龙光地产撬动百亿商业“大饼”之谜
9月23日下午2时许，深圳市土地交易中心大厅观众席已座无虚席，大家都在关注着即将到来的龙华地块拍卖情况。
这宗位于深圳龙华新区红山片区的商业地块，总建筑面积达57.8万平方米。由于靠近深圳城市北中心深圳北站商务区，业界预计该龙华地块溢价率将达20%-30%，成交价将在135亿-145亿元之间。事实上，只要溢价19.1%，这宗地块就将超越去年初，兆华斯坦与深圳前海国际能源金融联合拿下的总价达134亿元的深圳地王纪录。
但原以为板上钉钉的“抢地”剧情并未如期上演，竞拍席上人员稀少。据时代周报记者了解，在竞拍前一天，碧桂园、中粮地产都参与了报名，不过最终这两家都没有出现在竞拍现场。到了下午3时，交易大屏幕上还仅显示唯一一名竞拍人信息。而原定的现场竞拍也在开始前一刻临时改为网络竞拍。
潮汕商人纪海鹏又高调了一把，最后，纪海鹏麾下，发迹于汕头的龙光地产（03380.HK）以112.5亿元的底价“秒杀”该地块，楼面地价约1.95万元/平方米。
龙光地产该如何撬动这块百亿“大饼”，带着诸多疑问，时代周报记者致电龙光地产总经理谢燕敏和副总经理肖达鸿。在亮明记者身份后，谢表示正忙，便匆匆挂了电话。肖则称自己正在开会，如有采访事宜，可联系集团品牌中心。龙光地产品牌中心回复时代周报记者时仅称，“能提供的都在通稿里面了，其他的不便接受深度采访。毕竟也是刚拿地，好多东西还未确定。”
鲸吞百亿“大饼”
虽未创下深圳新总价地王纪录，但本次龙华地块112.5亿元总成交价仍然打破了历年来深圳龙华新区地块的成交水平。而1.95万元/平方米的楼面价，也将赶超深圳最热区域前海已经拍卖的15宗地块平均约1.8万元/平方米的成交地价，成为深圳又一高价商业地块的代表。与该地块不远的地块在去年成交时，楼面价为1.73万元/平方米。
龙光地产对这块地应是势在必得。据时代周报记者了解，竞拍现场的媒体都已拿到了龙光地产准备好的新闻通稿，只是最终新闻通稿中提及的“多轮举牌”并未出现，而该通稿中对地块总价备注为人民币“××”元。
钱从何来？光112.5亿元地价，就已和龙光地产今年前8个月116.5亿元的总销售额相差无几。深圳疯涨的房价或许给了龙光地产扩张的信心。
受益于深圳强劲复苏势头，今年上半年，龙光地产实现合约销售大幅增长51.8%至人民币84.1亿元，全年销售目标完成率达58%。有鉴于下半年推出的优质新货源如深圳玖龙玺等预期将带来持续可观的增长动力，龙光地产将全年销售目标由145亿元上调24%至人民币180亿元，相当于较2014年全年合约销售额35%的年增长。
“从此类地块来看，其后续增值空间比较大，所以龙光地产不畏惧高成本，有一定的底气。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对时代周报记者说，但豪掷百亿拿地也是一种典型押赌注的做法。这背后也反映了眼下中型房企的普遍性焦虑，若不拿下大地块，可能难以形成有效的投资规模和品牌效应。
在更新后的新闻通稿中，龙光地产相关负责人坦承，此次拿地，对公司深耕一线城市核心区域有着十分重要的意义，是龙光深耕区域精准布局、为公司未来3-5年业绩增长继续累积充足资源的重要战略举措。
龙光地产对外表示，这次高价拿下的商业项目定位快速开发、快速销售，通过高周转进行运营，两年内项目的不同产品就会推出市场，对于这些商业项目也没有自持计划。
“实际上，龙华地块周边商业氛围已经成熟，如果要做大型商业综合体项目，龙光地产将会面临不小的挑战，” 深圳房地产经纪行业协会研究总监徐枫告诉时代周报记者，从消费能力来讲，龙华消费群体偏于刚需，对于高端商业项目的承受力有限。
或引入合作伙伴
一方面项目资金需求巨大，一方面需直面招商地产、华侨城等品牌房企竞争。擅长豪宅打造的龙光地产，究竟将如何撬动这块百亿商业“大饼”？
“基于项目前期资金需求量大、后期运营管理有难度情况下，未来龙光地产或会在香港或国外寻求相关机构进行合作。”深圳地产分析人士林晓华预计称。一位接近龙光地产的人士也告诉时代周报记者，项目产品将以商业为主，并没有可供快速开发套现的住宅部分，龙光可能会引进合作方共同开发以减轻资金压力，或者通过其他融资渠道大规模融资，但前者可能性更大。
实际上，龙光地产引入合作伙伴联合开发在去年已有先例。
2014年12月17日晚，龙光地产宣布，深圳平安大华汇通财富管理有限公司同意对深圳龙华地王的项目公司深圳金骏注资人民币20亿元。作为代价，龙光地产需出让该项目49%的股权给平安大华。
在此之前，龙光地产以46.8亿元的总价拿下去年深圳全年唯一一块招拍挂形式出让的宅地龙华新区A802-0305，折合楼面价2.5万元/平方米，溢价率高达85.3%，成为深圳有史以来的宅地总价地王，这引发了深圳业界“面粉贵过面包”的惊叹。
在外界看来，龙光地产以股权融资的方式引入平安大华，相当于分摊龙华宅地地王未来的开发风险。更重要的是，在获得20亿元注资后，龙光地产至少不用背负项目的利润及资金压力了。
在过去，龙光地产一直以低成本、高利润为一贯竞争优势，截至2015年6月30日，其总土地储备约为1293万平方米，土地储备均价每平方米人民币1478元。其中51%位于珠三角地区，当中深圳土储达35%。去年至今在龙华新获取的两块地，楼面价2.5万元/平方米和1.95万元／平方米，已是其土储均价的17倍和13倍有余。
目前龙光地产在深圳仅有深圳龙光城一个项目在售。显然，为了补充项目，龙光地产付出了不菲代价。
“在项目层面，不少房企都会引入基金、险资参与，以减轻资金压力，”房地产与金融资深评论人士黄立冲告诉时代周报记者，这种做法在一些资金比较紧缺的上市公司出现较多。事实上，目前房企融资能力普遍走弱，融资成本较高。
不过，对于此次项目来说，龙光地产是独立开发还是引入合作伙伴，目前尚无定论。龙光地产品牌部回复时代周报记者称，毕竟也是刚拿地，好多东西还未确定。
而在竞拍现场，龙光地产相关负责人也仅表示，“这个项目开发节奏和工期都比较紧张，虽然压力很大，但是我们有信心做得好”，这位负责人说。
频繁融资缓压
事实上，对于地王，龙光地产似乎一直情有独钟。
2003年4月，龙光地产2.86亿元投得深圳宝安中心区地王；2005年12月20日，龙光地产以5.06亿元的价格获得龙岗中心城地王。在这两块地王之上，龙光地产相继开发了“天悦龙庭”及“君悦龙庭”两大项目。
2009年下半年，龙光地产曾在一个多月内接连吞下三宗地王。其中，7月17日，龙光地产以7.03亿元竞得东莞新地王；8月21日，以9.15亿元竞得南宁地王；8月25日，又以4.01亿元竞得惠州地王。
今年1月28日，珠国土储2014-43地块被龙光地产以楼面价1.76万元/平方米拍下，再次刷新珠海市单价地王纪录。
据时代周报记者梳理，2014年，龙光地产拿地支出91.6亿元。而从今年年初至今的9个月时间里，龙光地产在土地投资上的花费已高达156亿元。
拿地频繁且多为地王，龙光地产却不得不接受利润下滑局面。2015年中期业绩报告显示，截至6月底，龙光地产净利润约10.3亿元，较去年同期下降19.83%。
近几年一直坚称财务状况良好的龙光，其资金压力迅速传导至现金流。从2014年至今的公告可以看到，龙光地产融资频频。2014年5月，12月和今年8月，龙光地产先后发行3亿美元海外债，2.5亿美元优先债和50亿元人民币境内公司债券。截至今年6月，龙光地产净负债率61.9%，平均借款成本9%，较去年同期上升0.6个百分点。
在此之前，龙光地产引入平安大华，也被业内认为是其为改善集团流动性紧张的状况，不得已的做法。徐枫称，通过其多次与龙光团队接触，相信在龙华这个新“巨无霸”地块操作上，龙光团队会比较谨慎。
