一个房地产分析师的自白

提要:近段时间,细心的朋友会发现:老杨对市房地产场的观点有所变化了。这让很多网友颇为费解。

杨红旭

杨红旭

上海易居房地产研究院综合研究部部长

  近段时间,细心的朋友会发现:老杨对市房地产场的观点有所变化了。这让很多网友颇为费解。

  去年8月,我率先喊出“新一轮抄底季即将来临”,其后,几乎每篇文章、每条微博、微信,只要是谈市场的,都流淌着“唱多的血液”。当然,看多的地区,是存在差异性的。主要是唱多一线城市及少数强势的二线城市。其次唱多的是全国整体走势(如商品房销量、成交均价、70城房价指数等)

  结果大家都看到了,一线城市真正的最低点,抄底的最佳时机,就是去年8月至年底,多数二线城市了最佳抄底季是今年前5个月。有两个关键点,去年9.30政策后,今年3.30政策后,这两个政策是市场逆转的重要发动机。

  杨红旭(微博 博客)博客2015年以来市场分析类文章列表

  

  今年5月,70城房价环比逆转,总体由跌转涨,但一线城市和核心二线城市最好的购房季已经过去。至于自住需求,当然仍可购房,只是从短周期来看,时机略差些。

  我对市场观点的首次变化,始于今年6月写了篇文章:深圳投资客,该收手了。因为深圳是这轮全国房价上涨的带头大哥,况且猛得太猛了,透支体力。所以认为下半年涨势将减缓,明年可能下跌。

  6、7月A股大跌时,我倒并不担心短期楼市,多次写文章阐述其内在联系及规律,明确二者的关系属于“同向、不同步”,几个季度后,楼市才会变化,除非这一规律被打破。当然,与以前不同的是,当前仍处于“低息”环境,这一点与以往有所不同,所以规律可能略有变化,也即楼市比股市降温的滞后时间,要长于以前。

  8月A股再度大跌,人民币贬值,国际金融环境出现一波动荡,中国经济见底信号迟迟未见,我在某些文章中,表达了2016年下半年至2017年市场可能降温的观点。

  上述所有分析与观点,其实皆基于一个理论:中国房地产短周期。这也是2013年我在《楼市探秘:赚在短周期,赢在长趋势》一书中,首次提出并做系统性分析。由此,厚着脸皮自封中国房地产短周期理论的创始人。

  而其他少数时候,我对市场的观点,是基于中长期的,比如黄金时代、白银时代(我于2009年在新民周刊文章中提出,全国首次公开提出)。中长期来看,中国楼市仍在白银时代当中,不必过于悲观。这是我在2013年10月反对席勒的中国房价泡沫论,并约赌未来五年(2013年10月至2018年10月)不会崩盘的理论基础。当时设有约赌标准,可点看此文章:http://blog.sina.com.cn/s/blog_48f783610102eevl.html?tj=1

  另外,再聊一个话题,是关于我的工作单位。

  众所周知,我所在的工作单位是上海易居(博客)房地产研究院,看名字,含有两个信息:一是搞房地产研究的,二是属于易居的。而大部分的印象中,易居就是个卖房子的,由此推导出老杨的立场决定了必然要唱多楼市,必定维护开发商,所以老杨就是一个房托,只是比其他房托知名度大一些而已。

  所以,当老杨今年6月率先看空2016年的深圳楼市(正如2013年8月率先看空2014年的北京楼市),整体看淡2017年全国市场时,很多网友就理解不动了:难道杨大房托,也有良心发现的时候?

  只所以想写这篇文章,也正是因为今年是上海易居房地产研究院成立十周年,上周我院邀请了上海主管部门领导、社科院、高校房地产学者、企业界的高管等二十多人,举行了一个小范围的内部研讨会,评价、反思、总结这十年来上海易居房地产研究院的发展历程、经验和教训,模式与创新等。

  而非常有缘的是,老杨基本与易居研究院同龄。我曾在多个场合,讲过的职业历史,2001年来上海找工作,当时楼市正复苏,工作机会较多,偶然性地进入这个行业。开始时做广告推广、营销策划,基本上关注的是行业微观和中观领域。但2005年下半年上海及长三角楼市的大降温,让我意识到做营销策划价值并不大,因为这个行业靠天吃饭,天气预报很重要,而天气与宏观有关,所以就决心进行职业转型,转做行业宏观面研究。

  凑巧的是,2005年9月上海易居房地产研究院成立,是由上海市社会科学界联合会主管,并经上海市社会团体管理局登记注册,具有法人实体地位的专业房地产研究机构,属于民间非营性机构。当时上海市也在搞改革创新,这类机构第一批只批准了十几家。而全国绝大部分城市,包括北京,十年前地方政府都不敢批准此类民间组织,怕惹出什么麻烦。近几年,则控制得没那么紧了。

  

  我是06年3月进入易居研究院的,基本与研究院共同成长。之前五年,基本每年跳一次槽,而进入研究院之后,非常淡定的工作到现在。这是一份适合我的工作。兴趣是最好的老师。况且这个平台上,真的有很多良师益友(尤其是张永岳院长)。

  我个人的成长,包括专业水平的提高,与这个平台密不可分。值此十周年之际,我真的很感激上海易居房地产研究院这个平台及所有的领导和同事。

  近几年,我个人及易居研究院,对房地产市场的判断,越来越靠谱了。这基于我们强大的专业团队能力和健全的研究体系。我在院里负责行业研究,把上周研讨会上我讲的PPT中的几页摘出来,让大家略加了解。

  

  

  

  

 

 

  

  近两年,博客、微博上又增加了很多粉丝,老杨也新开通了微信及公众号,为了让新朋友们进一步了解老杨,下面再附一个发于2013年9月的同名文章http://blog.sina.com.cn/s/blog_48f783610102eeku.html?tj=1

  一个房地产分析师的自白

  我对中国房地产市场基本判断是:1、未来还有白银十年。2、市场存在短周期波动(2-4年)。3、当前基本不存在全国性的明显泡沫。4、少数地区存在严重供大于求的情况,或者有泡沫,或者泡沫已破(如鄂尔多斯)。

  基于上述总体判断,在多数时间段内,我的房地产言论,是偏乐观的,看多的时候远多于看空的时候,所谓看空也只是基于短周期波动的判断。正由于此,在网上,总是有很多网友指责我的“看多”立场与言论(比如下面这位),甚至其中部分人极尽嘲讽之能事;还有少数人,存在动辄谩骂之不雅行径。

  比如,今天,有个网友在微博上留言:“我一直想问杨红旭,你一直替房地产说话,那你叫我们80后的没房年轻人怎么办?是不是在这个国家,一点都看不到希望了?全世界范围内最大的房价收入比,你让人怎么能对工作有热情、对生活有憧憬?所有月薪在房价面前都是浮云……”。

  这是一种很典型的心态与想法。我非常理解这位网友的心情和处境,但对不起,我没办法帮你,真的是无能为力。我想,政府和官员,应该听取你的心声,在住房政策与制度设计方面,考虑到你这样一个社会群体的处境,比如能否在公租房方面提供一些保障或扶持。

  在这里,我想强调一点:每个人的职业,必须有一个定位:我只是一名房地产分析师、研究者,我所追求的是尽可能准确的预测市场走势(以及与之密切相关的政策走势)。至于说,市场(房价)上涨或下跌,以及调控政策(如房产税),是否符合一般民众的需求、预期、利益,非常抱歉,这并非我所致力研究之事。

  那些想要在房地产市场这条河中游泳、捉鱼,进行交易,想要获得利益(包括自住及投资),规避风险的朋友,可能更有兴趣关注我的言论,对他们的行为也更有价值。而那些只想站在“河边”看热闹,对水中的人指指点点,而自己不想、不敢、不能下水的朋友,看老杨的博客与微博,意义并不大,有些时候还净添堵,不如去别处逛逛。

  下面这些文字,可以更好的说明我的立场。摘自我的新书《楼市探秘:赚在短周期,赢在长趋势》的自序。

  关于市场预测,多说多错,少说少错,不说不错,预测的越具体,越容易失误。经济学,一般是用来解释现象的,不是用来做预测的,尤其是资产市场,动态变化快、影响因素多,很难准确预测。相比股市,对于房市的预测,难度要小一些,而且也不需要总是具体到点位。

  但预测这事,必须得有人做,我从事的是应用性研究,不是搞理论和教学,预测是必须的。如果只是回顾历史,那不如去当历史老师;如果只是分析现状,那也只能承认现实,或者玩点“事后诸葛亮”;只有对市场走势进行高水平的预判,才能对广大造房者、卖房者、买房者,有价值、有意义。预测市场,需要一点点、持续的反思失误、总结经验,承认失误没什么丢脸的,反倒是那些只爱喊口号,甚至明明预测已被证明失败,仍找出一堆理由固执己见的,才可气、可怜、可悲。

  我的预测是动态变化的,根据宏观经济、宏观政策、房地产形势变化,会作阶段性的调整,正由于此,有些人批我是“墙头草”、“摇摆派”。但我始终认为,我所从事的研究,绝非学术性的、道德性的研究,而是市场性、实践性的研究。如果是前者,一种观点完全可以坚持多年不变,比如“中国房价就该下跌一半!”但既然是后者,那么就只能信奉唯物主义了,流水变了,还想刻舟求剑,只能谓之“顽固不化”。

  市面上,预测市场走向,尤其是房价涨跌的机构和人,非常之多。其中,有些预测比较夸张,比如动辄房价将翻番、将暴跌五成。有些,则比较理性、谨慎。其实,观点如何,并不重要。我有一个“金字塔”理论:预测房价走向的观点,是金字塔尖;严谨的逻辑,是塔身;足够的信息与数据,是塔基。

  一个靠谱的预测,必须是一个完整的三合一的金字塔。随便抛一个观点出来,并不难,但很可能成为“空中楼阁”;有些经济学家的逻辑性非常强,做学问也很严谨,却根本没有时间和精力占有房地产数据,塔基不稳也。有些人的预测,也许某一次、两次成功了,但如果没有找到方法论、形成自己的逻辑体系、占有足够的数据,只能说成功也属偶然。

  我深知市场预测,尤其预测短期市场之不易,所以形成了一个习惯,每隔几个月,就会翻翻过去发表的市场类的文章,反思一下失误之处,总结一下成功之处。从2008年元旦开始,我都会在新浪博客上写一篇同名文章:感想、感恩、反思。2010年开始,加入了对过去一年市场预测的反省,以及对未来一年市场走势的预测(大家可以去我新浪博客上查看)。通过这种方式,逼迫自己面对现实,坦然接受预测失败的苦涩,享受预测成功的喜悦。经过不断摸索和总结,自感近几年对市场的预测水平持续提高,进步很明显,抓住了一些市场深层次的运行规律。

  不妨举一个失败例子和一个成功例子。2008年-2009年,全国楼市经历了一次短周期,2009年3月,市场刚露复苏迹象,当时我预测市场还没到底,住宅成交量反弹尚不足以形成反转,结果其后市场一路绝尘。那次,面对来势汹汹的“国际金融危机”,我对楼市持偏悲观态度,导致判断出现明显失误。

  2011年-2012年,全国楼市再次经历一轮短周期。2012年3月,住宅成交量反弹时,我坚定的判断“春季行情肯定有”,其后关于“夏季淡季不淡”、“秋季金九银十成色不足,但将高位盘整”、“这个冬天不太冷”等观点被一一验证。其实早在2011年底时,我就在PPT课件上明确:2012年楼市将经历“探底、筑底、复苏”的三部曲,“下半年市场将强于上半年,明年将强于今年”;并在几十个公开会议演讲中、企业内训中,反复重申和强调这些观点。结果大家都已清楚,单就对2012年市场走势的预测,不知国内有没有其他专家,比我的预测更具体、更精准?

  有趣的是,2012年底和2013年初时,部分媒体回顾并检验了2012年初时专家们的预测,戳穿了那些伪专家的瞎预测,同时也给真专家以精神鼓励。比如,2013年2月1日,南方都市报(微博)发表了一篇文章:《房价预测纷纷:年终对照时,才惊觉大话连连》。回顾了18位具有代表性的经济学家、财经评论人、房地产学者、房地产专家、地产大佬等对2012年楼市的预测。

  结果发现有些人较靠谱,有些人说大话,其中将我评选为“五星级”预测者(共有两位)。另外,群众的眼睛也是雪亮的,从2012年下半年开始,直到本书交稿,很多粉丝在我微博留言中表示感谢,因为他们当初看了我“建议购房的观点”,相信我的判断,并且采取了购房行动。承认不足,才会进步。与其打肿脸充胖子,不如在反省中不断改进。这就是我的一点研究心得。

  

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