张宏伟：四季度上海楼市政策或集中收紧
沪上银行对于二套房贷首付比例，出现收紧态势。融360最新统计显示，目前二套房首付最低仍为浙商银行的3成，而中国银行(601988,股吧)及邮储银行均由首付4成提高至首付7成。总体来看，首付4成的银行由上个月的8家减少至6家。
具体来看，汇丰、农业、中国、邮储、中信、大华(板块楼盘、地图选房)、恒生、渣打、交通这9家银行的二套房首付成数为7成，房贷利率上浮10%。光大、大新、兴业实行6成首付，利率同样上浮10%。
7月15-16日，在中共上海市第十届委员会第九次全体会议上，下半年的房地产市场走势再度成为市政府关注的焦点，市委书记韩正指出：
一是加快转变经济发展方式，注重结构优化，下决心减少经济增长的“四个依赖”，尤其是减少对房地产业发展的依赖，坚定走创新驱动发展之路。
二是密切关注房地产市场走势，在支持居民自住和改善的刚性需求的同时，坚决执行限购政策和抑制投资投机性需求，防止市场炒作激发非理性需求。上海房价已经很高，控制房价是上海调控房地产市场平稳健康发展的重要目标。
而上一次官方提及房地产有关话题是在今年3月“两会”期间，官方对于上海楼市的态度也较为“中庸”，起码没有明确提及“抑制非理性需求、房价已经很高”等类似的观点。据此，我们可以判断，这是上海楼市政策开始出现收紧的一个信号。
从上述两点收紧内容来看，“减少对房地产业发展的依赖”并非第一次提及，而这项任务也并非一朝一夕可以做得到，因此，对于下半年楼市来讲不会影响太大，本次官方的表态的重点还是第二点，也就是对于下半年楼市需求结构的变化及房价变化趋势的关注度。
那么，为什么市委市政府对上海楼市的观点开始发生微妙的变化？市委书记韩正的讲话对于下半年上海房地产市场来讲意味着什么？尤其是下半年上海楼市政策会不会收紧？
政策基调转向直接原因：楼市基本面快速好转，房价确实已经很高
仔细研究发现，从去年至今，上海楼市调控政策可以分为三个阶段：一是去年的前三个季度，包括限购的政策面并没有出现实质性松动，楼市也相对低迷，市场需求与有待激活；二是去年第四季度至今年上半年，政策层面开始定向宽松，需求开始激活，比如自去年四季度以来，首套房认定标准调整、普通住宅标准调整、高端预售许可证审批的放开、“330新政”落地等政策预示着政策层面是在鼓励住房消费，政策层面呈现出“宽松”态势，楼市基本面开始出现快速好转；三是，在今年7月初，政策层面开始警示房价已经很高，下半年要抑制投资投机需求，政策层面开始出现转向，开始出现收紧的信号。
那么，为何市委市政府对上海楼市的观点开始发生微妙的变化？
从市场基本面的角度来看，在经历第一季度低迷之后，“330新政”出台、央行累计四次降息三次降准等“救市”政策频发，改变了今年上海楼市基本面的走势。
从二季度以后上海楼市销售表现来看，2015年5月份上海市商品住宅成交总量达142.57万平方米，成为2010年以来“最强”5月，而在6月份更是达到了147.81万平方米，创下了2013年4月以来的月度新高。
从上半年商品住宅销售量价来看，由于房企的推盘计划基本与政策放量的“窗口期”吻合，导致二季度成交量迅速拉升，最终带动上半年楼市成交量价出现齐升。同策咨询研究部数据监测显示，1-6月商品住宅累计成交面积约610.26万平方米，同比上涨50.24%；由于个案价格上涨、成交结构(330新政后，二季度改善型中高端住宅放量，推升成交均价上升)推动、股市套利资金转投楼市等因素，今年上半年上海市商品住宅销售均价30926元/平方米，同比上涨17.47%。
同策咨询研究部总监张宏伟(博客)认为，从上述分析可知，无论是因为房价实际上涨，还是因为330新政之后成交结构推动，还是股市套利资金投资驱动等其他原因，上半年上海商品住宅均价已经达到30000元/平方米以上，确实涨幅较高。而对于这个变化早就有警示的不仅仅是上海市政府，国家发改委也在密切关注着上海楼市的动向。
6月17日，国家发改委司局级领导带队一行抵达上海，专题调研上海楼市的近期反映。座谈会下午2：40召开，持续了近4个小时。笔者有幸作为参与调研的人员之一，从中也关注到，发改委调研组关注的问题非常全面，涉及到上海短期房地产市场反应，尤其是近期深圳楼市大涨之后上海楼市反应、上海楼市限购政策走向等，同时，征集房地产市场持续健康发展的一些建议。
如今，上海楼市基本面好转已经成为定局，那么，无论是对于国家发改委，还是对于上海市委市政府，当意识到上海楼市基本面快速好转，当意识到未来尤其是下半年上海楼市房价会快速上涨之时，楼市调控政策出现“阶段性”收紧也是理所当然。从这个角度来看，我们也不难理解当前上海市委书记韩正上述讲话的含义，也不难理解当前各大商业银行为何开始收紧二套房贷政策。
四季度有可能为上海楼市政策集中收紧的“窗口期”
上海楼市政策面到底何时收紧？笔者认为，首要关注的还是应该库存去化周期及其背后的房价上涨压力，届时，上海楼市调控政策将在“分类指导”下向收紧方向迈进。
从库存去化周期来看，当前尤其是二季度以来上海商品住宅市场成交量出现大幅回升，这也就意味着市场去化速度的提升，市场去化周期降低及去库存压力降低。
同策咨询研究部数据显示，截止7月30日，上海市商品住宅库存量虽然仍高达1201.38万平方米，但是，由于6-7月“半年报”行情的出现，市场去化速度已经有所提高，7月底市场去化周期已经缩短至8.48个月，这说明，短期内上海楼市已经没有去库存的压力，未来上海商品住宅基本面将呈现快速反弹趋势。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从下半年楼市走势来看，由于上海楼市已经没有去库存压力，市场去化周期已经下降到10个月以下，根据同策咨询研究部的研究结果，当一个城市楼市去化周期低于8个月时，房价将步入快速上涨通道(上半年深圳就是这样的行情)，而当前上海楼市去化周期已经接近8个月，这也就意味着，随着下半年市场去化速度的提高，随着股市套利资金转投楼市，市场去化周期将进一步回落，下半年市场将处于“无房可售”的局面，届时，势必会再现买涨不买跌，投资投机性需求或许将再次搅动上海楼市，可以预判，如果没有政策面的干预，上海楼市将重现2013年下半年火爆的行情。
同时，从房企的推盘周期来看，6月份半年报行情之后，开发商推盘节奏明显放缓，再加上三季度天气原因，三季度并不是开发商集中推盘的时间段，从8月初推盘及成交情况来看也确实有所回落。从笔者观察来看，大多数开发商将推盘量放在了9月份以后的市场，这意味着下半年量价齐升的买涨不买跌行情有可能会在第四季度出现。
从上述分析来看，下半年尤其是第四季度成为房价上涨压力最大的时间段，因此，从政策面收紧的“窗口期”来看，第四季度或成为上海楼市政策面集中收紧的“窗口期”。而从收紧的“分类指导”政策趋势来看，严格执行楼市限购政策、重新收紧高端楼盘预售许可证的审批、收窄“330新政”的执行力度(二套房贷政策已经开始收紧)、收窄房贷利率的优惠程度、调节土地拍卖方式控制地价过快上涨对房价的影响等等，都有可能成为第四季度政策的发力点，以此短期内抑制投资投机性需求，防止房价过快上涨。
