惠城市场已经连续多月表现活跃。据惠州市房管局数据，2015年二季度连续三个月突破2500套的月度成交高值，6月销售房源3159套，更是创造了近30个月的峰值。7月淡季仍表现不俗，月内四个成交周实现四连跳，2977套的成交量表现优异。

  统计数据表明，截至目前，惠州2015年9月份预计开盘或加推的项目数量为26个，环比2015年8月的29个盘下降10%，同比2014年9月份36个盘下降27 .8%。

  日前，央行宣布自8月26日起下调存贷款基准利率，业内认为，这个消息利好惠州楼市。惠州隆生品牌总监吴景华看好接下来两个月里的惠州楼市，他认为将出现量价齐涨的状况，预计9月惠城仲恺的成交将大幅上涨，成交达到3000套左右。

  [关键词]

  1

  新增供应量 有开发商特意推迟开盘

  回顾惠州楼市上半年，1、2月份延续了2014年的低潮，在各项利好的刺激下，从3月开始回暖，4、5月迎来成交高峰，6月全面回暖，保持稳定局面，部分热销楼盘开始尝试小幅度涨价，滨海线开始活跃起来。7月份各片区推货热情明显降低，惠阳、大亚湾、惠东等片区则表现活跃。进入到9月份，预计开盘或加推的项目数量为26个，惠城仲恺中心城区推货量大幅上涨，超越惠阳大亚湾区。其中，江北、水口、金山湖片区都有新盘入市，美丽洲、东江学府、海棠花郡、华基江山、隆生·东湖9区、鼎峰·国汇山等在9月份均有新货推出。这些入市的楼盘中，不乏有全新盘。因为看好“金九银十”的黄金销售期，有开发商特意将开盘时间推迟，集中在9月份、10月份开售。

??2

  价格走势 整体不会有太大改变

  第二季度开始，惠州市场在政策的刺激下开始逐渐复苏，成交量相较于上年有明显上升，开发商推盘积极性也开始增强，频繁的降息让此前犹豫不决的部分购房者开始变得活跃，但成交量的增大并不意味着房价的上升。巨大的去库存压力以及批量新盘入市让更多的开发商选择以价换量，实际上这也是无奈之举，以金山湖片区为例，上半年仅去化2000余套，但库存超过8000套，下半年新增房源至少60万平方米。市场现在的问题并不在于开发商的供应量，而在于购买力的萎缩。传统的金九银十俨然是明日黄花，但对于开发商而言，必须要依靠这几个可能的时间节点冲业绩。所以9、10月份整体的市场价格和上半年不会有太大的改变，对于惠州城区来说，价格下探的趋势有极大可能性。下半年惠博片区的奥林匹克花园最先开始降价，直降1500元拉开了城区降价的大浪潮，此后双璧湾跟上降800- 1000元/平方米，事实证明，房子降价后确实能够卖得更好。预计仲恺片区将是下一个降价的片区，金山湖片区上半年方直开启的降价也证明了效果，现在的问题是谁是第一个降价的楼盘。

??3

  营销手法 批量降价优惠常态化

  只有在市场上扬的趋势下，开发商才会有兴趣去动心思做一些营销活动，无论是追求规模效益还是为抓眼球或者是为了项目华丽地露脸，但投入和产出要成正比，这个账开发商一样要去计算。这也可以解释2014年的惠州市场各类营销活动基本都销声匿迹的原因，基本活动做了钱花了没有任何效果。此前仲恺某楼盘在开盘前一个月斥巨资赞助活动，砸广告，但在开盘的时候才发现然并卵，只卖了16套出去。2014年萎靡的行业让市场对于一切营销手法都不感兴趣，购房者只对价格敏感。在2015年上半年市场上扬的情况下，开发商的热情有所回升，一些小的营销活动开始抬头，这种趋势一直持续到下半年。预计在9、10月份惠州开发商的营销手法依然还将以小批次针对项目客群的圈层或者亲子活动为主，进入持续销售期的楼盘，周末的暖场也是必然的常态化。但大规模类似于明星演唱会的活动，将不复存在。这些活动在开发商看来也并非为促进项目销售而进行的。更多的开发商在售楼盘将是以去化走货为主要目的，所以在营销上批量的降价或者以降价之名执行的优惠、折扣将是营销常态化方式。

??4

  购房者 促销和降息将刺激入市

  刺激购房者入市的无非有两大因素，一是价格，二是政策刺激。通常而言，每逢金九银十，都会有许多楼盘为了抓住走量节点而祭出诸多优惠措施，优惠力度也会明显大于平时，尤其在高库存的惠州市场，客户永远对价格最为敏感，楼盘一旦出现特价或者降价，立马就能实现快速走量。根据以往经验，今年的金九银十没有明显的新增因素改变购房者的入市心态，只要开发商继续让利促销，势必能吸引大批购房者入市。

  另一方面，央妈刚刚降息，这一来，又大大降低了购房者的刚性成本，这一方面，又会刺激一批购房者入市。因此，综合上述情况来看，金九银十，只要开发商让利得当，营销策略足够有针对性，应该是不愁市场缺乏客户的。

??5

  产品类型 以实用中小户型为主

  中原地产发布的《2015年惠州房地产市场研究报告》指出，2015年惠州市场新增供应以普通住宅为主，三到四房为主力户型，改善型需求将发力。业内专家杨锦斌指出，经过多年的暖市，以及淡市的低价促销，能够买得起房的刚需族基本已经买房，而新一批的置业需求还需要培育，惠州市区市场购房主体群体变得单一，基本是依靠首套置业和首改置业的自住型刚需置业，投资客选择阶段性撤离。

  今年的“金九银十”，各开发商推货大多以实用中小户型为主。如亲水湾花园推出1、2栋85m 2(2 1)房、95m 2(2 1)房户型；阳光新苑主推的3栋68-87m22至3房户型；T C L康城四季二期的17栋88-112m 2的三房户型，把目标定在首次置业的刚需人群中。当然也有像惠州星河丹堤一样，除了推出实用型的2-3房户型外，同时也推出了140m 25房户型，满足一部分人换房的需要。

  [重点楼盘9-10月推货情况]

  大江北片区

  楼盘名：奥林匹克花园

  物业地址：惠城惠博沿江路388号

  在售均价：5700元/平方米

  预计推售时间：8月底

  推售套数：未定

  推售户型：二居(92㎡)、三居(110㎡)、三居(129㎡)以及三期临街商铺

  项目亮点：作为全国第37个奥林匹克花园，惠州奥林匹克花园规划占地面积约91万平方米，建筑面积超过150万平方米，总规划10年5期开发完成。奥林匹克花园此次推出的主打户型方正，赠送面积多，双阳台设计，三房可以改造成四房。一直以来，该项目就是以公立学位吸引购房者。

  楼盘名：保利达·江湾南岸

  物业地址：惠城江北沿江路8号

  在售均价：11000元/平方米

  推售套数：未定

  推售户型：四居(125㎡)、三居(139㎡)、四居(166㎡)

  项目亮点：保利达·江湾南岸项目占地约14.6万平方米，总建筑面积约72万平方米，分四期开发。一期主力户型为120-260平方米的一线南向江景豪宅。和周边其他项目相比，保利达·江湾南岸拥有1：2.3的车位比，业主不用担心出现车位紧张的状况。项目拥有惠州唯一私家厨房以及无边游泳池，住宅用地旁边将会打造大型综合体等多种商业业态，业主将享受商住便利生活。

  大仲恺片区

  楼盘名：天益城

  物业地址：仲恺大道金湖一路(惠莞城轨陈江站附近)

  在售均价：公寓6800元/平方米

  预计推售时间：9月初

  推售套数：未定

  推售户型：20-100平方米商铺

  项目亮点：天益城是仲恺拥有双地铁枢纽的城市综合体项目，即将通车运行的惠莞城市轻轨陈江站口就在商业广场上，未来规划的深惠城轨西线也从这里经过，项目毗邻仲恺大道和陈江中心区，可辐射惠环、陈江、潼侨等镇区。拥有一栋5层和一栋6层的独立商业共计6.5万平方米，物业类型还涵括住宅、公寓、酒店等。项目已经完成主力店招商，沃尔玛、万达影院、麦当劳、肯德基、必胜客均已入驻。

  楼盘名：T C L康城四季

  物业地址：仲恺高新区和畅西五路西三号

  在售均价：5600元/平方米

  预计推售时间：9月

  预计推售套数：一栋楼预计200套左右

  推售户型：88-112平方米三房

  项目亮点：康城四季项目占地面积约为40万平方米，总建筑面积约80万平方米，是目前仲恺高新区最大的社区。项目毗邻仲恺大道，莞惠城际轨道惠环站也在项目800米范围内，周边有仲恺核心商业T-park购物中心、万信佳等。项目内部也规划有大型的购物中心地块，内部配套上康城四季项目内有幼儿园、医疗卫生站等配套。康城四季是整个仲恺片区入住率最高的项目，其已经交付入住的裙楼商业、商铺也有极高的出租率。从2014年下半年开始重新入市发售的康城四季一直都是仲恺片区最畅销的楼盘。

  大金山湖片区

  楼盘名：方直君御

  物业地址：惠城区东江新城21号小区(华罗庚中学旁)

  在售均价：8300元/平方米

  预计推售时间：9月

  推售套数：200多套

  推售户型：190- 260平方米临江大户型，其中260平方米户型为复式楼王。

  项目亮点：方直君御作为金山湖片区较早的高端项目，其耗资巨大的园林和会所是其两大亮点。其中，园林整体耗资超过1亿元，仅名贵树种总价值就高达2000余万元，堪称惠州最具艺术价值的园林。其号称珠三角首个立体园林实现了多层次和全覆盖。洋房的屋顶有花园，阳台可种树，小区内部是重金打造的中央溪谷园林，在下沉式的院子和泳池也拥有很漂亮的绿化覆盖；此外，超六星级双会所———君御会所也颇为引人瞩目，君御会所耗资过亿元打造，兼备运动休闲和商务会客功能。

  楼盘名：中洲中央公园

  物业地址：惠城金山大道与三环南路交会处

  在售均价：9100元/平方米

  预计推售时间：8月底和9月底

  推售套数：60套

  推售户型：8月底推106- 135平方米三至四房二线湖景户型，9月底推180平方米一线湖景楼王户型。

  项目亮点：中洲中央公园占地100万平方米，开发规模约300万平方米，产品类型有高层洋房、别墅和城市综合体，是目前惠城区开发体量最大的项目之一，仅次于位于大江北片区占地面积约1000万平方米的雅居乐白鹭湖。开发商提供的公开资料显示，中洲中央公园整个项目规划有超大商业中心、5A级写字楼、五星级酒店、3所重点小学和5所幼儿园、多个白金级会所等。除了地理位置佳、产品品质过硬外，8所学校的高端教育配套在整个惠城区内也较为少见。

  楼盘名：中信凯旋城

  物业地址：惠城区金山湖金山大道(奥林匹克中心对面)

  在售均价：洋房5600元/平方米，别墅14000元/平方米

  预计推售时间：别墅预计10月份推出

  推售套数：200套高层洋房和50套别墅

  推售户型：洋房消化库存，别墅为298-311平方米户型

  项目亮点：中信凯旋城无疑是金山湖片区乃至惠城区性价比最高的楼盘之一，由央企开发，品牌信得过，洋房价格一直低于市场平均价，地理位置也算不错，位于金山湖核心及南部新城交会处，坐拥两大片区配套资源。其中55万平方米的体育公园，包括惠州奥林匹克中心体育场，20多万平方米的惠州体育训练基地、金山湖体育馆、金山湖跳水馆、游泳馆，各种体育配套环伺周围。同时，教育资源也丰富，未来项目所在片区还规划有18所幼儿园、9所小学、10所中学以及10所九年一贯制学校，1所职业技术学校，是名副其实的教育中心区。项目自身还打造了约3000平方米幼儿园，并将引进知名小学和中学，成就一流教育体系。

  其它区域

  楼盘名：佳兆业一号

  物业地址：南线古塘坳(南线汽车站附近)

  在售均价：未知

  预计推售时间：9月

  预计推售套数：至少200套以上

  预计推售户型：77-125平方米两至四房

  项目亮点：佳兆业一号位于南线客运站旁，是佳兆业集团惠州公司在佳兆业中心、东江新城之后的第三个项目，项目毗邻红花湖旅游景区及金山河，未来的交通枢纽惠州新客运站以及莞惠城轨“南线站”都在项目1000米内。项目总占地7.7万平方米，规划总建面25万平方米，物业类型涵括洋房、别墅以及社区集中商业。项目内还规划有启蒙式的幼儿园，社区的层次鲜明，是南线最具竞争力的项目之一。

  09-11版 策划/统筹：南都记者 蒋奇政

  采写：南都记者 古优裕 蒋奇政 李更祥