8月商住项目成市场主角
尽管市场的回暖速度让许多开发商“半夜全会笑醒”，但是一个严峻的事实摆在面前——纯商品房越来越少。利好政策的叠加效应有效释放购房需求，然而供应量不足的问题也开始显现。8月北京预计有30个项目入市，其中商住项目达到13个。
商住项目占比近半
虽然市场已明显转暖，但数月来北京市月度开盘项目仍然难以突破30个大关。8月是下半年销售周期的重要节点，全月预计入市项目仍在30个的关卡徘徊，其中商住类产品占比近半。
亚豪机构统计数据显示，2015年8月，北京商品住宅市场预计将有30个项目入市，其中包括首开·万科城市之光、首创·禧瑞墅、嘉诚中心等13个纯新盘，以及包括领秀翡翠山、五矿万科·如园、龙湖长城源著等在内的17个老项目后期。
8月预计入市的30个项目中，商住项目13个。亚豪机构副总经理高姗分析认为，在北京依然限购的背景之下，商住项目“不限购”的优势毋庸置疑，吸引了大量投资型需求的关注。另外面对北京整体房价已上涨到一定程度、六环外均超过2万元/平方米的现实，商住项目的“低价”特性也吸引了部分首置型刚需人群的购买。
高姗进一步称，在未来市场中，由于土地拍卖方式所导致的自住房与豪宅为主导的“二元”模式下，具备居住功能的商住类项目将成为市场的有力补充。
纯商品房供应不足
近半年来，在利好政策叠加效应的刺激下，购房者积极入市，纯商品房市场成交量逐月攀升，然而在市场需求旺盛时，纯商品住宅供应不足的问题也逐渐显现。
亚豪机构统计数据显示，7月截止到23日，北京纯商品住宅市场（不含保障房与自住房）共实现成交6842套，成交面积71.63万平方米，相比上月同期分别增加26%、15%，预计7月全月纯商住宅成交量将达到8000套，并创下2015年月度成交量新高。然而，7月截止到23日北京纯商品住宅市场（不含保障房与自住房）仅新增住宅产品2950套，供需比为1:2.3。
据悉，截至目前，北京土地市场成交20宗商品房住宅用地，虽然从20宗土地总面积看合计高达361万平方米，但因为多种配建，实际商品房住宅用地合计只有63万平方米，按照商品房平均单套120平方米计算，未来能够供应形成的商品房住宅只有5000套。市场处于供不应求状态，这也将直接对未来新入市项目价格制定产生影响。
土地市场
项目的供应依赖土地市场的供应。高姗认为，以自住房为代表的保障房竞建自2013年下半年开始成为土地出让的标配，使得纯商品住宅用地的空间被大幅挤压，大量项目甚至出现自住房及保障房为主、商品房为辅的局面，这也直接导致了新增纯商住宅供应的严重不足。
从近期的土地项目周转率来看，今年入市项目多为2014年取得土地。而在2014年成交的52宗宅地当中，有高达31宗包含自住房配建，另外公租房与限价房的配建也占据不少份额，2014年成交的52宗宅地中不含任何配建的仅有4宗。进入2015年，这一局面愈发严峻，尤其是在最近两月的土地成交中，甚至出现多宗全部竞建为自住房或限价房的宅地，由此未来商品住宅市场将面临更加严峻的供应形势。
较大的库存压力是制约目前部分项目不敢大幅涨价的直接原因。高姗认为，基于目前市场当中供需失衡愈发严重的现状，以及未来自住房挤压之下纯商品住宅的稀缺，预计一房难求的局面将再现市场。
