思维与利益作祟 精装修掉链子多赢变多输
来源：中房报
时至年中，赶在半年报出炉之前，集中交房季也来了。
截至目前，在已公布了上半年业绩的15家房企当中，八成企业实现同比上涨。
然而，与靓丽的业绩形成强烈反差的是，部分房企的精装房接连不断出现问题。近日，万科、保利、金地等知名房企在上海、北京开发的精装房“质量门”事件，就一度惊动了整个行业。
回看我国的精装房发展史，一边是，自2002年以来国家大力推行精装房，出台了一系列精装修利好政策；另一边却是，现实中精装房质量问题层出不穷，甚至引发了一系列维权事件。
“如今的精装房就是叫好不叫座。”中国建筑装饰协会住宅装饰装修委员会秘书长张仁直言不讳。
“精装修质量问题已经成为行业通病，究其原因是多方面的。”十多年来，专注住宅批量精装修的北京市金龙腾装饰股份有限公司董事长孙喜顺在接受中国房地产报记者采访时表示，“精装修质量问题取决于土建总包、施工单位(装修公司)、材料供应商和设计单位四个维度。任何一方不具备完成自身专业的能力或者管理不到位，都有可能引发精装修问题。”
为什么总是精装房
精装房难做，已成为当下房地产开发商和装修公司等产业链上诸多人士的普遍感受。
据孙喜顺介绍，早在2005年他就开始做精装修业务，当时整个北京市场精装房占比也只有5%左右。10年后的今天，全国精装比例也才30%多，不超过40%。其中，一二线城市精装房认知程度高些能到百分之三四十，但在三四线城市，比例可能还不到10%。
这与精装修工期短、工作量大，包括招投标、二次设计、施工作业等特点不无关系。特别是，精装修用材涉及品种、类型和规格等多个方面，这往往导致采购、使用、管理等环节控制难度加大。
“在现阶段精装修行业不升级，仍然是民工手工作业的前提下，批量精装房不可能做到百分百没问题，或多或少会出现一些瑕疵。”作为昔日房地产项目的操盘者，北京鸿坤地产集团原副总经理任海军向中国房地产报记者称。
他进一步解释说：“整个精装修过程中，甲方都有甲分包、甲供材等多个环节，在实际交付之前各部门之间会相互穿插，而各自又有成本考量，因此，在交接棒过程中，就非常考验甲方的管控能力。有经验的标杆企业管理精细度很到位，瑕疵就很小，反之缺乏经验者有可能问题就很多。”
比如，在精装修过程中，钥匙管理就很关键。谁拿？人人都拿，到时候责任就没法界定。反过来，统一给装修总包，那么甲方在招标时就要预留一定的人员管理费用给对方，并协调所有进来的单位都要服从装修总包的管理。
孙喜顺对此表示赞同。在他看来，精装修质量问题取决于土建总包、施工单位(装修公司)、材料供应商和设计单位四个维度。任何一方不具备完成自身专业的能力或者管理不到位，都有可能引发精装修问题。
以精装房项目中，木踢脚张嘴、地板跑灰的问题为例。从毛坯土建开始，墙面地面的平整度就非常关键，因为土建毛坯交付墙面地面的国家标准为≤5mm，但精装修的验收标准是≤3mm，中间相差的2mm如果不处理，后期装修就有可能导致木踢脚张嘴、地板跑灰等情况出现。
“可现实中，很多第一次做精装修的开发商就不愿意给装修总包方找平的钱，却把责任放进去了。这看似不起眼的2mm威力巨大，住宅体量越大，找平费用就越高，有时一两百万元也就出去了，这都是在看不见地蚕食装修公司的利润。”任海军分析指出。
“施工单位是精装总承包方，开发商理应赋予其相对应的权利和义务。然而现实是，对于施工方而言，招投标价格极低之下，其无奈承诺给开发商的，最终还是会出现问题，根本原因在于没有让施工单位诚信履约的合理采购规划。”孙喜顺指出。
他所说的采购规划是指，精装修产业链条上的开发商、设计单位、装修公司、材料供应商在整个运营管理过程中充当的角色以及职责。
除此之外，北京兴创投资有限公司采购工程师刘琰萍认为，“合理性价比+服务”的供应商才是优秀供应商，选择对了，开发商就省心、省力。
但她称，精装修是个非常费工费力的活儿，精装修管理几乎是管到每一户，甚至每一个部品的每一个点，拆得越细，工程量随之也翻倍，管理难度也随着增加，所以在精装修里面，只要有一两家掉链子，精装修项目都做不好。
并非无解
“这背后还有一个深层次的逻辑，从采购规划往下走又是利益分配的问题，产业链越长供应商越多，管理难度越大，因为各自抱着各自的思维和利益。”孙喜顺认为这是精装修问题的要害。
不过，他认为这也并非无解。“是你的利润拿走，是我的利润留下，精装修产业链条上的企业各自拿应有的合理利润，千万不要想剥夺他人的利益。”孙喜顺道出了自己多年从事精装修行业的生存法则。
这从最近曝光的几个精装修维权案例可见端倪。以北京保利春天里精装房为例，该项目开发单位是北京保利兴房地产开发有限公司，精装修公司是广州富利建筑安装工程有限公司。后者公司网站公开写着，其为保利地产旗下子公司。
“很明显，开发商左手抓房地产投资利益，右手又抓加工制造业和施工方利益。什么都抓在手上，那还让产业链上的其他人怎么来做呢？”一位不愿具名的业内资深人士吐槽说到。
对此，孙喜顺的看法是：开发商投资施工单位或者供应商，一来考虑以后产业链的安全，二来的确想实现双赢，但加工制造业和施工业利益本来就很薄，与房地产投资较高利益并不平衡。他认为，开发商是投资商，坚守其专业的房地产投资领域就好，至于在装修施工等领域最好交由专业装修公司来操作。
任海军过往的精装修管理经验也证实了他的想法，精装修涉及方方面面，管理也非常复杂，但开发商能给精装房配套的工程师非常有限，有时候一个工程师要盯100套住宅，一天的时间他连走完那100户都难以做到。所以必须依赖有经验、有能力的专业精装修总包方。
在避免精装修质量问题的路上，任海军还支招，做好精装修，要从建筑结构开始。很多工作前置，提前定好精装修单位，比如说在毛坯房交付阶段，抹灰工作就开始交给指定的装修公司，那他们一进场对接的就是自己的界面，后续验收交接也就很轻松了。
在把脉精装修频频出现的质量问题上，孙喜顺也给出了一剂良方——一体化产品。
他进一步解释说：精装修一体化产品就是行业的一个升级，开发商只要说出需求，定好合理成本价位，然后专业精装修公司与开发商一起做出精装房需要的产品，进行比拼，谁做得更好，就用谁的。
业内专家表示，一体化产品将改变传统精装修中的四角关系甚至N角关系，在这种模式下只有一个三角关系，即客户(开发商)——装修公司——用户(业主)。一旦出了问题，责任也非常好厘清，且专业精装修公司的售后服务能力一般比较强。
