深圳客潮来潮退 东莞楼市热度骤降
受股市下跌影响 7月以来部分主打深圳客的楼盘成交量下降过半
今年上半年，在深圳客推动下，东莞住宅成交“四连阳”，从3月开始成交不断上涨，昨日，东莞市统计局公布数据显示，今年6月东莞新建商品住宅成交面积接近百万平方米，均价高达10081元/平方米，首次上万元，并双双创下历史月度新高；然而进入7月，受股市下跌影响，深圳客撤离东莞，楼市成交迅速下滑，部分主打深圳客市场的楼盘成交量下降过半，来访量下降五至七成。
对此，业内人士建议，房企短期内维持价格平稳或适度降价促销，以应对下半年受金融市场影响而出现波动的东莞楼市。
市场对比：深圳客来了
上半年共成交34900套住宅
昨日，市统计局公布6月东莞市新建商品住宅成交情况。2015年6月，全市新建商品住宅网上签约销售8500套，同比上涨175%。记者根据东莞市统计局公布的信息计算，今年1~6月，东莞新建商品住宅网上签约共34900套，同比去年上半年上涨85.5%，成交均价约为9465元/平方米。
此外，按照销售面积和销售金额进行计算，6月东莞新建商品住宅销售均价为10081元/平方米，同比去年6月上涨了约11%。从统计数据中可以看到，6月共有8个镇区房价超过万元，其中房价最高的是松山湖，成交均价高达16561元/平方米，第二名是长安镇，均价达13486元/平方米。
据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，上半年东莞房企业绩排行进入前十名的门槛为8.89亿元，同比去年同期的5.62亿元大幅上升58.19%。据统计数据显示，上半年商品房成交金额排行中前三甲分别为：万科51.51亿元、碧桂园27.09亿元、光大21.39亿元。
值得注意的是，排行前十的9个房企业绩占其去年全年业绩的比例均超过50%，且大部分在60%以上，显示不少房企已经超额完成了上半年任务。
深圳客走了
上周住宅成交环比下降三成多
上周东莞住宅成交环比下降了三成多。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周（7月6日~7月12日），全市一手住宅总签约15.9万平方米，环比前一周大幅下降34%；一手住宅签约均价9603元/平方米，环比降幅约8.6%。
业内普遍认为，近期对东莞楼市成交影响最大的是深圳客的撤离。东莞中原研究部介绍，近一两周临深区域的楼盘以及主打深圳客的楼盘来访量呈现急速下降，降幅高达50%~70%，随着来访量的大幅下降，成交下降过半。
临深片区楼市从火热迅速降温。先前股市“牛市”令到深圳市场投资客的购房需求向东莞外溢，而股市下跌之后，财富缩水影响了深圳客的购买力。业内人士认为，近一个月股市下跌造成股民财富严重缩水，正是深圳客撤离东莞市场的罪魁祸首。
原因
临深片区成交量成为楼市温度表
从楼市变化来看，临深片区成交量影响着东莞楼市温度变化，深圳客来了，东莞楼市成交量快速上升，深圳客走了，楼市成交量出现明显下滑。
从上半年住宅成交排行前十的项目看，刚需发力显著以及深圳客外溢势头强劲。业内人士认为，上半年楼市政策宽松，刚需、首次改善需求入市，及别墅成交上升促使上半年楼市量价齐升。
东莞中原地产市场研究部介绍，持续宽松政策的刺激是推动上半年楼市成交火爆的最重要原因，去年限购政策的逐渐放开后，继2014年11月22日央行启动近两年第一次降息，2015年央行接连降息降准，加上二套房首付比例最低降至四成、公积金房贷新政等多项政策利好叠加，促使购房者入市门槛和购房成本大幅降低，长期受压抑的改善需求大幅释放。
不过，进入7月，上半年火热楼市出现变化，随着深圳客撤离，临深片区成交量下滑，整体楼市成交量也出现下降。
瑞峰置业市场研究部表示，楼市在持续了近一个季度的“疯狂成交”后，开始进入新一轮的蓄客阶段，楼市交投氛围恢复平淡，成交下滑在所难免；同时，深圳投资客因股市资金被套，投资需求减少，临深片区楼市成交降温，也造成东莞整体楼市成交量的下滑。
对策
适度降价促销吸引购房者
据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，上周在东莞普通住宅成交排行前50名中，有近九成的项目价格环比升降幅度小于4%，表明目前大部分开发商坚持“稳价跑量”的营销策略不变，但股市负面影响开始传导到楼市，或明显冲击楼市后市成交，尤其是投资型物业受股市影响最大。
该研究部建议，短期内开发商应紧抓手头客源，或通过适度降价促销积极引导购房者入市，避免后市因客源减少致使市场竞争剧烈从而陷入“出货难”的困局。
瑞峰置业市场研究部也表示，对于下半年房地产市场，由于股市大幅波动的不确定性，给楼市也带来不确定性，市场预期或从乐观转向观望，因此建议房企有货尽快走货，以防整体金融形势发生转变带来不利影响。
后市预期
产品：改善需求房型受热捧
自去年第四季度开始，改善需求得到释放，改善需求产品也成为最受欢迎的户型之一。据东莞中原地产市场研究部统计，上半年东莞改善需求大幅释放，其中首改需求释放最为猛烈。
而据东莞中原地产市场研究部介绍，目前最受改善型置业者欢迎的主要是110~140平方米之间的三房产品，这类产品无论从实用功能、面积分割，还是价格等方面，都最符合改善置业群体的置业条件，该研究部认为，首改产品将逐渐成为市场新宠，但目前库存已告紧，因此预计下半年开发商会尽快推相关产品入市，填补供应缺口，抢占市场份额。
价格：预计三季度价格小幅上升
在价格方面，从个盘来看，不少楼盘定价仍然保持平稳，并没有出现明显上涨。业内人士预测，下半年东莞住宅价格将呈现“三季度小幅上升，四季度平缓”的走势。
东莞中原地产市场研究部分析，第三季度优质盘价格或小幅上调，入市别墅新盘多，也将拉升全市住宅均价。一方面，由于楼市快速升温，不少楼盘在二季度实现热销，随着资金回笼逐渐到位，这些楼盘的涨价可能性有所增大。而部分供应告紧的区域如凤岗等，区域内优势盘应势涨价现象也将明显。另一方面，第三季度别墅新品供应放量较大，别墅交易量上升也将拉升住宅均价。
开发商：加速跑量回笼资金仍是主要策略
不过，虽然上半年楼市火热，许多知名房企业绩已经完成去年全年的50%以上，但去年楼市整体比较低迷，资金回笼不足，又因未来楼市下行的大趋势不变，预计“现金为王，高周转”仍将成为众多知名房企的发展战略。
东莞中原地产市场研究部认为，预计下半年仍是开发商出货的好时机，尤其是去年业绩较差的房企更会把握好市场的“转机”，合理调整营销计划快速推货跑量。
记者手记
深圳客——不排斥但也莫过分依赖
深圳客来了，东莞楼市量价齐升；深圳客走了，东莞楼市成交量迅速下滑——近年来，深圳客对于东莞楼市的影响越来越大。
自2010年开始，临深片区逐渐超越主城区，成为东莞楼市的主角，深圳客也因此成为东莞楼市中一个特殊的购房群体。他们资金充裕，看准了东莞尚是房价洼地，也认可东莞的居住环境，于是揣着热钱来东莞楼市买买买。近几年来，即使在楼市最冷淡的时期，临深片区的成交也仍然火热，使得东莞的住宅成交量一直维持在一个相当平稳的水平。与此同时，东莞楼盘也越来越依赖于深圳客对成交的推动，临近深圳的楼盘更是将宣传地点定在深圳，将一批批的深圳客带来东莞，深圳客成为东莞楼市最受欢迎的一个词。
不好的方面也很快显现出来，因为过度依赖于深圳客，东莞部分楼盘定价高、推货量大，结果在深圳客撤离的时候，便面临着供应过剩、销售困难的窘境。
事实上，早在2008年，楼市普遍进入“冷冬”时，深圳客的撤离、断供就曾造成东莞不少楼盘的大量空置，业主与开发商之间的纠纷也时常发生，被业内认为是东莞楼市不理性发展的阶段，一些楼盘现在也还没彻底摆脱当时的贻害。
幸好，现在的东莞楼市除了依赖深圳客外，本身的购买力也在释放。下半年，中心城区及其他区域的供应量在加大，这或许能够改变东莞楼市过分依赖深圳客的状况。同时，大量开发商已经在楼市的冷暖变化中得到了锻炼，定价更趋理性，“快速出货才是王道”这样的认识也渐成共识。
长远来看，东莞的楼市并不排斥深圳客，只是应该摆脱对其的过分依赖，培养自己稳定的购房群体，从而共同培育出一个健康的、可持续的东莞楼市。
