收益率都在2%-3%之间，办公楼条件特别好的，它的收益率也在5%-6%，那有绝大部分的持有性工业，它的收益率都在4%以下，而4%以下，对我们现在资本市场的成本来讲，显而易见，是无法满足我们的需求的。我们中国今年已经降息降了两次，这个还是比较不错的，因为有股灾，所以很多资金重新关注了房地产行业。
最后一个，我们课题组认为的第四个通道，就是帮助我们这个行业结果现金流问题，就是供应链金融平台，我们现在基本上曾经一直觉得最南的就是农民工问题，所以每年到春节的时候，就是农民工讨薪，发展商的房子卖得不好，就很容易拖欠农民工工资。随着我们供应链金融平台的建设，就可以为你提供一个特别的安排，所谓无带报的贷款，当你这个房子卖以后很慢才收回来的时候，现在都有违款的产品打包，现在我们有在做。今后有上下游的，比如说供应商，建材，设备，包括提供商，这些你都可以用很短的时间，来变现，来为我们农业的资产提供更好的支持。
所以我想今后我们还将跟中房协一起来讨论，在我们发展的每一个阶段，提供资金、金融对接的方案，我们房地产金融组，这个课题组，其实就是更多的为我们这个行业提供自治支持，为这个行业提供融资的平台，所以我们课题组认为这四个路径，是我们现在认为，相对比较成熟，又可以操作的方式，当然远不止这个方式，随着课题的深入，还有更多的观点，如果有不对的地方，欢迎大家提出修改的意见，让我们大家能把这个课题做得更好。
