刺激药不停,房价不易跌!

http://news.dichan.sina.com.cn新京报作者:杨红旭2015/10/27 14:20:56 新浪地产
提要:都说中国楼市是政策市,这是长期以来的经验。但国外股市,何尝不是如此?9月美联储决定推迟加息,欧美股市便走出一波上升行情。因此,关注和研究政策走势,对于楼市和股市都很重要。

杨红旭

杨红旭

上海易居房地产研究院综合研究部部长

  10月23日晚,央行突然宣布降准降息。于是,媒体又是一轮喧嚣,社会情绪又是一阵骚动,资产价格又有一波上冲。对于万众关心的楼市与房价,尤其如此。

  都说中国楼市是政策市,这是长期以来的经验。但国外股市,何尝不是如此?9月美联储决定推迟加息,欧美股市便走出一波上升行情。因此,关注和研究政策走势,对于楼市和股市都很重要。

  在我的房地产短周期理论中,作为决定短期(未来6个月至12月)房价走势的四大引擎之一,政策又分为货币政策和房地产政策,此两类政策内外结合,共同前推或后拖房价。

  回顾去年10月开始的本轮房地产短周期上行阶段,货币政策和房地产政策的同步放松,是核心推动力量。2014年前三季度全国市场普遍降温,媒体上频现中国楼市“硬着陆论”、“崩盘论”,民众对楼市的预期趋于悲观。其中,已经低迷了三四年的广大三四线城市的购房者,尤其悲观。

  而改变这种需求方的悲观情绪,需要不断有刺激性政策出台,就像打点滴,一瓶接一瓶的输水,重病人才会渐趋康复。房地产政策是针对楼市的,而货币政策主要是经济稳增长,但也利好楼市。

  不妨回顾一下过去一年多的“打点滴”的序列。房地产政策:限购放松、地方纷救市、9.30新政、3.30新政、限外放松、公积金新政、首套房贷首付降至25%。货币政策:从去年11月开始至今,六次降息、五次降准(其他小工具还包括PSL、SLF、MLF、SLO、MBS等)。

  一瓶瓶点滴打下去,结果就是今年以来,全国商品房销售面积与均价,同比增长8%左右。从70城房价指数来看,去年5月至今年4月连跌12个月,今年5月上拐,涨幅小步扩大至今,9月份已有39个城市新建商品住宅价格环比上涨,其中一线城市房价涨幅较大。

  近段时间,少数城市地王频出,每当诞生一幅地王,周边房价立即向上蹿一蹿。降息降准也是类似效应,每降一次,购房人心里就会痒一下。大家试想,如果一年前已有购房打算,光是降息就有六次,加上额外的降准以及房地产新政,又有多少人能受得了十次以上的刺激?

  所以,一线城市和部分二线城市,自去年10月住宅成交显著反弹以来,一直保持在高位。此次双降之后,其打点滴的效应很快就会体现在10月成交量上,预计多数城市10月住宅成交量将高于9月,“银十”成色强于“

  

  投资股票和购房,都需要顺势而为。跟政策方向走,大概率是正确策略。而从本次双降之后的房贷成本来看,实在是历史上罕见的低息时段。过去十几年,也即自从有个人住房按揭贷款政策以来,房贷利率最低的时间是2008年底至2009年。2008年12月经过五次降息之后,五年期以上贷款基准利率为5.94%,当时为了救市,首套房贷利率最低打七折,则为4.158%。

  而当前,经过6次降息之后,五年期以上基准贷款利率为4.90%,部分城市首套房贷利率打九折为4.41%,个别银行打八五折为4.165%。至于二套房贷,部分银行利率已低于2009年。而当前公积金贷款利率只有3.25%,低于2009年。因此,综合来看,当前房贷利率水平已与2009年差不多,属于历史最低水平。

  在这样史上罕见的低息环境中,居民应该适当增加负债,尤其是购房贷款,况且还有国家政策支持和优惠。当前,一年期存款基准利率只有1.5%,已经低于9月份1.6%的cpi,进入“负利率”时代。而且,由于当前经济低迷和通胀温和(ppi持续为负,通缩)并存,利率仍有下调空间,2009年至今美欧基准利率接近零,就是前车之鉴。

  最后的结论是:只要货币宽松不止,房价就很难下跌。就国际上来看,同样是低息环境之下,楼市不太可能低迷。1991年之后日本楼市另当别论。

  按我国楼市的短周期规律,2017年房价很可能再度下跌。但届时也须关注,低息环境是否会转向。如果继续实行低息,则房价可能会步入总体平稳,外加区域分化,而非类似2008年下半年至2009年初、2011年下半年至2012年上半年、2014年至今年一季度那样的下跌。低息之下,不必太悲观。

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