任志强在博鳌又放炮：房地产快没戏了？
7月20日，任志强在博鳌·21世纪房地产论坛第15届年会上发表讲话，从需求的角度，针对“房地产快没有戏了”的声音做出回应。
讲话中，任志强驳斥了当下流行的“80后们，每个人都能从父辈继承4-5套房子，根本不需要买房”的观点，他认为年轻人需要房子时，老年人往往还没有去世，房子还无法供年轻人使用，这个说法并不现实。事实是，中国的家庭户数在不断分裂，房产的需求仍然强大。
另一个需要注意的现象是80后的家庭，离婚速度正在快速增长，在住房需求中，因此而导致的单户需求占比越来越高。未来的房地产需求会一直在，但现有的存量的开工量已经无法维持房地产投资的高增长。
也就是说，靠房地产投资拉动中国经济已经不可行。
以下是中国房评报道精编的任志强发言内容：
大家觉得房地产快没有戏了，我想从需求的角度谈一谈未来的发展。
一、中央政府提出2020年希望达到60%的城镇化率，现在是54%多，而大多数发达国家已经超过了70%。和世界上已经实现城镇化率的国家相比，我们还差得很远很远，中国未来的城镇化率的发展过程还是一条很长的路。
中国的城乡之间收入的巨大差距，注定了农村人口迅速涌向城市，那么为了承载这些人口，中国未来千万级人口以上的城市可能会有20个，这是城镇化的基本条件。中国现在38% 的劳动力从事与第一产业，但只收获了9.5%的GDP，如果让劳动力继续聚集在GDP比较小的地区，城乡二元结构的差别问题将永远无法解决。
二、家庭分裂速度的需求问题。中国有过三次人口高峰，随后实行计划生育，适婚人口在未来的发展中越来越少，很多人认为住房的需求将会随之下降。
从老龄化的结构来看，对比世界老龄化程度最高的德国，我们发现，是家庭数决定了住房的需求，2006年比1960年，家庭户数翻了一番，但每个家庭的人口数下降了。
有媒体人认为80后们，每个人都能从父辈继承4-5套房子，根本不需要买房。人们忘了老年人还没有去世，老龄化的结构逐步上升，一些城市已经达到86岁。在这种情况下，年轻人是否还要等这么长时间？这个时候是继承不到房子的，住房的需求仍在增加。我们预测，在人口不增加的情况下，户籍总量翻一番，那时候对于住房的需求增加得更多。
我们最近看到一个报道，30岁以后，80后离婚的速度在加速。离婚率逐年上升，每年增加20到30万个家庭离婚，这也是对住房需求的压力。单身在住房需求统计中所占的比例越来越高。
三、财富增长和改善需求。当城市人均收入增长的时候，住房需求也在增长，过去我们的住房需求很低。
在2010年我们普查时，可以看到城镇居民住房，已经基本满足了每1.1个用户家庭有一套房子的比例。但其中有相当一部分是很破旧的住房，自建住房占比16.4%。这部分是政府提出的城市危旧房改造，这个需求量约占城市总量的20%。如果从产权结构来看，真正商品房的比例并不高，大部分是非商品房和房改房等等其他的一些住房，这些条件并不能满足城镇化需求。城乡住房还需要进行大量的改善。因为90年代、80年代盖的房子，有的没有卫生间，甚至里面没有燃气，改善的需求在未来的发展过程中总量需求很大。
四、我们看到决定城镇住宅需求增长的因素及其影响，一个是城镇化率，一个是折旧。从折旧来说，危旧房的改造这部分的比例很大，而居住改善的比例相对来说是缩小的。
这四个原因导致我们最终还有相当一部分城镇发展的需求。发展到2030年这样一个周期，还有十几年，从需求总量来说是持续增长的，从每年新竣工的量来说基本上平衡。
目前的情况下，房地产的库存还有6亿多平米，仍然是居高不下，所以消化库存还是一个长期的过程。在现有阶段，政策不变的情况之下，我们觉得维持现状竣工总量已经很高了。要想靠房地产投资再拉动中国经济，已经处于比较难的情况。
今年到6月份，可以看到投资增长速度仍然下降，其中主要是一线城市在拉动，而二线、三线特别是四线城市基本上是很少的。
一个好消息是，上个月20个重点监测城市的销售翻了一番，和去年同期相比增长速度非常快，增长5%到7%，这个增长速度说明我们不是没有需求的，而是没有好的政策，如果我们的政策做了一定的调整，未来的需求还是存在的。但是已经拥有存量的开工量难以维持持续的投资高增长，谢谢。
