“潘谈会”暖场 SOHO 3Q登陆外滩老潘再谈转型
沿着上海外滩万国建筑博览群的视角一路往南，在中山东二路与新开河路交汇处，几幢形如“口琴”的写字楼屹立于黄浦江畔。在这堆建筑群的南北两侧，上海外滩的现代与古典竞相绵延。
扮演起这个“承前启后”角色的项目正是潘石屹颇为看重的外滩SOHO。9月21日，在一场以创业为主题的“潘谈会”暖场下，外滩SOHO正式亮相。
与此前力邀大腕撑场不同，这次潘石屹独自站台，并身体力行地带领一众媒体登上外滩SOHO的露天阳台，俯瞰船只穿梭的黄浦江。
潘石屹现场透露，外滩SOHO在以传统租赁为主的前提下，也将于国庆后正式推出3Q产品，3期一并推出2400个座位。
自年初发布SOHO 3Q计划以来，潘石屹的SOHO中国已在7月底之前相继在北京和上海开设了5个SOHO 3Q中心，拥有超过3000个座位。
“今年年末之前，我们计划将SOHO 3Q中心的数量增加至11个，拥有约11000个座位。此外，我们也计划在未来数年将SOHO 3Q业务向北京和上海以外的区域拓展。我们相信，SOHO 3Q将成为公司主要的增长驱动力之一。”以“成功”定义SOHO 3Q尝试的潘石屹信心满满。
3Q的成功与新玩法
作为SOHO中国借助互联网思维推出的移动办公产品，SOHO 3Q在今年2月1日率先于北京望京SOHO和上海复兴SOHO广场两个项目推出。
按照产品设计，这一模式最少可以租一张办公桌，最多可以租一个办公室，最短可以选择租1周，最长为3个月。意向客户只需要在SOHO 3Q网站上选择办公位置并完成线上支付就可以直接进入SOHO中国项目进行办公，所有程序都可以在手机等移动端上完成。
纸上的蓝图终究太过美好，潘石屹坦言，SOHO 3Q推出之时也经历了一段市场的“冷遇”，尤其是在上海，复兴SOHO 3Q推出时基本要打五折。
不过，随着市场逐步打开，SOHO 3Q也迎来好的转机，在潘石屹看来，SOHO中国的这一尝试无疑称得上是成功的。
“我为什么说3Q很成功？最早我们在北京望京和上海复兴路推出3Q产品，后来发现北京接受速度非常快，所以在第一期3Q项目做完之后，紧接着就做第二期，现在看来这个产品还是供不应求，所以我们准备在望京再拿出一层面积做第三期。”
至于上海，虽然市场接受速度慢一些，但潜在的需求依然很大，因此在复兴SOHO广场的基础上，SOHO中国上半年还推出了东海广场3Q。据潘石屹介绍，外滩SOHO、凌空SOHO和虹口SOHO也将陆续有3Q产品面市。
此次亮相的外滩SOHO 3Q一期将在国庆之后正式推出。据介绍，外滩SOHO的总建筑面积为19万平方米，其中3Q产品达1万多平方米，前后三期预计可提供2400个座位。
按照潘石屹制定的计划，上海最漂亮的SOHO 3Q也是在外滩SOHO，因为外滩SOHO 3Q主要是用项目下面的商业面积来打造，所以景观很好，包括离园林、绿地的尺度都非常好。
在“钻研”SOHO 3Q半年后，潘石屹也提出了自己的新玩法。据潘石屹介绍，国庆后大部分SOHO 3Q的定价权交给市场，采用无底价竞拍。
“今天退出来的房子明天就放到互联网上去，谁出的价格高就给谁，没人出价的话，可能拿一元也可以租到办公位。”潘石屹描述道。
9月8日，这种无底价竞拍的形式已率先在北京、上海两地四个SOHO 3Q项目上试水，在两万人的参与下，40个工位的成交总价达到22.26万元。
潘石屹再谈转型
在排除万难力推SOHO 3Q的同时，SOHO中国也正忍受着转型之痛，“在成长中付出代价”也正是SOHO中国当下的写照。
自2012年8月宣布从散售转型持有以来，SOHO中国就一再面临业绩下滑的窘境。2015年半年报显示，上半年SOHO中国实现营业额约3.93亿元，同比下降约92%，实现公司权益股东应占纯利约1.35亿元，相比2014年同期该金额2.7亿元下降约95%。
上半年实现租金收入约4.39亿元，较同期上升约168%；毛利率约为75%，比去年提升约25%。
面对SOHO中国交出的这份成绩单，外界不免充斥着各种说辞。不过，在潘石屹看来，这都是外界的一厢情愿。
“在宣布转型之前的两个月，我们天天在算账，到2015年我们的现金流会不会断，现金流要不断就转型成功了，现金流要是断了转型就失败了。”
在认定转型成功的同时，潘石屹还特别强调，SOHO中国净负债率不到25%，是所有上市房地产公司里面负债率仅次于领头羊万科的。
潘石屹续指，在持有170万平方米上海和北京最繁华地段物业的基础上，SOHO中国能够做到手持近百亿现金和保持不到25%的净负债率，光从这两个财务数据就足以说明转型成功。
“回过头来看，我们非常庆幸3年前做了这个决定，如果把这些核心地段的优质物业销售出去，一定能够卖得很好，但这只会让我们赚到一部分钱，因为里面有50%的钱要交税，用剩余的钱在今天的市场已经很难再买到这么好的物业。”
失去物业销售的筑底，未来SOHO中国的租金收入将成为业绩的支撑。从这一角度来看，潘石屹力推SOHO 3Q实则也是寄望于找到突破。
对于未来，潘石屹信心满满：“我们现在的出租率百分之九十多一点，等我们把无底价的竞拍机制做成熟以后，SOHO 3Q的出租率就永远是百分之百。按我们的计划，到2017年有十万个座位的时候，租金收入就会远远超过传统的办公楼。”
