华燕房盟：政府调控声起，政策走向明朗
纵观今年1-9月份全市商品住宅供应838万平米，成交979万平方米，市场需求表现旺盛，但整体供应不足。由于土地市场的狂热导致今年房价上涨较快，今年前三季度上海商品住宅市场成交均价为31153元/平方米，与去年同期26289元/平方米相比，整整上涨了18.5%。
今年上海土拍市场可谓相当火爆，3月和6月两幅闸北姊妹地块分别创下上半年总价地王，紧接着7月金融街以88.15亿元夺下火车站北广场地块并刷新上海地王总价，9月更是连续三幅用地溢价率突破100%。整体成交数据方面，今年第三季度上海经营性用地成交面积同比下滑37.3%，但成交总金额却上涨19.6%，平均成交楼板价为24142元/平方米，同比上涨167.8%，可见，土地均价涨势惊人。
就在这场楼市与土地盛宴高速驰骋之际，风云突变！10月9日，上海市委书记韩正在主持召开上海市建设交通系统干部大会上宣布：上海将撤销城乡建设和管理委员会、住房保障和房屋管理局，组建上海市住房和城乡建设管理委员会，同时，韩书记还提到：上海房价已经很高了，如果不坚持调控，将影响上海经济持续平稳健康发展，削弱城市竞争力，必须要减少房地产依赖，保持定力，不为一时一地问题而采取短期刺激，对市民和未来负责。另外，也指出了“中小套型商品住房供应严重不足，特别是市场化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出”是上海土地供应结构方面的一个突出问题。
同一天，国务院放大招，发布《关于加快电动汽车充电基础设施建设的指导意见》，要求新建住宅配建停车位100%建设充电设施，此举与土地供应联系紧密，各地方在执行意见与政策落地方面，也会将相关配建指标作为硬性要求写入招拍意见书内。
对于市委层面明确的楼市调控声音，一时间众说纷纭，认为上海对房地产调整将会有大动作。果然，话音刚落不到三天，10月12日，“准地王”新江湾城40亿宅地在临拍卖前24小时被紧急叫停，同日松江区车墩镇商业用地被通知可办理退费手续。紧接着第二天，嘉定新城、朱家角镇、赵巷镇三幅纯宅地也发布了终止出让活动的通知。
华燕房盟市场研究中心副总方秀玲认为，上述这些地块，不难发现容积率指标均偏低，且套型建设的指标要求尚不完善，其中“新江湾城地块”的出让条款中面积设置套均超过200平方米，这些诟病与市政府发出的调控声音显然有些背道而驰。
认为对于短期上海楼市而言，有政策脉络逐渐明朗。
第一．限购政策不会放开
上海作为一座特大型城市，房地产市场发展有自身特点，控制房价是重要调控目标。上海将继续坚决执行住房限购、差别化住房税收、信贷等政策措施，加大市场监测，防止炒作，促进本市房地产市场平稳健康发展。限购政策不会放开，并且之前“审核漏洞”现象将会杜绝。
第二.7090限制闹剧不会重演
此次供应结构调控中不会采取以往如7090等一刀切的作法，在7090限制时间阶段，开发商变通手段小户型合并大户型做法不会重演，应按购房者需求合理配置面积段比例。
第三．缓解供需结构矛盾，需因区、因地“对症下药”。
比如在住宅地块方面，或将视区域的供需结构情况而作具体调整。例如在外环以内区位较好的区域，作出刚需刚改户型与改善型户型一定比例的建造要求。
第四．政府或调整土地性质，加大住宅用地供应，保障中小户型供应。
商业办公，工业用地，存量较多的地区可能减少或停止供应，低容积率商业办公地块可能调整其经济指标或转性，加大住宅用地供应，保障中小户型供应，从而使得房价得到缓和。
政府意识到房价之高会影响城市竞争力，这是近年来政府大篇章提到关于房地产方面的内容。但政府调整后对于大上海的影响作用不会很大，僧多粥少也就是供求的矛盾在国际型人口导入的城市的上海而言是一个不可调和的矛盾。目前上海的商品住宅存量仅1312万方，去化周期也仅在10-12月之间，但如果政府执行力度到位，房价后期会得到一定缓和。
