刺激药不停，房价不易跌！
杨红旭
上海易居房地产研究院综合研究部部长
10月23日晚，央行突然宣布降准降息。于是，媒体又是一轮喧嚣，社会情绪又是一阵骚动，资产价格又有一波上冲。对于万众关心的楼市与房价，尤其如此。
都说中国楼市是政策市，这是长期以来的经验。但国外股市，何尝不是如此？9月美联储决定推迟加息，欧美股市便走出一波上升行情。因此，关注和研究政策走势，对于楼市和股市都很重要。
在我的房地产短周期理论中，作为决定短期(未来6个月至12月)房价走势的四大引擎之一，政策又分为货币政策和房地产政策，此两类政策内外结合，共同前推或后拖房价。
回顾去年10月开始的本轮房地产短周期上行阶段，货币政策和房地产政策的同步放松，是核心推动力量。2014年前三季度全国市场普遍降温，媒体上频现中国楼市“硬着陆论”、“崩盘论”，民众对楼市的预期趋于悲观。其中，已经低迷了三四年的广大三四线城市的购房者，尤其悲观。
而改变这种需求方的悲观情绪，需要不断有刺激性政策出台，就像打点滴，一瓶接一瓶的输水，重病人才会渐趋康复。房地产政策是针对楼市的，而货币政策主要是经济稳增长，但也利好楼市。
不妨回顾一下过去一年多的“打点滴”的序列。房地产政策：限购放松、地方纷救市、9.30新政、3.30新政、限外放松、公积金新政、首套房贷首付降至25%。货币政策：从去年11月开始至今，六次降息、五次降准(其他小工具还包括PSL、SLF、MLF、SLO、MBS等)。
一瓶瓶点滴打下去，结果就是今年以来，全国商品房销售面积与均价，同比增长8%左右。从70城房价指数来看，去年5月至今年4月连跌12个月，今年5月上拐，涨幅小步扩大至今，9月份已有39个城市新建商品住宅价格环比上涨，其中一线城市房价涨幅较大。
近段时间，少数城市地王频出，每当诞生一幅地王，周边房价立即向上蹿一蹿。降息降准也是类似效应，每降一次，购房人心里就会痒一下。大家试想，如果一年前已有购房打算，光是降息就有六次，加上额外的降准以及房地产新政，又有多少人能受得了十次以上的刺激？
所以，一线城市和部分二线城市，自去年10月住宅成交显著反弹以来，一直保持在高位。此次双降之后，其打点滴的效应很快就会体现在10月成交量上，预计多数城市10月住宅成交量将高于9月，“银十”成色强于“
投资股票和购房，都需要顺势而为。跟政策方向走，大概率是正确策略。而从本次双降之后的房贷成本来看，实在是历史上罕见的低息时段。过去十几年，也即自从有个人住房按揭贷款政策以来，房贷利率最低的时间是2008年底至2009年。2008年12月经过五次降息之后，五年期以上贷款基准利率为5.94%，当时为了救市，首套房贷利率最低打七折，则为4.158%。
而当前，经过6次降息之后，五年期以上基准贷款利率为4.90%，部分城市首套房贷利率打九折为4.41%，个别银行打八五折为4.165%。至于二套房贷，部分银行利率已低于2009年。而当前公积金贷款利率只有3.25%，低于2009年。因此，综合来看，当前房贷利率水平已与2009年差不多，属于历史最低水平。
在这样史上罕见的低息环境中，居民应该适当增加负债，尤其是购房贷款，况且还有国家政策支持和优惠。当前，一年期存款基准利率只有1.5%，已经低于9月份1.6%的cpi，进入“负利率”时代。而且，由于当前经济低迷和通胀温和(ppi持续为负，通缩)并存，利率仍有下调空间，2009年至今美欧基准利率接近零，就是前车之鉴。
最后的结论是：只要货币宽松不止，房价就很难下跌。就国际上来看，同样是低息环境之下，楼市不太可能低迷。1991年之后日本楼市另当别论。
按我国楼市的短周期规律，2017年房价很可能再度下跌。但届时也须关注，低息环境是否会转向。如果继续实行低息，则房价可能会步入总体平稳，外加区域分化，而非类似2008年下半年至2009年初、2011年下半年至2012年上半年、2014年至今年一季度那样的下跌。低息之下，不必太悲观。
