天津港爆炸事故让不少房屋受损，目前已有开发企业从履行社会责任、维护自身品牌声誉的角度表达意向，对受损严重的房屋拟按照市场化运作方式进行回购。虽然此次事故的责任划定和处理结果还没有最后出来，但也让人不禁联想，灾难无常，如果自然灾害下房子受到损害该如何处理？

  买家经验

  靠近危险区域的房子

  再便宜也不能买

  名下拥有多套房的广州市民小邹向记者透露了他的“买楼经”，他认为，如果是靠近危险区域的楼房，再便宜也不能买。“比如说，市区内高压线基本不存在，但在郊区高压线还是比较多，由于高压线主要承担的是电量传递，所以相对较为危险，买房还是远离高压线为好。而集中堆放易燃易爆物品的区域，那危害性更是可想而知了。另外，买房还要远离滑坡区域。不少人会选择购买背靠山或者修建在山上的别墅，如果该区域出现滑坡等情况，后果将不堪设想。”他说，一般修建单位在建造之前都会进行相关的评估，以此确保安全，但还是建议尽量不选择易滑坡区域上下方的房子。

??疑问1

  开发商是否有义务回购或赔偿？

  答：开发商无义务回购或赔偿

  有多位行内人士表示，对于因自然灾害所造成的房屋损失，政府机关、开发商不负责任，如果有相关的政策，也是只能叫做补助而非赔偿；如果有购买保险，可以要求保险公司赔偿，若没投保，只能根据国家现行救灾政策处理。

  广东佳思特律师事务所律师王美舟表示，自然灾害法律上称为不可抗力，比如地震、海啸发生时摧毁或损害房屋，开发商没有义务回购或是赔偿。但是有些灾害是需要具体情况具体分析的，比如像山地滑坡这样的灾害，如果有的山体滑坡摧毁了山边房屋，如果是维护不当造成人为行为，就要背负行政责任；如果开发商设计的房屋靠近山体太近，并且没有任何围护，那么开发商就需要承担过错，需要对业主补偿；如果开发商设计符合政府规定标准的，那么只能通过购买房屋财产险要求保险公司赔偿。如果出现地陷，是看交楼前还是交楼后，交楼之前出现，业主可以要求退房；若是收楼之后发生的，则开发商无需承担责任。此外，地陷若是周边建地铁、隔壁建房等情况造成，就可以找相应的第三方负责。

??疑问2

  房子不能住是否还需要还贷？

  答：需继续还，但可协商延期还款

  如果你贷款购买的房子在自然灾害中遭到损毁甚至被夷为平地，是否还需要继续偿还贷款呢？安居客律师告诉记者，按照我国法律规定，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担。房子为标的物，在出卖之后，购房人获得了房屋的所有权，其损毁、灭失的风险就转移给购房人了，所以购房人需要继续偿还银行贷款。其次，房产抵押贷款是指借款人以已购商品住房进行抵押。《担保法》第58条规定：“当抵押物灭失时抵押权归于消灭，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产”。房屋损毁，以房屋设置的抵押权随即也消灭，但抵押权的消灭并不必然导致债权的消灭。同时，我国采用的是房屋和土地分离的原则，若土地使用权也在银行进行了抵押，那么房屋的灭失并不必然导致抵押权的当然消灭，银行还可以对抵押的土地使用权行使抵押权。因此，银行的债权不因抵押物权的灭失而消灭，故购房人应该继续向银行偿还贷款。

  不过，有银行人士认为，如果一旦出现了自然灾害造成的房屋受损，业主可以和银行协商，让他们充分考虑这种情况给购房者带来的巨大影响，给予延期还款、减免相关利息等优惠。但不能私自随意停止还贷。

??疑问3

  面对灾害如何加强保障？

  答：不妨给爱屋上个保险

  业内人士表示，如果居民的房子是以抵押贷款方式购买的产权房屋，可以考虑购买个人抵押商品住房保险，简称“房贷险”，其保险期限与贷款合同期限相同，最长以20年为限。居民针对自己的产权房屋，还可以考虑购买一份普通家财险，该险种保险期限一般为1年，不超过5年。若附加购买了普通家财险，家财险内的房屋项目的保额可相应调低，因为房贷险已包含部分。

  记者从一些保险公司了解到，目前在售的家庭财产保险基本上包括主险/附加险，主险保火灾/爆炸/台风等对房屋、装修、室内财险等造成的损失，附加险可以选择水管破裂/居家责任/盗窃等，需要分别选择保险金额。

  如中国人寿的“安家乐家庭财产”，保费为48元每年，保障火灾、爆炸、台风、雷电、洪水等自然灾害，以及飞行物体坠落以或外来物体倒塌等原因造成的损失，保额为房屋及室内附属设备10万元，室内装潢和财产分别1万元，此外，该产品亦可保障管道破裂及水渍、抢盗等其他风险。又如太平洋保险的“新一站家财险”，保费140元每年，保额为房屋保障20万元，室内装潢保障4万元，室内财产保障3万元，同时可保障家电、现金和贵重物品。

  但有市民就认为，虽然保费不高，但相对于广州的房价，其理赔额度也并不高。

??疑问4

  出租屋受灾能否要求退租？

  答：承租人可以要求退租

  王美舟表示，如果出租屋受到自然灾害，业主可以要求退租，合同法是有规定，法律条款最终成为合同条款。他表示，自己曾打过一个官司，就是海珠区某购物广场附近地陷，政府围蔽维修房屋，商铺受损因为没有办法做生意，租客当时要求退租，但是业主不退押金，最后通过法律途径，租客争取退租并且拿到了押金。

  满堂红市场研究部高级经理周峰表示，如果出租的房子因房屋受到自然灾害影响，造成结构性的损坏，承租人有权退租。若真的出现地震等自然灾害，也是可以退租的。

??他山之石

  德国：一切由保险公司处理

  经过多年发展，德国已经建立起成熟的保险制度。基本上99.99%的人买房都会买房屋保险。租房子时，有房东会直接将房客保险强制放进租房合同里。一旦发生自然灾害，一切由保险公司处理。

??美国：可宽限三个月还房贷

  在美国，只要贷款买房，银行都要求房主买房屋保险，没有房屋保险不能过户。因此，天灾导致的损失，多由保险公司赔偿。不过，地震和洪水之害不是常规保险项目，必须单独购买。此外，如果是联邦政府发放的房贷，将自动拥有三个月的天灾后还款宽限期。

??日本：政府设地震险

  日本有一种政府设立的地震保险，负责赔偿民用住房及财产为地震、海啸、火山喷发造成的损失。如果没有加入地震保险的家庭财产损失，就只能自己来承担了，在偿还住宅贷款方面，许多银行会为灾民实行延长还款期限等一些优惠措施。日本政府也在还贷方面为灾民实行了优惠政策，甚至建议银行免除贷款。