北京再现“面粉贵过面包”
北京的土地越来越贵了。参与了8月下旬重启土地市场后土地竞价的开发商们，对此感触尤为深刻。“本以为我们的底价已经够高了，但总有人报的价格比我们还高。”一位多次参加竞价的品牌企业高管无奈地表示。另一方面，如此昂贵的土地周边的环境却难以让人满意，除了少数土地还能沾点交通和环线的光，多数地块地处荒凉，配套匮乏。
无论颜值如何，总能卖得满堂红，土地市场这一奇特现象背后，则是供应的极度匮乏。截至目前，2015年北京仅供应了210公顷住宅性质用地，相当于计划供地量的28%。与此同时，从去年以来，北京楼市良好的销售业绩又在吸引大批房企回归或者进入。肉少狼多，面粉贵过面包，就成了必然现象。这种现状引发了业内的担忧，商品住宅土地的高端化，或将加剧目前商品房市场高端化、普宅断层的情形。
北京掀起抢地热潮
9月8日，朝阳东坝地块进入现场竞价阶段，中铁建、龙湖保利首开联合体、金地、首创、方兴平安碧桂园联合体、金隅、远洋、天恒、葛洲坝等企业悉数到场，经过99轮激烈角逐，龙湖、保利、首开联合体以42.5亿元地价和配建8.9万平方米限价房的代价摘得。据龙湖测算，该宗地折合楼面地价为50081元/平方米。而该区域目前唯一在售的利锦府项目成交均价59534元/平方米。
此前的9月2日，朝阳区孙河乡北甸西村2902-18、2902-19、2902-27地块出让，现场吸引了包括中粮、方兴、招商九龙仓华侨城联合体、龙湖和平安联合体、保利和首开联合体、远洋等在内的9家竞标主体参与竞争，经过近50轮的比拼，保利和首开联合体胜出。据中原地产首席分析师张大伟测算，平均楼面单价高达5.2万元，剔除公建影响，住宅部分楼面单价高达5.5万元，高于2013年7月中粮摘得的孙河地块48444元/平方米的折合楼面价。
据记者了解，朝阳孙河区域最早进驻的是龙湖地产，2012年9月以近2万元的楼面价摘得，龙湖也借此成为进驻孙河别墅板块的先驱者。随后，该区域多宗地陆续成交，泰禾、首开、中粮等接连进驻。虽然地块属性和位置略有差异，但均属同区域的低密地块，在过去的近三年时间里，地价一步一个台阶。
在上述孙河地块成交两天前，8月31日，丰台石榴庄一宗地经过64轮激烈角逐后成交，中铁建和方兴联合体以50.25亿元、配建18600平米公租房的代价夺得。据张大伟测算，商品房住宅部分楼面价将高达5.2万，按成本预估，未来项目每平米成本将为8万元，未来房价将超10万。
而距其不远的四环区域，中冶德贤公馆等项目销售单价在4.5万左右。对此，张大伟告诉记者，2013年北京就开始出现地价超过房价的现象，但从2015年6月大兴等南城系列地王开始，北京开始出现地价远超房价的现象。
北京土地市场的“热度”并非仅仅体现在以上几宗土地上，之前出让的庞各庄地块、瀛海地块等均引起了多家房企的争抢。
在6月底7月初的一波成交高峰中，“断粮”已久的房企积极出动。
6月25日，旭辉以2.25亿元配建1.26万平方米的自住房代价，夺得了北京市大兴区瀛海镇姜场村02-1-1地块R2二类居住用地。
次日，北京大兴区采育镇区六号地的金融用地成功被北京兴创置地房地产开发有限公司以1.22亿元的价格竞得。
6月30日，大兴庞各庄地块竞标中，历经83轮角逐，旭辉天恒永同昌联合体以24.1亿元的价格和直接放弃了2万多平方米的纯商品房而全部竞为配建限价房的代价拿下该宗地块。7月1日出让的另外一宗大兴庞各庄地块竞价47轮，溢价率达到66%，最终被K2地产竞得。
7月2日，大兴区庞各庄镇多功能、公建混合住宅地块被北京兴展宏业投资有限公司以20亿元的代价并且竞报44252平方米限价房的代价竞得。
7月3日，19家竞标主体经过44轮的现场竞拍后，北京城建以22.8亿元的价格摘得大兴区瀛海镇区DX08-0002-0304地块，并将配建9.4万平方米的限价商品房，限价商品房价格为1.35万元/平方米。张大伟认为，商业房部分平均楼面价在3.6万元/平方米左右。而附近在售的项目才卖到2万元/平方米。
“地王”周边配套成熟尚待时日
按照前些年的土地出让经验，房企争抢的地块往往是核心区域的核心地块，而偏远区域的地块则会受到冷遇，甚至流标。不过，这种现象在今年的市场中非常少见，几乎每一宗地块都引发了争抢，而但凡带有住宅属性的地块更是炙手可热。
但记者在实地调查中发现，单纯从地块本身的“素质”来说，似乎与其高昂的成交价并不对等，一些备受争抢的地块周边甚至无任何配套。
近日，记者在实地探访丰台区南苑乡石榴庄村0517-659等地块时发现，该宗地的区位优势明显，地处南三环外四环内，距离地铁宋家庄站不远，且有17路、39路、71路和524路公交穿行。商业配套方面也有超市、零售店等，但这些配套和该宗地地价相比，仍然需要有较大的提升。
四环内的石榴庄地块无疑是近期出让的地块中周边配套较为齐备的地块，而位于四环外的地块周边情况就略微不妙，而五环外，甚至六环外的地块，周边几乎无相关的生活配套。
记者在东南五环外和六环之间的某区域看到，其之前出让的地块上除了施工的机器以外，周边一片荒芜，或杂草丛生，或裸露着土地。据相关人士介绍，这些地块之前全部是农田，并非传统的居住区，居民生活的配套完全依靠开发商自行配备。记者发现，目前这些地块附近无任何公共交通，看房人多是乘坐看房班车或者开车前往看房。
而之前出让的大兴六环附近的地块同样位置偏远，但仍然有不少房企争夺，且土地最终也是以较高的溢价率成交的。
另据记者了解，目前可谓寸土寸金的孙河区域，其现有配套同样和高昂的地价也不相匹配，相关的居住配套尚未成形，但并不影响其区域内的多块地都贴着“地王”的标签面市。
“基本上每一块出让的地我之前都去做过市场调查，都是破破的，有的地块长满了草，尤其是五环外的，即使朝阳区的一些地同样荒芜。”一位做前期的房企内部人士透露。
原因
供应环比锐减
“姑娘”虽然不美，但追求者众，且不妨碍其以高昂的“聘礼”风光“出嫁”。
亚豪机构市场总监郭毅认为，引发这种现象的原因主要有三：首先，在房地产市场分化的局面下，北京特殊的经济地位、资源优势形成的人口聚集效应，令开发商普遍看好北京房地产市场的发展前景，特别是在众多二三线城市供过于求、库存高企的现状下，众多知名房企进京抢地，造成土地价格被人为抬高。其次，在土地市场需求旺盛的背景下，北京出于调整产业结构、控制人口规模的目的，减少土地供给。第三，北京从未出现过地王无法解套的现象，随着时间推移，在北京旺盛的购房需求下，曾经的地王不是被高涨的房价填平，就是被新出炉的地王所超越，这也是房企不惜血本，不顾当前市场价量水平，积极竞地的原因之一。
事实上，土地作为一种稀缺的商品，供需关系对成交价的影响举足轻重，今年以来土地供应的稀缺成为土地市场热的重要原因之一。
据亚豪机构统计显示，2015年北京计划供应750公顷商品住宅用地，相比2014年的供地计划少了250公顷。在供地计划缩减的情况下，实际供应的土地则更少，截至目前，2015年北京仅供应了210公顷住宅性质用地，相当于计划供地量的28%。
北京市国土局通报的上半年北京市土地供应情况显示，上半年经营性用地共成交32宗，建筑规模约497万平方米，其中住宅占比接近55%，商业服务性用地约225万平方米，成交额约634亿元。而公开数据显示，去年北京共成交经营性用地96宗，土地面积约1090公顷，其中住宅用地637公顷，商服用地453公顷，成交地价款总额约1899亿元。
土地供应减少不仅出现在北京，中原地产研究部统计数据显示，今年年前7月，一二线城市成交土地都明显锐减，其中一线城市合计成交259宗土地，成交额为2119亿，这一成交额相比2014年同期的2891.33亿锐减26.7%。
房企全力回归一线
与供应形成鲜明对比的是，房企热衷于回归一二线城市。
中原地产最新的统计显示，从成交建筑面积看，标杆房企在一线城市拿地的占比高达12.4%，而在一二线城市合计高达65.9%，基本已经放弃三四线市场。20大标杆房企在8月累计获得土地资金权益高达317.32亿，这也是最近7个月来的最高点。
单从企业来说，2015年上半年,龙湖地产购入7幅土地,均位于一二线城市,总建筑面积79万平方米,其中有5幅位于北京、上海。在6月30日之后,龙湖地产又购得4幅地块,包括北京大兴地块、重庆大竹林地块、杭州丁桥地块及南京小龙湾地块。下半年,龙湖地产表示还将继续关注一线及领先二线的目标城市。
另外，万科在最近2个月有部分土地成交，南京、上海等地也收获了部分土地。方兴也在北京以50.25亿获得一宗土地。远洋地产也明确表示,将主营业务限定在一线和部分二线城市。
“2015年土地市场在1月份后陷入了低迷，标杆房企拿地连续4个月在200亿以内，随着房地产市场的好转，整体看从6月开始，房企拿地数量开始明显增加，6月单月20大标杆房企拿地金额接近300亿，在7月再次突破200亿，8月份延续了这一变化趋势。”张大伟介绍称。
而一线城市楼市成交量的攀升，无疑是房企积极布阵一线城市土地市场的直接原因。
据中原地产研究中心统计，今年前7月，市场成交量明显上涨，其中一线城市住宅累计签约260904套，同比上涨了49.7%；二线城市累计成交量达1052573套，也上涨了20.2%；而三线城市住宅成交量为232157套，同比下降3%；四线城市成交90227套，同比增加16.6%。
此外，今年7月，54个城市的住宅签约成交量为262957套，较去年202083套同比上涨30.1%。一线城市成交量为44911套，同比上涨66.2%；二线城市成交量为171016套，同比上涨32.5%，而三线四线城市7月份的成交量则基本平稳。
亚豪机构市场总监郭毅认为,由于上半年多项利好政策叠加效应,北京楼市急速回温,库存去化速度加快,众多开发商将重心聚焦于以北京为代表的一线城市，然而北京今年土地供应有限使得土地市场竞争异常激烈。受到二线以及三四线城市逐渐饱和的影响，房企整体利润不断下滑，而一线城市均现回暖，因此大量房企回归一线城市。
影响
普通住宅出现供应断层
“面粉”的价格不可避免成为“面包”定价的重要参考指标，不断提高的面粉价格，以及保障房占比的提高让业内人士感到担忧。豪宅和自住房成为住宅市场的供应主力，越来越多的刚需刚改置业者进退维谷，面临着豪宅和自住房都买不上的困境。
中原地产研究部统计数据显示，截至9月8日，北京土地市场成交23宗商品房住宅用地，虽然从23宗土地总面积看合计高达408万平米，但因为多种配建，实际商品房住宅用地合计只有83万平米，按照商品房平均单套120平米计算，未来能够供应形成的商品房住宅只有7000套,也就是2016年能够上市的商品房住宅将只有不足万套,北京正常的商品房住宅年需求在5万-8万套之间。
亚豪机构副总经理高姗表示，从近期的土地项目周转率来看,今年入市项目多为2014年取得土地。而在2014年成交的52宗宅地当中,有高达31宗包含自住房配建,另外公租房与限价房的配建也占据不少份额,2014年成交的52宗宅地中不含任何配建的仅有4宗。“以自住房为代表的保障房竞建自2013年下半年开始成为土地出让的标配,使得纯商品住宅用地的空间被大幅挤压,大量项目甚至出现自住房及保障房为主、商品房为辅的局面,这也直接导致了新增纯商住宅供应的严重不足。”
而这种情况在2015年持续着,尤其是在最近两月的土地成交中,甚至出现多宗全部竞建为自住房或限价房的宅地,未来商品住宅市场或将面临更加严峻的供应形势。
另外，不断上涨的地价，以及受地价影响的房价成就了名副其实的豪宅“元年”，在业内的眼中，今年只是豪宅云集的第一年，仅仅是个开端。
“北京商品房住宅的市场已经进入高端化,与香港类似,目前在售物业中低端占比非常少,北京从2015年开始,也非常明显地以自住房的供应挤占普通住宅市场,导致未来高端化将成为趋势,当然,这种高端化的价格,与过去的住宅产品并不一致。”张大伟说。
他还表示,未来的房价可能出现明显上涨：“从2013年开始,北京的土地出让出现明显的商品房住宅建设的现象,各地出现了很多地王,这种情况下,未来新上市的商品房定价自然会出现高端化趋势,而很多过去认为是非豪宅区的也将供应大量的豪宅项目,将明显影响市场定价。”
