房地产投资持续放缓去库存压力仍大
化解房地产库存已经日益受到重视。近日，国务院常务会议确定了消费升级的几方面措施，其中包括以改革创新破除制约消费扩大的体制机制障碍，以加快户籍制度改革带动住房等消费。对此，业内人士称，房地产投资持续放缓，去库存压力仍大。
三四线城市库存压力巨大
今年以来，即便有限购取消、降准、降息等利好政策，三四线城市依然面临巨大的楼市库存压力。
国家统计局的数据显示，今年前１０个月，房地产开发投资额累计人民币７．８８０万亿元，同比仅增２．０％，为２００９年２月以来最低水平。同期，房地产开发企业土地购置面积仅为１．７８亿平方米，较去年同期的２．７０亿平方米显著减少。
尽管房屋新开工面积在９月出现小幅改善迹象，但１０月再次加速下跌，跌幅从９月份的１２．６％拉大至１３．９％。前１０个月，商品房销售面积累计９．４９亿平方米，高于去年同期的８．８５亿平方米；销售均价同比上涨７．２％至每平方米６８２７元。在各项指标中，房屋竣工面积的改善最为显著。前１０个月，房屋竣工面积累计６．１２亿平方米，同比跌幅从９月份的９．８％放慢至４．２％。１０月单月，房屋竣工面积达１．０２亿平方米，而去年同期仅为７４００万平方米。
第一太平戴维斯认为，尽管房地产开发投资增速和土地购置面积持续走跌，然而近几个月以来，市场隐现改善迹象。改善或无关市场基本面，更多在于利率连番下调，使得买卖双方对市场的依赖程度提高：开发商积极融资，购房者则通过贷款实现置业。
不过，第一太平戴维斯指出，虽然商品房销售量与销售总额持续回暖，价格亦有约７％的同比涨幅，但房地产整体投资及拿地热情依然低迷。主要原因是，一方面，政府严控土地供应；另一方面，开发商仍在积极减少负债，同时以更低成本再融资并降低库存水平。开发商开始向轻资产、低负债率、多样化经营努力，同时聚焦行情更为稳健的市场，多为一线城市及部分二线城市。
稳楼市需要加快户籍制度改革
上海易居房地产研究院智库研究中心近日发布《中国５０城住宅库存报告》显示，去化周期较长的１０个城市分别为北海、烟台、呼和浩特、荆门、三亚、茂名、淮南、沈阳、济宁、海口。“５０城”去库存压力并没有得到实质性改善，部分城市甚至还出现了压力增加的情况。
业内人士指出，房地产库存问题被政府重视，表明楼市利好即将到来。去库存已经成为当前楼市调控的重中之重，预计相关配套政策将加紧筹备，部分库存压力较大的城市有可能抢先发力。
值得关注的是，户籍制度改革可能成为去房地产库存的办法之一。从２０１４年６月国务院发布《关于进一步推进户籍制度改革的意见》至今已有一年多，现在再次提户籍制度改革，表明政策落实可能加快。
目前，中国有２．７亿农民工在城镇就业，但买房比例只有１／１００左右。从２０００年到２０１４年，我国城镇化率从３６．２２％上升到５４．７７％，但是２０１４年底我国城市户籍率仅为３５．９％，两者相差１８．８７％。专家认为，如果户籍制度改革进程加快，让更多人口拿到户籍，可以很大程度弥补近两年楼市刚需回落的状况。
我国人口老龄化正在加速。有预测显示，到２０４０年，中国２０岁到６０岁的工作年龄人口将从现在的８．１７亿下降到６．９６亿。人口老龄化将带来购房市场需求的下滑，户籍制度改革有望填补这个缺口。和房地产相关的家电、家具、汽车、教育等消费也可能跟上。
业内人士称，户籍制度改革将对中国未来的城市化以及内需起到巨大的作用，二线城市和部分经济较发达的三线城市将成为最大受益者。
