通州住宅被“限” 谁能“金九”拔头筹？
(来源：亚豪(微博)机构(博客)，新京报记者自曾晖整理；表内信息以开发商公布为准)
■ 市场扫描
激战“金九”：34盘入市 创年内新高
日前，亚豪机构统计数据显示，9月北京楼市预计将有34个项目入市，其中14个为老项目后期，20个为纯新盘，创下年内新高。
34个将入市的楼盘中，位于四环内的项目仅有4个，四环至五环的项目有3个，五环至六环间的有12个，六环外项目有15个，其中供应最多的三个区分别为通州(6盘)、房山(5盘)、朝阳(4盘)。
住宅类：24盘抢客，高端盘报价上涨
据了解，9月北京预计共有19个普通住宅楼盘、5个别墅楼盘入市，共24个住宅类项目。
由于楼盘地段差别大，售价也加剧分化，如最低价格出现在平谷、房山窦店等远郊区县，新盘报价为14000元-25000元/平方米；最高报价是位于东二环东直门的使馆壹号院，均价达120000元/平方米。
据使馆壹号院开发商融创相关人士介绍，预计9月开的一期仅推出40套房源，户型面积为180-280平方米，预计总价为2000万-3000万元/套。
除使馆壹号院外，还有位于东三环外西大望路的住总香榭8号、西二环广安门外的玺源台等多个高端住宅预计入市，报价为75000元-80000元/平方米，体现出开发商对传统楼市旺季的信心。据悉，由于玺源台是老盘后期，部分房源紧邻铁道，业内人士最看好的是住总香榭8号。
据业内人士介绍，住总香榭8号是在2013年北京试点国企“自有用地配建保障房+商品房”的模式下开发的，在所有试点中，住总这一项目的地理位置最优越。“项目只有两栋楼，主打140-150平方米的三居室，预计每套售价在1000万元以上，折合单价在8万元/平方米左右，但还没最终确定。”住总香榭8号销售人员表示，项目可能9月封顶，10月开盘。
“入市新盘的售价普遍出现了上调。”亚豪机构副总经理任启鑫表示，今年豪宅新盘大量入市，报价上涨的大部分是被高地价托起的新盘，此外还有受到稀缺地理位置影响的市区老盘，以及受到周边高价项目拉动的郊区老盘。
不限购产品：10盘入市 最高单价近8万元
虽然9月只有10个商住产品预计入市，比8月少了3个，但由于整体楼市看涨，此前在价格上总是“低人一等”的这类不限购产品报价也出现了上涨。
报价最贵的是位于朝阳区望京的远洋万和公馆的后期——万和8号，报价约为75000元-80000元/平方米，户型为292平方米，单套总价为2200万元。
“我们不是商住，属于50年产权不限购，首付要交50%，现在可收定金200万元，不可退，9月底就开盘。”万和8号的销售人员表示，项目完全按居住功能来打造，是远洋万和公馆的升级产品，层高做到3.8米。
据业内人士介绍，万和公馆是望京老牌豪宅，远洋本打算自持万和8号等非住宅物业，但于2014年改为出售，经过漫长的蓄客，终于要在9月入市。
此外，通州、大兴等商住集中供应区域报价也出现了上涨，报价普遍在3万元/平方米以上。在通州住宅限购的背景下，有3个位于通州运河核心区板块的商住项目预计在9月入市：世界侨商中心、新北京中心、保利大都会，报价都在30000元-35000元/平方米之间。
“通州运河核心区还有大批的商住项目，只要预售证能获批，未来将出现商住项目集中爆发供应。”任启鑫表示，在“全面限购”政策尚未落地之前，通州市场将迎来商住产品的春天。
■ 区域看点
通州限购升级，使得非京籍的购房需求以及本地的二套需求基本被堵住。有分析人士认为，陡然提高的购房门槛可能会使投资类需求和改善型需求客户不得不寻找新的区域，因而这一政策有可能会利好京西、京西南等区域。
本周，记者走访海淀、丰台、门头沟及房山，探访其楼市变化及在通州限购下的新机遇。
海淀
价高量稳，转入存量房市场
在北京楼市版图上，位于西北的海淀区在近年来已经形成了以中高端产品为主的市场，而且随着时间的推移，这一市场也正逐步向存量市场转变。“通州的限购对于海淀市场的影响是极为有限的。”亚豪机构市场总监郭毅透露，“海淀早已进入存量房市场，存量房的成交量要远远高于新房成交。”
的确，目前海淀区在售项目已所剩不多，仅有京投银泰·琨御府、华润·橡树湾、城建·世华龙樾、合景·映月台以及五矿万科如园等几个项目还在销售，其所瞄准的均是中高端改善型需求，销售均价多在6万元/平方米以上。
“通州、海淀楼市无论是产品类型还是目标客群，差距都是挺大的。海淀主要是以金融、IT业的中高端改善型置业人群为主；通州的客群则涵盖首次置业的刚需一族和投资类客群。”京投银泰·琨御府一位负责人表示，海淀地区的购房者还是以居住在西边的客群为主，地域性是比较强的，因此在通州限购后并没有多少来自东部的客户前来海淀购房。“现在购买我们项目的客户，基本是以自住类需求为主的，有很多都是二次、三次置业了，投资类的客户很少。”该负责人说。
丰台
豪宅抱团，“洼地”还能存在多久？
丰台区域价值攀升的主要原因还是其地价的上涨。
从去年开始，丰台区域内连续拍出多宗高价地块。去年年初，龙湖、泰禾在丰台西局拿下的地块，商品房楼面价均超过5万元/平方米；今年年初，丰台白盆窑地王3.8万元/平方米的楼面价，也高于当时周边二手房价。这也使得不少业内人士判断：丰台楼市开始出现“面粉贵过面包”的情况。
随着多个高端项目的相继入市，此前投资者眼中的“洼地”还能存在多久？多位业内人士向记者表示，丰台目前已经开始形成豪宅抱团的趋势，而不少项目是因地价“被高端化”的。中央别墅区发展研究院创办人刘东(微博)就表示：“丰台的生态资源环境较好，因此首先吸引的会是自住型需求的中高端人群。”
“丰台区是北京市内为数不多的生态环境良好而又交通便利的区域，具备推出高档住宅产品的条件。”北京市房地产业协会秘书长陈志(微博)认为，等该区市场、信息的服务完善之后，区域的价值会更加凸显。
门头沟、房山
自住为主 同质化竞争激烈
相比已开始进入存量市场的海淀和正在高端化的丰台，门头沟与房山这两个区域在产品结构上和通州更加相近，因此业界普遍认为，通州的限购升级对于这两个区域的确是有一定的利好因素。
过去两年时间内，华润、融创、远洋、保利、城建等多家品牌房企布局京西门头沟，今年开始这里将进入供应高峰期。近几个月来，包括西长安壹号、远洋新天地、华润·悦景湾、鸿坤·七星长安、中国铁建·梧桐汇等多个商住类项目集中入市，其同质化产品竞争较为激烈。亚豪机构市场总监郭毅认为，门头沟商住类产品库存量已经较大，潜在供应量依然庞大，去库存压力很大。
同样地，同质化竞争比较激烈的房山地区，房价也已接近触底。“现在房山的房价已经接近地价，最低的项目才卖1.8万元/平方米，而部分地价也差不多是这个程度。”郭毅透露，由于“面粉”、“面包”价格接近，房山对于投资性需求缺乏吸引力，目前以自住型需求为主。
“由于通州限购升级到现在只有近半个月，现在还没有有效数据来说明通州限购升级之后会对市场造成怎样的影响。不过从目前来看，投资类需求转向京西的可能性极小。” 郭毅分析，此前大量投资需求涌向通州，主要还是瞄准城市重心东移。而相对来讲，京西并没有热点吸引投资需求。“限购后，仅有少部分人会转向房山、门头沟等区域，大部分投资类需求仍然会向京东周边转移，比如燕郊、大厂等地。”
■ 圆桌
从8月15日起，通州区实行区域住宅限购新政策。这对即将到来的“金九”通州楼市甚至北京楼市影响几何？其他区域楼市是否迎来新机遇？本周，记者邀请中国社科院城市发展与环境研究所原所长、中国城市经济学会副会长牛凤瑞，东亚新华地产营销副总监董广博，亚豪市场机构总监郭毅一起探讨上述热点问题。
降价？待观察
新京报：通州限购对通州楼市产生了什么影响？
牛凤瑞：通州限购主要是为了平稳供需，通州作为行政副中心的利好出台，购买需求旺盛，但房地产从拿地到卖房有“时滞”，供应周期要1年以上，从量价规律上看，价格越高，成交量就会越小。
董广博：由于限购抬高了购房门槛，短期内通州住宅的销售速度肯定会变慢，单个住宅新盘项目的成交量会比往年少，而新盘价格是否会下跌，取决于开发商是否急于去化。
郭毅：此次限购主要是为了平抑通州的投资需求，应该是一个短期政策。如果执行之后，投资需求降低，可能就不会加码；如果投资需求转向商住，则有可能继续加码，限购商住类产品。
降息利好，购房需求上升
新京报：9月是传统楼市旺季，我们看到较多的楼盘报价出现上涨，北京楼市又回到了上涨通道吗？
牛凤瑞：目前利率等政策都在放松，但限购不会松，说明政府希望房地产市场平稳，我认为房价会逐步上升，大家都希望这次是平稳上涨，不要像2013年那样波动太大，但市场有很多偶然因素。
董广博：整体楼市都呈现回暖，我们在通州看到，收紧了购买资格，但需求依然存在且强劲，我了解到一些不限购的商住项目近期价格就出现了上涨。
郭毅：北京在内的一线城市楼市已经回暖，而降息降准会为楼市带来一定利好，对于开发商而言，开发成本降低了，购房者的买房成本也随之下降，整体购房需求将会出现回升。
京西客源稳，看好京南发展
新京报：北京东部区域快速发展，西部板块会跟上吗？
牛凤瑞：北京在建设国际一流大城市的过程中，全市均衡发展是目标，区域发展有快慢，近年东部区域发展较快，但据我了解石景山南部也在加速发展。整体上我认为北京南城的发展空间更大，除了第二机场修建外，还有以第二机场为核心的京津冀交通协同，此外南城主要是平原地区，是现在城市建设的主体，目前的建设密度也较低，而北京东南部聚集了大批人口、产业，都有利于后期发展。
郭毅：之前京西板块推出的住宅项目比较少，因为住宅土地供应的少，此外京西也缺少一些热点，但近两年门头沟等地加大了土地供应，从交通、环境、配套上看，西部的石景山、门头沟等地也开始逐步完善，主要还会以京西客群为主。
