中国房地产的大拐点,早就出现!

http://news.dichan.sina.com.cn新浪地产作者:杨红旭2015/11/19 12:00:43 新浪地产
提要:近日,国泰君安首席宏观分析师任泽在论坛上表,目前,中国正处在一个增速换挡的时点,主要来自于房地产长周期拐点的出现。人口红利结束之后,人继续往大城市迁移,未来10年一线房价再涨一倍,三四线涨不动,房地产投资零增长。

杨红旭

杨红旭

上海易居房地产研究院综合研究部部长

  近日,国泰君安首席宏观分析师任泽在论坛上表,目前,中国正处在一个增速换挡的时点,主要来自于房地产长周期拐点的出现。人口红利结束之后,人继续往大城市迁移,未来10年一线房价再涨一倍,三四线涨不动,房地产投资零增长。

  这种行业拐点,有点像黄金十年已经终结。其后,关于“白银时代”的类似说法,2014年来一直是房地产业界、乃至经济界的流行词。

  其实,这一提法,最早见诸公开媒体的,是2009年2月我为《新民周刊》写的一篇专栏:《中国楼市眼巴巴盼望“白银年代”》。文中提出:过去十年称得上中国房地产业的“黄金十年”,而未来将要步入的是一个“白银时代”,成色较前者有些暗淡”。

  事隔几年后,再来回顾这一提法,颇有意义。更重要的是,经过2009-2014年的演变历程,现在更有条件根据行业数据,确定性的划分黄金时代和白银时代的时间节点,同时把两个时代的特征做些总结。

  其一,看量。回顾全国商品房成交量,1998年是中国房地产业的重要节点,这年国家出台了著名的房改文件“23号文”,从而解放了房地产业的生产力和市场需求。而之前,经历了1992-1993年商品房屋成交面积的高增长,最高增幅是1993年的约56%,主因是海南楼市泡沫较大。1993年6月凶悍调控后,海南泡沫破灭,其后全国商品房成交量增幅大幅回落。

  

  1998年开始,商品房成交重新步入高增长通道,直至2007年,年度增幅皆在超10%,十年当中有七个年份超20%。在国际金融危机的冲击下,2008年全国楼市低迷,出现约15%的负增长。而政策强刺激之下,2009年再度疯狂,大增约44%。值得关注的是,2010年开始,增幅回落至20%以下,其中2011、2012年低于10%,2014年下跌7.6%。从这一指标分析,2010年便是全国房屋成交量的分水岭,之前十年左右属于高增长,其后步入中低增长。

  其二,看价。回顾全国商品房价格走势,同样是1992-1993年异常火热,同比增幅近30%,这同样与海南泡沫有关,其后涨幅回落,市场降温。1998年之后,全国商品房成交量先行步入快车道,而直至2003年,房价都在5%以内的小涨区间徘徊。2004年开始,全国房价才步入快车道,迈上10%以上高增长平台,直至2009年出现23%的历史较大涨幅,其中只有2008年出现约2%的小跌。

  值得关注的是,从2010年开始,房价涨幅下了一个台阶,直至2013年,皆保持7%上下的中速上涨,2014年则基本持平。这就意味着,1998年房改之后,行业与项目暴利时期,主要集中于2004-2009年。全行业的好日子,自2010年,尤其2011年就已结束,只剩下结构性牛市。

  

  其三,看供求。国家统计局有一个指标,商品房待售面积,指代已竣工但未售出的房屋,虽然不含预售房源,但观察其历史变化数据,可知全国库存压力变化。回顾过去20年,除了2004年和2007年库存量曾出现小幅下滑外,整体趋势保持增长。比如1995年库存面积为5870万平方米,而2010年则高达21567万平方米。

  截止2015年10月末为68632万平方米,同比增长14%,比9月末增加2122万平方米,再创历史新高。这也是国家高层所担心的最大困难。值得关注的是,2011年之后库存持续快增,即便是市场回暖的2012-2013年,全国库存上涨势头也没减弱,说明在一线和部分二线城市楼市繁荣的同时,很多三四线城市依然显著供大于求,没有出现实质性回暖,全国市场分化趋于加剧。

  进一步分析。拿待售面积除以当年的商品房销售面积,可以大致得出一个去化周期。从1995年以来的大趋势看,走出了一个“U”形。1996-1997年见顶,当时商品房积压严重,房价下跌。峰值出现在1996年,为0.79年(或换算为9.5个月)。其后,随着全国市场复苏并快增,去化周期持续下滑,谷值出现在2007年,为0.17年。其后,步入上行通道,至去年9月底,已攀升至0.48年,基本回到2002年的水平。说明全国去化周期正在远离底部,这将制约房价上涨空间。

  其四,看利润。房地产行业、企业、项目利润率的变化,总体与房价变化相一致。从总体上观察,全国房地产开发企业的营业利润率,从2000年1.6%持续递增至2010年的14.2%,而从2011年开始调头向下,2011年和2012年分别为13%和11.8%。2013年和2014年的相关数据尚未看到,事实肯定是继续下滑,已低于10%。

  也即,2010年就是房地产黄金十年的最后一年,至今暴利时代已经离去。当然,即便是当前的白银时代,房地产开发行业的总体利润率仍高于多数其他行业,比如2011年房地产开发企业营业利润率为13%,而全国大中型工业企业营业利润率只有7.8%。从万保招金的净利润率来看,已由2010年的约18%左右,降至2014年的12%左右,当前已经跌破10%。

  其五,看投资。房地产开发投资金额与增速,既反映了房地产业与经济的量化关系,又说明了开发商投资、建设、经营的态度。从进入本世纪以来,全国房地产开发投资保持较高增速,2001-2011年期间,除了2008年受国际金融危机冲击只有16%,其他年份皆超20%,其中2003、2007和2010年略超30%。反映出这一期间,开发商投资热情高涨,房地产也成为拉动经济增长的核心引擎和支柱产业。

  但是从2012年开始,这一指标连续三年都在20%以下中速增长区间徘徊,2014年只有12%左右,再创十几年新低。2015年前10月只有2%。相比房屋成交量与成交价,房地产开发投资存在一定的滞后性,因此也可以认为2011年投资增速就已开始发生变化,进入白银十年的节奏。

  与房地产行业与市场相关的,还有诸多其他指标,比如房屋新开工、竣工等,但综合上述五个核心指标可以发现,1998年房改之后,中国房地产市场渐渐步入快车道,高增长时期,也就是所谓的“黄金时代”,其中2004-2010年,剔除2008年,共计六年时间,是黄金时代当中的白金时段、暴利时段。

  总体而言,从2011年开始,诸多指标开始降速,行业告别高增长,步入中增长阶段,也即白银时代,2011年就是中国楼市的长期拐点。根据城镇化、人口、经济、住房饱和度等指标,白银时代已由2011年开始,持续至2020年前后。这一期间,全国楼市不太可能暴发危机与崩盘,但行业成色明显减褪。

  文章来源:杨红旭的新浪微博

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