碧桂园或退出丰台地块开发 北京楼市“国进民退”？
新闻来源：法治周末
碧桂园或将退出拿地联合体，虽然碧桂园并未就此事给予明确回应。但不容忽视的事实是，在日益高企的拿地价背后，开发商的销售压力也与日俱增，这直接关系到开发商的“进”与“退”
在北京外围筹谋了许久的碧桂园，进京的步伐或许要延迟了。
10月21日，碧桂园和中国金茂联合体以34.2亿元和17.6亿元分别拿下北京丰台的两宗地块。
这本是一桩喜事。然而就在各方都在热议碧桂园终于进京的当口，传出了碧桂园要退出联合体、放弃对这两宗地块开发的消息。
此消息发酵了两周多，碧桂园方面仍未公布明确消息。
近日有媒体报道称，中国建筑正在探讨接手碧桂园丰台花乡土地，碧桂园退出已既成事实。
法治周末记者联系碧桂园方面相关负责人，试图证实此消息，并就碧桂园当初与中国金茂联合时相关协议如何签署，如果退出，原因为何？下一步的进京计划是什么等问题进行采访，但该负责人表示，此事由碧桂园集团一线城市事业部在跟进，一线城市事业部目前未就此事作出任何回复。
资料显示，碧桂园一线城市事业部于今年7月11日成立，由碧桂园董事局主席杨国强、副主席杨惠妍和总裁莫斌领导。
事实上，近期传出在拿地后欲退出房企联合体的企业并非只有碧桂园一家。
10月23日下午，龙湖、平安、兴昌联合体以总价14.2亿元竞得北京昌平区南邵镇0303-07地块，10月31日，就传出了龙湖和平安打算退出联合体的消息。
11月2日下午，华润、招商、华侨城组成的联合体最终以83.4亿元的总价摘得北京丰台南苑乡地块。但仅在拿地后两个小时，市场传出华润、招商要退出联合体的消息。
有不愿具名的业内人士告诉法治周末记者，碧桂园等企业想要退出联合体的主要原因是拍下的土地总价过高，不过据其得到的消息，华润和招商还是会继续和华侨城一起进行房地产开发。
关于此事，记者亦试图向华润、招商和华侨城确认，但截至发稿前并未得到相关消息。
“此前尚未出现过房企联合体拿地后，一方或几方退出联合体的情况。碧桂园如果最终退出，很可能是第一例。”房地产服务机构亚豪(微博)机构(博客)市场总监郭毅对法治周末记者说。
曾经热衷抱团拍地的房企，为何在组成联合体，并拿到供应越来越少的北京地块后，又出现了分裂的倾向？
房企联合大潮中的退出溪流
分析称祸起拿地价过高
以联合体的方式拿地，在近些年已经成为一种潮流。
亚豪机构统计数据显示，2012年及以前，在北京土地市场经营性用地出让当中，联合拿地的比重在30%以内。而进入2013年之后，这一比重快速提升至39%，到了2015年，这一比例已达到46%。
在11月2日成交的北京丰台南苑乡地块的竞拍中，5家竞买人均为房企联合体。
资料显示，不仅是北京，上海、杭州、南京等多地的房地产市场商业频频出现房企联合体的身影。
中投顾问房地产行业研究员韩长吉告诉记者，房企联合一般为三种模式：一是按股权比例成立项目公司，房企共同操盘；二是其中一方操盘，其余房企仅为投资人；三是小股操盘模式。
“联合拿地在拿地金额、拿地主权等方面有一个契约规定，一旦有房企背弃契约则会影响该房企口碑。但据了解，目前房企联合体的协议中还没有设置违约条款。”韩长吉说。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，在激烈的市场竞争环境和楼市调控的背景下，土地更贵、融资更难、开发周期拉长、消费者对品质要求更高等，都成为越来越多房企选择合作开发项目的原因。
“仔细研究发现，拿下‘地王’的主体以联合体形式居多，‘民企+国企’‘房企+险资’联合体形式成为现阶段非常明显的特征。”张宏伟说。
但为何近期频频传出有房企要退出联合体的消息？
郭毅告诉法治周末记者，应该是在联合体拿地后，企业发现拿地价过高，考虑到去化速度和回款周期以及利润预期等指标无法达到公司的相关要求，因而选择退出。
郭毅也告诉记者，一般情况下，是联合体中的某一方去土地拍卖现场举牌，而联合体中的其他成员一般情况下会给举牌方一个授权，授权内容包括拿地的地价上线，举牌到什么程度等，如果最终成交价高于企业的授权价，企业就可能会退出。
“面粉贵过面包”
北京房价肯定会越来越高
然而记者梳理相关媒体报道后发现，虽然多地都有房企联合体拿地的现象，但只有北京市场上传出了房企要退出联合体的消息。
为何会如此？
刘渊认为，那是因为与其他城市相比，北京的房地产开发风险和操盘难度越来越大，主要原因是北京土地价格过高，导致未来房价肯定会越来越高。
“目前北京不少地段新成交的土地楼面价都高于周边二手房的房价。”刘渊说。
11月12日，保利首开联合体以33亿元加配建3.6万每平米的代价竞得北京市朝阳区常营乡地块。经测算，地块商品住房楼面价高达6.7万元/平方米，位居北京历史单价地王第3位。
而常营乡的二手房均价不超过4万元/平方米。
这种现象被张宏伟称为是“面粉价高于面包价”。
“北京市朝阳区的孙河、东坝，丰台区的石榴庄地块、丰台南苑乡地块等存在这种情况。”张宏伟说。
刘渊表示，这样一来，这些地块上盖出的房子的价格就会更高，而相应卖出去的难度也就会越大，房企的风险就相应较高，这也是一些房企想要退出联合体的深层原因。
郭毅也向记者分析，地价高倒逼北京未来的房产市场开发的特征是泛豪宅化。
“从北京第一块楼面价超过5万元/平方米的地块出现在农业展览馆附近之后，北京已经有22块地的楼面价超过5万元/平方米。”郭毅说。
“我们曾经做过测算，今年市场上豪宅的供应量也在增大，但是需求并没有那么高，豪宅销售量占比也没那么高，而且对于普通住宅，豪宅的价格上涨幅度也是低于或等于平均水平的。这意味着购买豪宅并不是一个好的投资方式，那么购买豪宅更多的就只是需求，但需求是有限的，因此豪宅的卖出难度就会比较大。”刘渊说。
“如何在地价上涨的情况下赚钱，实现该地块的预期价值，考验着在北京闯荡的房企的产品研发能力和营销能力。”郭毅说。
韩长吉认为，未来在北京之外也可能会房企退出联合体的情况出现。虽然房企联合体拿地会减少房企的成本，增加拿地机会同时分担资金压力。但是在拿地后的联合开发上，房企容易在产品定位、成本控制、销售价格以及利益分配等各方面产生分歧，最终导致房企拿地后退出合作。
退出传闻主角多为民企
房产市场国进民退？
有分析人士认为，传闻中退出联合体的主体主要都是民企，如碧桂园、龙湖，这或许意味着房地产市场上的“国进民退”开始了。
SOHO中国董事长潘石屹此前在接受媒体采访时也曾表示：“一线房地产市场目前基本上是由央企主导，由地方国企辅助开发，逐渐形成相对垄断的市场。”
对此观点，刘渊对记者说，房地产市场上不同的企业擅长的方面不同，有的企业擅长做产品，有的企业擅长做营销。而央企和民企相比，无疑有资金优势，有钱这个优势最能体现在拿地方面。
“民企进入房地产市场的时间大多较长，对市场风险的认知较为深刻，不愿意承担过高风险，因而在拿地价过高的情况下就会选择退出。而央企有钱，就会继续留下来。”刘渊还表示，所谓的“国进民退”是市场选择的结果。
郭毅也认为，北京市场的拿地成本越来越高，操盘难度越来越大，民企和央企相比，财务成本会比较高，整体能承受的地价上限就比较有限。因此从客观上来看，北京等一线城市的房产市场将是央企等大型企业为主的城市。
而张宏伟也建议，房企不要迷恋一线城市需求总量较大和市场供不应求，而不惜一切代价挺进一二线核心城市，这样的战略并不可取，因为如果在未来开发节奏中没有踏准市场节拍，很有可能遭遇企业运营层面的最大风险，最终或面临破产或收购。
