相比住宅销售市场火爆发展的20年，租赁市场房产市场可以说不温不火。在经历了房地产的“黄金时代”之后，开发商需要应对新常态的“白银时代”。一面是商务差旅的中长期租房需求得不到满足，另一面是大量投资房源缺少优质的租赁运营管理渠道。如何打破这一困境？带着这样的问题，新浪地产(微博)采访了上海中富旅居电子商务有限公司董事长，商业地产投资领域的专家——袁野先生。

　　+互联网还是互联网+？现有业态错过行业痛点

　　新浪地产：袁总，您好。在1995年，您就建立了上海中富控股。以一名拥有十多年酒店公寓执业经验的资深人士，您如何看待资本市场热点从传统酒店公寓向创新服务公寓转移的趋势。

　　袁野：服务公寓发展到至今，已经发生了很大的变化。起初被定义为服务公寓或酒店式公寓均指一些整栋的、由开放商或者运营商统一持有产权、并自行管理的产品。而近年服务公寓的变化却呈现几个鲜明的特点：首先，服务公寓从高端市场，慢慢向中端甚至低端市场延伸，消费群在扩大。其次，因为有互联网的存在，把碎片化的房源资源和信息整合起来了。服务公寓的供应端，从整栋房源向分散房源延伸。

　　而资本市场的关注焦点从整栋连锁性物业的发展，转移到那些有聚合分散式资源的模式的信息平台上，从根本上是由发展规模和发展速度这两个诱因促使的。举例来看，Airbnb的概念一出，帮助它从2008年的几间民房发展到现在100多万间的规模，发展速度之快，规模之大完全凸显了互联网经济下的市场机遇和能量。而这个平台却几乎不曾自持有一套产权房源，这就是分享经济的魅力。如果用传统的模式自持有100多万间规模的连锁整栋物业，这需要更多时间和资金成本。

　　中富是中国最早，也是唯一一家和全球的服务供应巨头有长期服务的公司，在这个行业耕耘了差不多十五年的时间。全球酒店公寓有三大品牌，OAKWOOD、ASCOTT、FRASER。 ASCOTT和FRASER，都与中富有十年左右的合作经历。

　　新浪地产：市场信心的提振，是否代表着公寓行业的春天已经来临了？

　　袁野：房地产市场二十年的高速发展历程中，我从事过从营销、开发几乎整个业态的发展。我觉得房地产市场和很多业界大佬的判断一样，将从高速发展期进入到平速发展期。这个过程中增量市场会被存量市场所替代，其中很大一部分将用来作为投资出租，这个市场要比传统的酒店或者连锁酒店要大得多。从这个角度来看你的问题，可以说是公寓市场开始成为越来越多人的关注点。机会在创新中被发现，而创新就必须跟一些传统告别。不管是新开发的酒店式公寓，还是现在已经存在的有服务性质的公寓，都会随着市场需求的推动，面临着被重新定义和建立新的行业标准的局面。目前市场上出现的整栋挂牌酒店式公寓、带有标准服务的分散式公寓都可以作为服务公寓的范畴。这样的话，就能施放几百万、上千万房间的出租流通市场，产能潜力非常大。

　　作为服务公寓产品，也被赋予了两种含义。一个是有人管理，第二个是发挥碎片资源的作用。只有包含这两个含义，服务公寓才能够真正体现它的价值。

　　新浪地产：为什么您会提出商旅市场概念，商旅市场如何来定义？商旅市场最大的需求痛点是什么呢？

　　袁野：现在大部分租赁平台都是在做旅游市场。比如我自己在国外也用过Airbnb。并非中国做不了C2C，而是需要一个过程。现阶段，中国人对投资地产不太愿意管理。同时，个人小业主对与短期租赁不感兴趣，基本都是一年以上。但旅游市场中，短期租赁却是主流。以海南为例，平均入住天数的统计数据是2.5天，杭州是1.3天，平均的旅游日期都很短，在这么短的时间内，除了家庭出游，大多数人都会选择入住酒店。

　　但在酒店之外，中国有一个市场是空白点，中富在十多年从事酒店式公寓的经验中累积得出，国内存在大量的商旅租赁需求。在我们做的服务公寓数据中，租赁一到三个月占了40到50%的比例；一年以上的占20%左右的比例。这个时间段，你想要去找一个面积较大、价格适中、又附带服务的产品，在中国是一个空白。中长租的商务市场是行业真正的痛点，想要把握痛点就要抓住客户体验。

　　当你出差一两个月，你希望的就不是酒店的新奇和服务，而是到一个更有家庭感觉的公寓里面去住宿。这两种不同体验的差别，这就是我们抓住针对商旅人士为主、看重中长租的市场的关键。我们把握的痛点，是十多年积累经验下来，了解到了客户真正想要的需求和体验。

　　现在互联网+概念非常流行，但我认为很多企业先要学会做+互联网。从+互联网，再到互联网+是两个过程。传统行业要+互联网，达到了互联网的高度以后，再去整合其他的东西。所以+互联网跟互联网+，是从量变到质变，质变又到一个新的高度的过程。

　　带有互联网+特质的企业很多，但真正抓住痛点的不多。一种是完全走线上，纯互联网化的；第二种是O2O平台。实际上O2O的平台就像是举两个杠铃，两个杠铃必须同时举起来。如果线上很强能举起来，线下却很差，这种O2O的服务和体验就是很差的。

　　新浪地产：为什么您认为中国的度假短租业会遭遇发展瓶颈？矛盾关键在哪里？

　　袁野：短租市场的瓶颈在哪里？第一个是政策，我相信国内的政策会更加开放，就像是专车和出租车之争一样。但现有中国政策规定下，很多地区一个月以下的租赁，是有违规嫌疑的。这个市场就是个盲区，大家都在打擦边球。

　　第二个问题就是短租的客户体验，对于出去旅游的短租人群，他们的需求和长租是不同的，分散式的公寓分散在各处，难以提供服务，无法把握这个客户群的体验痛点，我认为离客户的期望有差距。而中长租市场的消费者也有他们特有的需求痛点，如何找到并解决这些痛点，就是中富十几年来一直在做并力求越做越专业的核心。。

　　碎片化资源，公寓市场的颠覆者

　　新浪地产：您刚刚也提到了Uber租车，分享经济给整个行业带来理念和模式上的创新核心是什么？

　　袁野：分享经济和碎片资源带来的，可以说是革命性的、颠覆性的变化。正所谓星星之火可以燎原，分散的资源一旦聚合起来，就是让人叹为观止的资源。因此分享经济需要一个平台，一个载体来支撑。目前，针对中长租大量的市场需求，大量的分散资源一直缺少一个平台，能够把线上和线下很好的结合起来的，整合起来。而我们中富旅居的mamahome平台就做了这方面的工作。

　　当时经济型酒店连锁酒店出现，直接带来三星酒店的没落。在十多年的从业经历中，我也成为过好几次全球服务公寓年会的召集人。我一直强调一个观点，服务公司不能关起门来，应该把分享式的零散公寓请进来，我们一起去探讨。因为他们正在蚕食，甚至于以后替代传统市场。因为它们是分享式经济。碎片式的存量公寓，存在于这个市场的每个角落，每个小区。它的出租存量可以是几百万套，也可以是上千万套，而整栋酒店式公寓传统业态的数量是有限的。碎片式资源的价格和经营方式比统一式更灵活。这就是分享经济。

　　新浪地产：中富建立了mamahome这个平台。mamahome平台的运营模式是B2B2C，应该如何更好的诠释这个模式呢？该模式为用户带来的核心利益是什么？

　　袁野：mamahome完全是基于中长租客户的需求和痛点开发的平台，把线上和线下资源很好的串起来，并且有很大的突破点。中长租这个市场和短租市场不同，租房者可能需要超过一个月以上，他要看看实地的房子，所以我们开发了视频看房，还介入线上的整个交易过程，从而规范和标准化整个分散公寓市场的服务标准。同时还有一些增值服务，他可能是住了三个月，甚至于一个月，他要周边的衣食住行那些东西一定要了解，这些真实服务都需要给他体现。平台能够提供的资讯就跟短租市场就不同，比起短租的体验和感受都更为丰富。

　　B2B2C中第一个B指的是现有大量的房屋租赁小微经营者，他们手里可能只有十套、二十套房源，分散在全国各地。这些就像是淘宝店的店主一样，他们的力量很大。这种市场容量、活力超越我们传统概念上的酒店式公寓。Mamahome平台就是第二个B，我们通过把这部分资源整合在平台上，并打通了租户和房源之间的阻碍，最终到达C用户形成了完整的渠道。简单来讲就是房屋租赁小微经营者通过mamahome的整合及服务管理到达最终用户。我们是目前第一家进行这种尝试的公司。

　　新浪地产：乐嘉作为中富的服务式公寓品牌，具备哪些核心竞争力？突破传统的创新点在哪里呢？

　　袁野：乐嘉是中富旗下互联网色彩并不浓重的品牌，相反这是一个传承了厚重的经典酒店管理品质的服务品牌。而目前中富对于乐嘉的规划正是让这个具有底蕴的品牌插上互联网的翅膀。乐嘉同mamahome平台，线上线下、一纵一横形成了多元化的战略体系。

　　乐嘉这个产品的核心价值在于，他将传统的一锤子房地产交易买卖变成了一个稳定靠谱的理财产品。传统的酒店式公寓开发商整体运营，现在发生了很大的变化。开发商把一个物业作为商品销售出去，作为买家来讲，这个产品不管是不是服务公寓，对他来说都是投资性产品。如果他购买的是服务公寓作为投资产品，他就缺少一个人帮他进行管理。

　　所以我们产生了乐嘉这个产品，开发商可以直接销售这个产品。购房者不管是自住还是投资，中富都提供两个服务，一是提供管家服务，打理房间内部，填补了物业的盲点。第二个帮你代理出租，收佣金帮你处理很多出租中间的问题。相当于我帮你找了一个管家、找了一个中介，一个延伸到后续许多环节的服务。乐嘉这个产品是对传统服务公寓模式的一种冲击，既有服务公寓的品质，又有运作经营的灵活性。

　　新浪地产：这些创新都是基于把碎片化整合的，您能简单的预测一下，碎片化的整合对公寓市场的未来会带来怎样的影响？

　　袁野：碎片化的整合它的量，实际上它是几何倍数，甚至超几何倍数在增长，因为它是凝聚性的，传统酒店式公寓如果每年可以翻倍式增长，那mamahome平台每年就可以有数十倍甚至更快的增长。因为我们的外延是无限的，把所有的碎片化的价值全部都整合在这个平台上面，这就是互联网的魅力。同时又通过平台的线下的标准，去整合、规范、引导整个的公寓住宿的一些体验和标准，最后结合碎片化资源与客户的需求痛点，产生出带有无限可能性的产品。

　　租赁市场一直“温而不火”，一直缺少行业的创新者和整合者。中富旅居经营了十多年的酒店式公寓，除了和ASCOTT合作以外，08年也和辉盛国际，合作创办了中端酒店式公寓品牌“名致”，同时又和新加坡丰隆集团合作了“瑞贝庭”服务公寓。把握了市场痛点，又整合了碎片化资源的新模式，势必会把一个更完美的公寓产品，呈现给消费者。