林中：95后变成购房主力 需求多元化会更加明显
11月20日，CREDIA2015中国房地产投资人会议暨易居沃顿课题成果发布会在深圳蛇口希尔顿南海酒店举办。
旭辉集团董事长林中在现场做了“企业升级与发展”课题成果分享。他指出，业未来几年，有一些新的常态，有别于过去行业的黄金十年，所以我们看到主要有三个大方面的变化，对行业的模式和发展产生大的变化，第一是净资产回报率的下降，也或者是净利润的下降，第二是产能过剩，工序结构的不经横。第三是需求的多元化。
“随着市场不断地发展和成熟，这种需求从初级的需求，转向更加多元和个性化的需求，特别是所以造成这个需求未来相当以多元，特别是进入了15年，甚至在95后变成购房主力以后，这种需求的个性化和多元化，这种特征将非常明显。“林中强调。
以下为实录：
林中：各位同业，各位来宾，大家下午好。哈面我代表房企升级发展组来跟大家做一个我们研究课题的总结的报告。
我们再灌注行业未来的发展，因为行业未来面临着巨大的不确定性，以及欢迎发生巨大的变化，所以我们看到，行业未来几年，有一些新的常态，有别于过去行业的黄金十年，所以我们看到主要有三个大方面的变化，对行业的模式和发展产生大的变化，第一是净资产回报率的下降，也或者是净利润的下降，第二是产能过剩，工序结构的不经横。第三是需求的多元化。
所以行业目前面临很大的问题，核心都是因为行业的净利润率下降，引起整个行业生态发生了根本性的变化，造成行业整个净资产回报率的下降。我们看到，2011年之前，行业基本上属于第一阶段，行业高的净资产回报率，来自于高的利润率，特别是土地增值税还没有实行之前。到2012年第二个阶段的时候，行业高的净资产回报率，来自于行业高的利润，高的资产增长率，通过资产增长率的提高来弥补，但是在未来的阶段，高的资产增长率，很难实施，因为比如说目前在主战场的一线跟二线城市，土地价格提升以后，很难让你们有快速的周转的可能性，因为我们目前看到，北京、上海，包括一些一线城市成交的地价，可能在下一轮的高点上，那些地块可能都很难结套，所以资产的高增长未来是比较困难的。所以这一个对行业引起很大变化的根本原因。第二个方面就是产能过剩，行业整个生产工艺的过剩，产能大于市场的购买力，所以我们特别是在三四线城市的产能，政府现在也在呼吁要去苦孙，增长我们产业大的投资的传统，所以造成行业未来会发生很多商业模式上的变化，比如说行业有的时候垂直的模式，可能会不会浪费于更加细分的模式?比如说原来我们既是投资商，又是开发商，未来有可能，投资商是投资商，开发商是开发商，所以行业有更多的模式，在未来会涌现出来。第三就是需求的多元化，因为随着市场不断地发展和成熟，这种需求从初级的需求，转向更加多元和个性化的需求，特别是所以造成这个需求未来相当以多元，特别是进入了15年，甚至在95后变成购房主力以后，这种需求的个性化和多元化，这种特征将非常明显。
第一部分就是我们讲到未来行业几年会出现的一些新常态。第二是我们看到，传统发展的模式，特别是传统发展模式中投资和运营的关系，企业和项目的关系，这种模式会被改编。所以我们盘过去的模式，投资和规模之间的关系会发生转变，在旧的转变下，基础需求量非常庞大，大的规模有利于提高效能，大的投资有利于促进增长，因为在标准化，产品标准化，运营标准化下面，规模会带来极大的效率的提升。但是在新常态下，在需求多元化的时候，其实我们应该看到，是一个小批次，多批量，定制化的陋习运营，这时候投资跟规模的关系，将发生一些根本性的变化，因为在新的常态下面，城镇的运营模式发生了深刻的改变，投资对于规模来说，有可能成为我们发展的枷锁，所以投资能否满足需求，实施小批量，多批次，定制化的运营模式。
第二，以企业为在太还是以项目为在载体去承接资本，在过去的旧常态下面，资本方之间是通过进入到企业，再通过投资进入到项目，但是未来的资本嫁接，直接会在项目层面进行嫁接比如说未来的瑞士，未来的很多创新型的工具，都将直接在项目层面上进行嫁接，直接投资项目它的回报率更高，所以房地产的资本属性和金融属性，在未来会有更大的表现。
第三个是看到投资收益与项目开发收益的分离，在国王，我们整个房地产收益是不柴放的，一大块是投资收益，一大块是开发收益，在未来，其实我们认为，随着投资的细分，投资收益和开发收益会分开。
第三部分，我们小组未来房企可能的突围之道，主要从三个方面，一个是从企业属性，我们看不同的企业，在战略方向上未来会发生什么将的变化，第二我们看到，行业有一些新的名词，这些新的名词其实是带来也新的变化，第三我们看来，具体在行业、品牌、管理上，房企怎么去突破，去适应未来的发展。
从房企看，我看到龙头企业，二梯队企业，中性企业和小型企业，我们看到龙头企业，在全方位地进行转型，包括万科转型城市服务运营商，增长产品的范畴，万达也是从重资产转到轻资产。第二梯队是业务链拓纵深。对于中小型企业，是要积极转身，因为中小企业未来在市场上竞争力不断衰弱，在区域市场上，才是小型企业发展的出路。
所以我们看到，龙头企业战略转型，已经开始全面铺开，具有深度和广度，以求建立新的利益增长点，需求业务的突破。所以总的来看，主要由四个大方面，第一个大方面，就是金融华，需求丰富的金融手段和金融产品，包括小股操盘，包括投资基金，包括转型监控，因为地产行业的本质有没有变化，最重要的就是它的金融战略。第二，手指国内的市场瓶颈，积极突破，在海外扩张版图。第三是多元化，相关产业和非相关产业进行多元化。第四是互联网思维的应用，比如说社区的物业增值服务，未来基于社区客户的社区金融，O2O平台等等，所以我们目前还没有看到非常成功的案例，因为大家都在积极地突破和尝试。
我们看到第二梯队的企业主要是业务做纵深，一个是要发展，一个是要持续地盈利，所以在多元化方面也在积极地探索，包括养老低产，商业地产，旅游地产，以其作为现有主流业务的补充，甚至是未来在新模式的上，打下一个钉子，在积极地推进。
中型企业，核心是在做强和做大方面下功夫，因为这些企业面临着巨大的机遇，也面临巨大的挑战，进，未来才可能进入第一梯队，退，未来在市场上可能会逐渐消亡。搜易在运营商，提高效率，提高精细化管理，是这种企业基本上会采取的一种我一个方式。第二是新模式新产品的创新，因为这些企业都会在轻资产型的经营和服务上进行创新。
中小型企业也是一样，要加速转型，在主流城市和主流市场上很难看得到未来，早转比晚转好，要么就逐步退缩到三四线城市，要么就及早转型，所以我们看到很多华业转入医疗，万方，宜华，我们看到大量的转型。
所以我们看到龙头企业，在不断突破青萍，通过多元化，通过海外国际化战略，通过金融化，通过创新，不断需求突破。第二梯度企业，在业务链上创新，需求发展机遇。中型企业，深耕原有领域。小型企业，积极突破。
第三的方面，首先互联网+这个名词是非常热的，这其实带来了三个大的变化，一个是对交易模式的变化，第二是社交模式的变化，第三是思维模式的变化，交易模式的变化，就是他打破了一个中心环节，去中间化，所以直接从消费者到供应商，形成了一个非常短的聊天链条，所以我们看到这个变化，未来在营销以及在未来的研发环节的业务模式，都会发生很大变化，社交模式的变化，使我们在品牌和推广上面会发生一些颠覆性的手法上面的变化，思维模式的变化，使整个行业在更高的思维来考虑发展，包括黏度，包括流量，包括碎片，包括客户体验。
第二个金融创新。在未来几年，大家一定会看到非常多的成功的案例，因为传统的金融，在互联网下面，在新的金融创新下面，整个行业的格局是不一样的，我们看到，创新的金融以后，开发商的来源，包括互联网金融，各种宝，各种贷，PPP，众筹，所以开发商的整个资金来源，会从过去的间接融资逐步转向直接融资，退出渠道也不一样，以前是销售，未来的可能更多可以通过资本化的工具来实现，包括私募，包括上市。所以我相信行业内，在金融创新上，未来有非常多的优秀和成功的案例可以让大家看得到，从过去的被金融控制到未来驾驭金融。
第三是服务创新，增值服务的输出，提供服务模式，实现产品的价值，原来开发商特别郁闷的事，就是只能在卖房子的时候赚钱，之后都不赚钱，所以开发商想利用这个资源，如何持续地利用服务，持续的资产经营，资产运营中来赚钱，所以我们看待包括待建的业务，包括待租待售，以运营来做提升商业价值，实现退出。因为我最近在接触很多海外的投资，基本上赚钱有两类，一类通过运营提高现金流，原来的租金，一年一个亿，如果资本化率是8，也就是说估值是12.5倍，通过我运营的提升，我的运营就提到1.5个亿。第二是资本化率的变化，我最近接触一个伦敦的项目，他推荐我说这个项目一定会赚钱，但是我看了这个资料，伦敦在金融区的一个写字楼，但是租给业主一个大公司，租20年，租金是固定的，我说这怎么赚钱?核心是资本化率不一样，现在你买，可能你的估值是租金乘以13.3倍，未来随着欧洲的经济进一步实施，你可能有变化，所以通过资本化率来进行，我认为中国未来也会在资本化率转变，中国的资本化率逐渐向4靠拢，是一个趋势。
第四个就是平台模式，我们有交易的平台，服务类平台和信息类平台，这一些平台的模式，给行业带来了巨大的想象空间，特别是在房地产的流通和服务领域，我们看到，特别是新房，二手房的交易平台，社区增值服务的平台，社区金融服务的平台，以及房地产信息的平台。
最后，这些开发商的突围和变化，落实到巨田的环节浪面，我们看到我们的开发商，如何从品牌去突破，第一是大的产品，从市场和客户出发，环环相扣的产品输出，从过去的卖方市场转向买方市场的时候，打产品才是真正的企业的立足之本，所以你看，中国很多消费，并不是消费不足，很多是产品提供不够。比如我经常去日本，我看到很多我们的同胞去日本买马桶盖，买电饭煲，买音响回来，有可能是因为日本比我们的产品，但是很多也可能是因为国内的产品没办法满足我们的需求。房地产也是一样，特别是95后，95后的个性化这种需求，会跟以前不一样，我们能不能在不同的地段，不同的城市不断的板块来满足更加个性更加细分更加精准的消费者需求?
第二就是大品牌，因为有新的媒体，新的预警，新的形象代言，在主流市场上，品牌的影响力，品牌的价值会越来越大，作为一个城市配套服务商的品牌，已经成为一个系列的品牌。
第三是组织嫁狗随狗改变，整个的组织架构要从过去的垂直关系，隶属关系，微群关系，逐步要转向一个平台的关系，运营管理的平台，生产的平台，突破组织大规划以后如何是实行生产要求和组织的要求，
以上，是我们小组对目前房地产市场的总结和判断，欢迎大家批评指正，谢谢。
