任志强：高房价不阻碍城市发展 深圳很快超广州
11月20日，CREDIA2015中国房地产投资人会议暨易居沃顿课题成果发布会在深圳蛇口希尔顿南海酒店举办。
中国房地产业协会副会长兼北京华远浩利投资股份有限公司董长任志强在现场做了“市场与趋势”课题成果分享。“当前我国房地产正销售面积持续增长的阶段，但增幅不断收窄，2014年出现了进入负增长，但总体仍处于高位。房地产高速发展的是企业将结束，但住需求在未来几年仍将高位运行一段时间。”他指出，大家说高房价是阻碍城市发展的过程，其实是错误的认知，高房价是淘汰不合格人才的过程，深圳是全国老龄化人口数最低的。
以下为实录：
先说明这不是我做的，这是我们整个小组做出来的报告，他们做出来的当前行业六大热点问题及发展趋势，这报告很长，我给减了很多。
一共六个问题，总的存量呢，全国把农村都算上，他们做了一个计算，大概450亿左右，城市是250个亿，这个说也说不清楚，按照统一年鉴标准计算出来的存量，大概是180-190，按照国土资源部航测的计算，140亿，现在按照他们估算出来的，不到500亿的总量，其中城镇是255亿，相差几十个亿，如果就全国而言，这个数字并不大，但是我们找不到其他的办法来证明它，所以现在他们号称城镇是人均34，如果按城市算，要少一点。大家担心的是空置问题，所以这个空置是说不清楚的事，因为我们国家没有空置的定义和概念，在房地产空置中，我们所谓的空置是已经建好，还没卖出去的。但是已经建好的，或者说被人购买的，都没有列到通知里头。从我们整体情况看，我们换了一个词，叫拥有第二套住房的比例，空置的比例跟这个有关。中国的房子空置有几种情况，如果我们从用第二套住房的角度出发，空置是不是意味着我们的房子多了呢?不是，在村镇，城镇和三级四级，五级，六级的城市里头，有大量的空房，但是空置。她儿子、女儿都不在老家，但是他们三套房子都在，为什么?他的户籍还是在那，这样的控制量，如果按照人口移动，两亿多，如果按劳动密集算，在中国来说，算不出来。我们另外有一种算法，就是按城市的户籍和按城市的常住人口计算，按总的套路计算，大概在1：1.01，但是其中有15%-20%是坯房，累计起来就只有1：1.01，即使在英国、日本等等地方，人家更多是二手房的交易，但是中国不是，中国更多的是新房的交易。
另外一个就是出租的比例越大，当前我国房地产正销售面积持续增长的阶段，但增幅不断收窄，201恩4年出现了进入负增长，但总体仍处于高位。房地产高速发展的是企业将结束，但住需求在未来几年仍将高位运行一段时间。这几年有一个逐步转换，就是逐渐二手房交易量会逐步转化，一手房会逐步替换，但是是不是就没有了?不是，它有一个折旧的过程，但是折旧的过程和更新改造的过程在世界上是不同的，有的快有的慢，可能有一部分开发商回转仪到以二手房，旧房的转变为主的一个过程。
从各城市的成交战略的情况可以看出来，现在发生一个重大的转化，就是改善性需求取代了首置成主流，其实在全国的统计当中，在多年的70/90政策的限制之下，市场供应以90平方米以下的弧形为主导，导致供求错位。但是总体而言，现在这个转换过程是逐渐向大房子转移了。
从需求来测算，人口增长和人均住房，有一个大的比例，从2013年到2020年，人口增加。还有家庭的分类速跟住房影响也很大。
在城镇化的过程中，我们可以看到，因为人口增长和城镇化的增长都会来一些住房需求，而这些住房的需求也是在不断的增长过程中，所以也做了一个住房需求测算。还有一个住房更新的需求，就是把旧房子拆了换新房子，这个拆除的土地，很难查到一个准确的数字，因为如果我们不计算农村的房子或者农村的土地被拆除之后变成城镇的土地，但是我们城镇的总量里头很少把它删除。农村的数据只有增长，没有筛选，而在农村里头很多村子已经没人了。我推算了一下，可能因为拆除和折旧因此而产生的一个需求，另外是关于二孩，我觉得这个跟住房影响不大，不过如果户籍政策改革的话，可能适度产生对城市住房需求的影响会比较大。
还有转化率的问题，就是刚需的问题。像我们酒店旁边有一个楼，双喜，在几个小时里面，把两居室卖掉了，一居室卖不出去，这就说明刚需问题，我们知道，两居室是很贵很贵的，那么一居室为什么没人买?并不是因为价格低，而是因为面积小。
我们还可以看到，在总体需求测算中，住宅市场的竞争加剧，所以我们用了一个公式，把ABCD用不同的表示，A是人口增长，B是城镇化率提升，C是拆迁安置，D是拆迁安置中的住房改善部分，这样一计算，就知道我们还有多少，但是实际上我们还会增量。
那么在这个情况下，房地产价格怎么算?还有从分线来看，一线城市是最高的，三线城市是缺乏上涨的动力。
关于二手房，为什么现在越来越多的开始研究二手房?过去开发商几乎不研究二手房，因为二手房所占的比重是非常非常低，但是这两年，二手房的加以量迅速扩大，其一就是原来我们积累了这么多天的商品房，已经有了大量的二手房可以进行交易了，第二，我们大量的房改房已经脱离了监管期限，可以进行二手房交易了。另外一个就是拆迁安置，有的拆迁户可能分到三套五套房，那么自己用一套，剩下的就进入市场，在北京，新房和二手房的比例已经到1：2.5，我们可以发现，很多城市的二手房已经超过了一手房。
在沪京深，我们也可以一手房和二手房之间的变化，是非常非常大的，天井啊一些城市也有一些记录，在美国，如果一年销售八百万套的话，新房只占一百万套，70%-90%是二手房占主导地位的，还有大量的房子是旧房子的重新更新进入市场的，也叫二手房交易，不叫一手房交易，这些其实是按二手房来计算的，因为它不是从平地新建的。中国可能也会有越来越多的企业进入到交易过程中，国外谈到农业，英国也是一样，它的土地是农业性的，我一直没搞懂，在中国现有的情况下，我们很多旧楼是只有一个产权证，没有图证，也没有什么年限，我们有些基金已经把中间旧楼收了。这个怎么发展，还是一个值得探索的问题，但是可以看到，它是一个机会。
二手房的存量，现在看很大，因为我们拥有第二套住房的比例已经达到20%，尽管现在有些人做一个促进，但是是不是在收入不合理的时候会转换呢?在中国我们房地产业是以投资计算为GDP的，但是早晚有一天，中国的GDP计算会以租金为计算。深圳已经开始越来越接近市场化，接近香港，基础按平米计算了，而在一些不够发达的城市，还说一套两居室多少钱，当深圳按平米计算的时候，88平米和89平米就不一样。当然我们也知道，这个成交量，一定会逐步替代一手房的。
从成交趋势看，今年成交回暖，但是分化扔在进一步加剧。2015年二季度以来!德育与行业政策面以及货币市场的趋暖推动，国内房地产市场成交明显向好，但联系到库存压力方面，城市建分化依然不容忽视。
同样，按照城市发展模型，我们也把市场容量，供求，各种其他的因素混成了一个研究课题，然后把它列举出来，在这里头，得出来的分数可以看出来，一线城市是得分最高的，所以我们在上海、广州、北京、深圳等等，人口密集的城市得分是最高的，后面得分越来越低，这个分数差别是巨大的。
我们也看出来，不同城市的热点，他们画了一个T型，这些黑影中的城市是发展最好的。
还有人口流动性，这个决定了他向哪个城市流动，这个城市的房价就会更高。为什么会出现这样的流动?大家说高房价是阻碍城市发展的过程，错，高房价是淘汰不合格人才的过程。深圳是全国老龄化人口数最低的。
最后一个趋势，经济增长主线贯穿其中，我们可以看到不同的政策会对市场产生不同的影响，从现在来看，财政政策和现货政策都在调整，我们信号这一次习主席提出调整以后，会越来越好。所以短期我们可能还是要有一些亮点，但是长期分析的趋势需要引起大家的注意，谢谢。
