举牌6年业绩承压 宝安地产大股东易主的资本弃子
在停牌近一个月后，宝安地产(000040,股吧)日前宣布，公司第一大股东中国宝安(000009,股吧)已与东旭集团签署《股份转让框架协议》，将7039万股股份转让给东旭集团(占总股本15%)，总价11.97亿元。
此次转让前，中国宝安持有宝安地产19.8%股权，处于质押状态；转让完成后，中国宝安持有宝安地产股权将降至4.8%，已经基本退出地产业务。
作为深圳老牌企业，中国宝安从2009年入主宝安地产到正式退出，前后仅6年光景。在这6年间，宝安地产始终维持偏慢的发展速度，特别是在近两年房地产行业发展迅速放缓的大背景下，其净利更是从2012年1.94亿元一度跌至2014年的0.53亿元。
对于本次出售宝安地产股权，中国宝安称是为了“优化产业结构”，集中资源发展新材料、新能源等高新技术企业；同时有利于改善公司财务结构，提升盈利水平。如果交易成功，预计可产生8.2亿元左右的收益。
小而慢
纵观宝安地产过去6年，由于早期经营范围涉足广，非地产业务的传统产业剥离工作进展不顺利，加上地产业务始终未能突破，公司也面临极大的业绩压力。
观点地产新媒体翻查历年年报得知，2009年至2014年，宝安地产营业收入分别为6.97亿元、7.77亿元、8.17亿元、8.61亿元、8.15亿元、10.37亿元。虽然营业额基本保持了逐年上升，但从规模和发展速度看，依然偏小和缓慢。
与此同时，2009年至2012年间，宝安地产过去几年的净利润分别为0.71亿元、0.97亿元、1.40亿元、1.94亿元；2013年至2014年间，却分别降至1.03亿元、0.53亿元，按年跌幅接近50%。截至2014年底，公司的净利润水平较2009年缩水近2000万元。
2015年一季度报也显示，截至2015年3月31日，宝安地产经营活动产生的现金流量净额为-2.27亿元，净资产12.76亿元，货币资金4.21亿元，较年初下降22.64%；期末存货33.56亿元，较年初上升6.99%；资产负债率70.62%，较年初上升0.4个百分点。
事实上，早前便有市场分析对观点地产新媒体指，宝安地产的资金筹措渠道单一，存货多导致资金回笼困难，这些均成为其地产业务发展的瓶颈。
市场分析还指出，目前宝安地产尚未形成多项目联动开发的业务布局，新项目开拓及增加土地储备进展滞缓；部分存量土地在手续完善、功能变更及升级改造等方面工作进展亦较缓慢。
据年报显示，在宝安地产2014年10.37亿元营业收入中，广东地区贡献8.54亿元，陕西地区贡献1.46亿元。而值得一提的是，这些地区仅有惠东宝安·虹海湾、惠州宝安·山水龙城、东莞宝安·山水江南、湘潭宝安·江南城、宝安·宝翠苑等少数几个项目在售。
宝安地产显然也意识到这些问题。该公司在年报中强调，2015年将缩短项目开发周期，加快资金回笼，并加大新项目拓展力度。
数据也显示，进入2015年，宝安地产的调整措施一度收到成效。根据宝安地产7月31日盈喜公告，预计今年上半年归属于上市公司股东的净利润同比上升131%-161%，折合约1900万元-2150万元，主要由于各地产项目结转销售收入同比增加所致。
资本弃子
尽管业绩回升，宝安地产仍无法避免大股东易主的命运。宝安地产称，中国宝安将公司7039万股股份(占公司总股本15%)转让给东旭集团，转让价17元/股，较停牌前溢价75.44%，总价款为11.97亿元。截至公告日期，中国宝安已收到东旭集团支付的5000万元定金。
据观点地产新媒体了解，宝安地产原名深圳市鸿基(集团)股份有限公司。自2008年7月开始，中国宝安通过二级市场增持深鸿基达5%的股权，正式以“野蛮人”的身份敲开深鸿基的大门。
至2009年6月9日，中国宝安以19.8%的持股比例，超越原第一大股东深圳东鸿信投资发展有限公司，正式成为深鸿基的第一大股东。其后2011年5月，深鸿基正式更名为宝安地产。
市场分析对观点地产新媒体指，中国宝安旗下房地产业务多年来表现平平，因而寻求上市公司资源重组一直是其战略。
实际上，在成为深鸿基第一大股东后，中国宝安曾于2009年6月明确表示，为避免与深鸿基产生同业竞争，将旗下所拥有的适合深鸿基发展需求的资产和业务“以合理价格和恰当方式注入”。
不过市场分析指出，中国宝安入主深鸿基其实比预想中要复杂得多，不仅由于深鸿基内部的资产、管理非常紊乱，且梳理的过程也是阻碍重重。同时，早年深鸿基“降落伞计划”、“代持股”事件迟迟悬而不决，也多少影响到了公司的运营。
而更重要的是，随着城市房地产市场分化、房企竞争加剧，行业集中度已进一步提升。重组后的宝安地产和房地产市场整体的发展轨迹几乎一致，2009年-2013年行业快速发展时期，净利润从0.71亿元翻两番至1.94亿元；当行业出现拐点，净利润则以每年近50%的跌幅不断下降，公司开始面临严峻的生存压力。
对于中国宝安而言，此时选择转让宝安地产不仅可以获得8.2亿元的预期收益，也可集中资源发展新材料、新能源等业务。
招商证券(600999,股吧)刊发研报认为，中国宝安现有的地产业务基本退出，未来将致力于金融投资、医药和新能源新材料三块主要业务。公司一方面能够享受到新兴产业高速成长所带来的成长红利，另一方面还可以通过资本战略投资分项资本市场的估值红利。
相较于房地产业务，报告也指出，中国宝安在电池负极材料领域的市占率近40%。此外，公司参与了新材料、军工、航空航天、通讯、精密制造等多家企业的投资，其中“大地和”、“永力科技”已成功登陆新三板，未来还将有数家企业上市。
而自转让宝安地产15%股权消息传出，中国宝安从8月18日-20日连续三天涨停，显示资本市场对其持乐观看法。
另据了解，接盘方东旭集团来自河北，核心业务是光电显示、光伏产业，目前旗下拥有上市公司东旭光电(000413,股吧)。市场分析认为，东旭集团之所以接盘，除了想获得上市平台外，或许还看中了宝安地产本身的资产价值。
