半岛城邦:系统门窗、幕墙在高端住宅的应用

提要:在房地产业波动发展的当下,房企对建筑所需的建材部品的采购也变得尤为看重,门窗幕墙作为建筑的最重要的组成部分之一,精细化采购更得到门窗产业链各方重视。8月26日高层建筑门窗幕墙材料“优采”前沿高峰论坛第三站在西安盛大开幕。在会上众多行业内的企业领导、专家、技术学者发表演讲。

  在房地产业波动发展的当下,房企对建筑所需的建材部品的采购也变得尤为看重,门窗幕墙作为建筑的最重要的组成部分之一,精细化采购更得到门窗产业链各方重视。8月26日高层建筑门窗幕墙材料“优采”前沿高峰论坛第三站在西安盛大开幕。在会上众多行业内的企业领导、专家、技术学者发表演讲。半岛城邦幕墙总监、原招商地产资深主任建筑师程鹏做了“系统门窗、幕墙在高端住宅的应用”的演讲。


半岛城邦幕墙总监、原招商地产资深主任建筑师 程鹏

以下是演讲实录:

程鹏:大家好,我有幸能跟大家做一次关于系统门窗幕墙在高端工程应用的看法。门窗技术对于在座的各位专家、各位从事20年甚至30年门窗幕墙家装安装经验的前辈们来说,技术应该是非常成熟的,但是我们使用的时候和现在的技术之间存在一些差距,我们今天重点就聊聊这个差距和这个采购平台,我们一些好的产品,通过一个什么样的方式、什么样的方法能真正的应用在我们项目上去。  

  简单分三大块,我想跟大家以讲故事聊天的方式给大家展开我们的案例。第一个就是案例分析。建筑师开发商往往就是为了实现我们一个非常漂亮的梦想,而我们的建造者所面临的问题往往是技术的、现实的,梦想和现实之间往往会有一点差距,只能在中间寻找一个均衡点。如果有一个纽带,可以把这个距离缩短,可以搭建一个小的桥梁,让这个距离不成为距离,而是密切联系在一起。我今天讲的其实已经不是一个产品了,而是一个销售、一个整合。梦想和现实之间的差距,有的时候确实是很遥远的,但我们也是可以实现的。 

  我们从几个幕墙和门窗的几个案例开始,讲一讲我们怎么去实现的。我们有个项目的设计,是看了《阿凡达》以后让建筑师做方案。这个幕墙的体系、外墙用的材料以及整个结构都是建筑师在设计的过程中完全没想到的,但我们通过技术和各种平台实现了。它当时只是一个想法,把它不断地放大、扩散,最终实现的产品和建筑令建筑师也感到非常震撼。整个外墙采用的是双曲面的人造石,人造石经过高温做凹面模具加工,采用双层防水的构造做法。再说“海上世界”的设计想法和方案。我们现实中有的没法满足建筑师要求的,但有的通过一些方式方法,完全可以超越建筑师的要求。

  我们研究的技术问题好比一个碗,而对于开发商有用的东西是这碗茶。在建设过程中,我们做的只是茶碗,能想到是茶碗如何更美观,它的使用者离我们有一定的距离。开发商、幕墙施工单位、门窗加工厂,这些真正的使用者对产品的想法,才是最关键的。我们的产品只有得到了最直接使用者的认可,它才具有超出本身的价值,不只是为利,而是有用。下面我就讲讲我们以利和用为点做一个小小的发散。

  产品的差异化设计有之以为利,无之以为用。我们做的所有产品只是利,门窗、幕墙,它本身只是利,但是把它围合起来的空间才是我们真正用得到的。各位在香格里拉酒店这么大的会议室,我们用这么大的空间,它是很多产品部件的围合,但是这个构建体系有什么用呢?它只是利。我们在里面开会、吃饭、进行各种沟通,这是用。不论我们的材料采购还是设计,目前我们走的都是“铁路警察各管一段”,我们的设计思想,不论从产品设计还是概念设计,以至于一个窗的系统设计、幕墙的系统设计,我只考虑结构安全,施工我只考虑工期,采购我只考虑成本,便捷、服务我只考虑是否利于更换。如果按照这种思路,我们拿出来的产品一定只是能满足国家规范,它不适合现在涉及的高端电商化平台。大家需要一眼能看到我能用的东西,我们要提升到这个层面。跨界思维,意味着我们不仅限于产品的研究、成本的研究、采购的研究,而是跨界,以建筑师的思维、美学的思维,以使用者角度,来研发我们的产品。

  下面我分四个方面来阐述我们的重点问题,也就是产品的差异化销售以及利和用的关系。首先产品差异化销售关键要素:具备产品基本特性,满足国家规范,满足使用要求,抗风压,这个是最基本的。第二个要根据销售个体定制产品特点,我的产品要卖给谁,高端住宅我一定要考虑隔热,我考虑的东西很多,为了将来的售后也做了充分的考虑,这样的产品我能贵多少呢?我们最近一个项目经过招投标,可以说拿到一个系统窗顶级产品的价格非常吓人,经过横向纵向比较之后,我们所选择的产品价格比正常普通门窗的价格只高40%。第三个是大数据化特色定制产品的属性,大家都在说大数据化,我们根据使用量最大的产品进行研究,我们得到的数据和产品就更适用于大众化的。第四,实体样板的预控,数字模型搭建,不需要每件东西都做实体样板,不需要每个问题都出同样的错误,我们在设计的初期阶段就可以避免所有的问题。

  我们拿到至少10多家顶级系统窗的资料,对他们进行简单的招标。目前全国最大的一个系统门窗的项目就是半岛城邦的门窗项目,总量有5万多平方米。我们在PK的过程中发现一些技术其实具有很多共性的,比如旭格的产品,它是针对于铝门铝窗,主要是窗的AWS和ADS系列的产品,非常简洁,可以产生一系列一个系统适用于全国、全世界各个区域的一个产品,这就是系统化。再回到刚才所说到的非常规的双曲面的幕墙项目。夸大的双曲,它每一个构建都是通过焊接,每一个拉接点位置都是通过不同的钢组角把它组织起来的,每个连接点的方向角度受力都是不同的。虽然都是焊接,但是它所形成的完美曲面,夸大了的曲面,彰显出建筑的体量。我们有很多双曲的,唯独这个项目双曲是用扭梁实现出来的。

  有之以为利,无之以为用。高端住宅建筑设计对产品的需求,除了选用高端的材料、高端的配件,我们有一个更重要的东西是一种思路、是微奢产品对应的每一个环节都会有适当的提高。比如说在南方地区,铝合金门窗是不隔热的,但是我们选用系统窗,隔热产品,这个完全不在规范范围内,但是能达到更好的隔热效果,我们体现了一个微奢的设计理念。价值溢价部分的销售导向分析,其实这一点更适合于我们销售人员仔细去分析我们的产品。对于房地产开发在招标环节定标的时候,你的产品优势在哪里,你的溢价部分如果远远高于你的价格高出的部分,那么在这个项目上你是非常有优势的,你具备最终的溢价环节。这是刚才说到的过程模型、数字化模型的管理,我们从利的个体研究到共性分析,我们优化设计降低成本,提高设计品质,根据我们对每一个个体进行的分析,又可以提升到一个共性的总结上,优化整个系统的管理,标准化提升品质。

  我们对整栋项目所有的铝合金门窗的尺寸统一限定,宽度高度就一个尺寸,这样对于加工生产来说,它的加工成本可以降低30%以上。例如马鞍形双曲面的构造形式,它的每一个连接点的角度方向都是不同的,基于每个点都要进行数字化模型的建模。我们对于这种非标产品的研究、设计、施工过程进行了总结,总结之后形成了一种标准化的管理模式;也就是说对于非标准的产品,进行一个标准化的管理、标准化的研究,不对一个建筑设计的限制,而是对一个建筑设计的发散。建筑设计考虑问题往往是很发散的,但是一旦走了标准化流程、标准化的管理之后,它就很死板的。可是我们这种方式是基于标准化的管理思路,每一个单体都要有它自己的个性、有它自己的灵魂。基于这种基础上我们做出的产品,第一是设计的标准化,设计模式进行了变更;第二就是产品优化积累,以门窗为例,产品在不断的优化积累下,每平米节约的成本会达到60—150元;第三是管理的提升,包括建筑设计、招标采购、安装施工管理。

  对于开发商,大家都认为非常神秘,里面定标的环节是非常隐蔽,其实在这一点上它摊入的成本实在是太大了,每天从头到尾都是在组织招标、组织回标、组织答疑,每一项都要讲透。所以一个新的理念、一个新的招标模式集成了开发商,每一个开发商单独考察,其实各个施工单位都有感觉,你光疲于应付开发商的考察,甚至一个开发商会莫名其妙的前前后后一年考察10多次,这完全就是一种资源浪费。采购招标引用标准化门窗部品,比如说我需要的产品就是这几样,就是一个系统,门系统、窗系统、门窗系统,我全部都归类、节约、简化,但是我的变化是很多的,装饰条可以各种变化,但是我的系列不变,就是非常简单的几种系列。如果一旦达到了这种产品的标准化,那对于我们网上的招投标采购,对于采购平台的搭建,那是非常有利的。

  电商平台走向成熟,还是我去年的一句老话,我们现在看到的很多熟悉的东西已经全部消失了。淘宝、京东、苏宁易购,我们需要的材料,从网络平台直接订单给生产厂家,生产厂家当天发货,这种采购效率已完全超越了去材料市场挑选的年代。很多熟悉的事物退出历史舞台之后,一个是用户体验不同,成本迅速降低,还有就是市场改革,效率提高。房地产企业的需求和门窗行业发展的匹配程度是远远不够的,每个开发商不可能对于每个门窗、每个幕墙进行非常深的理解之后再进行招投标,再组织它的定标,组织设计、组织施工,这是一个很不现实的事情,它必须要依赖于一个平台,依赖于一个相对稳定的大众平台,这个大众平台上有各种建筑材料,它的所有采购流程可以和这个平台结合起来。我们开发商一旦需要一个产品,打开手机,点开采购平台,需要多少量,图纸往里一输,第二天施工单位就过来了,如果施工单位有问题我找线上平台。

  标准化产品看到的是什么东西呢?人力成本迅速提高,工业化产品成本逐渐降低,我们迅速就达到了这个转折点,我们所有的产品都是工业化、标准化,达到工业化标准化的同时,我们就达到了互联网+的时代,到达了网络化采购的时代,因为我们有标准化的产品。规模化发展带来阳光采购,对高效、透明、降低成本的需求强烈。大家可以看到通过网络定制采购的板子安装上去非常好看,不是一根一根装上去的,而是到现场一分钟一平米的平均速度挂上去的,它完成的细节是我们之前看到的几十倍。

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