万科进入物流地产是必然的，现在住宅地产利润率越来越薄，而物流地产在地产领域是一片蓝海。由于电子商务的发达，目前中国物流地产领域存在严重的供不应求，这是一个高增长的细分市场

  法治周末见习记者 蒋起东

  在物流地产领域，千亿级房企万科集团(以下简称万科)又有了新动态。

  近日，多方传出万科已撤销物流地产事业部，成立了万科物流地产公司的消息。万科公关部负责人向法治周末记者证实了这一信息。

  6月5日，万科发布公告，公布5月份销售业绩，同时也在公告中披露了公司新增物流地产项目用地情况。万科公告中称，公司未来将在住宅和传统商办地产之外，积极拓展消费地产、产业地产，以及地产延伸业务，其中物流地产是产业地产业务重点方向之一。

  此外也有消息传出，美国黑石集团(以下简称黑石)也是股东之一，将要与万科合作共同开发物流地产项目。

  向城市配套服务商转型

  这并不是万科头一次迈入物流地产行业，早在去年5月份万科就与河北廊坊市国土土地开发建设投资有限公司签订了协议，宣布进入物流地产领域。当时万科在廊坊主导的万庄生态新城项目也被外界认为是万科进入物流地产领域的首个项目。

  然而这一项目没有出现在6月5日万科的公告中。有媒体透露，有市场声音认为北京万科高层的人事变动或影响了廊坊物流项目的推进。

  万科涉足物流地产并非一时心血来潮，在业内看来，这与万科谋求转型密切相关。万科的多位高管也曾在公开场合表示，看好物流地产未来的发展前景，公司要从单一的住宅房地产商转型为城市配套服务商，而物流地产则是其中的重要一环。

  万科前高级副总裁、前北京万科总经理毛大庆在万科获得廊坊项目后就曾对媒体表示，随着城市化的水平的提升，货物流转的效率提高，成本变低，物流产业变成了人们城市生活非常重要的环节，物流产业潜力巨大，万科未来将做卓越的城市配套服务商。

  万科前高级副总裁肖莉也曾对媒体称，公司将定位城市配套服务商，加大对养老、物流等新业务的探索。在肖莉看来，目前国内的仓储建设远远跟不上网购行业的发展，因此物流地产的发展空间巨大。

  虽然毛大庆（楼盘）、肖莉等高管已离开万科，但万科寻求转型、开拓物流地产的脚步并未停滞。6月5日万科公告中表明，目前公司已获得物流地产项目两个，其一为贵阳龙里物流项目，占地面积约13.3万平方米，万科预计拥有该项目50%的权益，须付地价款约0.15亿元；其二为武汉阳逻物流项目，占地面积约14.9万平方米，万科拥有该项目100%的权益，须付地价款约0.6亿元。

  在今年5月29日万科与中铁物流集团在北京举行的合作签约仪式上，万科物流地产创始合伙人副总经理李鹏也公开谈到，万科正在积极探索未来业务的转型升级，在做好住宅的同时，也希望能够探索城市配套服务业，而物流地产是城市配套服务业的一个重要组成部分，不管是从中国仓储面积的效应来说，还是从消费者结构的转型、消费习惯的升级，整个中国物流市场的前景非常好。

  “万黑”合作开拓蓝海

  公开资料显示，电子商务的发展正在给物流业带来旺盛的需求，2014年中国快递业务量完成140亿件，首次超过美国，跃居世界第一，中国快递业务量从10亿件增至100亿件仅用了8年时间。

  而根据中国物流协会的数据，目前中国人均仓储面积仅有0.41平方米，为美国的1/12，且75%以上的仓储设施无法满足现代物流的需要。另据《中国采购发展报告(2014)》显示，中国现有的5.5亿平方米的物流仓储设施中能达到国际化标准的不足2%，这些达标的仓储存量仅相当于美国波士顿一个城市的水平，且其中60%还是位于一线城市。

  分析人士认为，万科快马杀入物流地产的底气正是来自对市场前景的看好。

  上海领易投资顾问有限公司总经理邹毅对法治周末记者分析：“万科进入物流地产是必然的，现在住宅地产利润率越来越薄，而物流地产在地产领域是一片蓝海。由于电子商务的发达，目前中国物流地产领域存在严重的供不应求，这是一个高增长的细分市场。”

  对于专注于住宅地产开发的万科而言，拿地盖房不在话下，用毛大庆的话来说就是：“找地盖房是我们的基本能力，上游引入基金、下游有商户，我们用品牌优势做服务商，这是我们的思路。”

  而引入黑石无疑增添了万科涉足物流地产的信心。

  美国黑石集团创建于1985年，以并购业务起家，是全球最大的独立另类资产管理机构之一，目前业务覆盖私有股权投资基金、房地产基金以及对冲基金、债务投资等诸多领域。

  “万科与黑石的合作，是万科一贯以来操盘策略的体现。因为万科一直推崇的是小股操盘及轻资产的运营，所以出资方一定是一些中长期的资本，万科主要输出的是品牌和技术。万科作为一个上市公司，既有资产收益率是非常重要的考核指标，如果自己全力去做物流地产，他的盈利不足以顺利达到他的既有资产回报的要求，所以万科采用和合作伙伴共同投资的模式，他可以用更小的资金去撬动更大的产业，目标是最大限度地提升其盈利水平。”邹毅表示。

  据传，万科一直在向物流地产巨头普洛斯学习物流地产开发。业内认为，在引入黑石的战略投资之后，万科有望实现普洛斯的模式，即万科开发物流项目，凭借黑石强大的物业收购和资产管理能力进行基金化运作，而万科保留项目长期运营权，收取部分管理费用，并坐享基金分红。

  “外患”与“内忧”同在

  万科进入物流地产的时间并不算早。此前，国内已有多方资本竞逐这一领域。

  从2011年开始，京东、苏宁等电商就先后通过重资产布局物流仓储。在2013年，阿里巴巴联合银泰、顺丰等企业共同组建了“菜鸟网络”，想要通过大数据来实现仓储管理和物流的智能化；2014年前后，“菜鸟网络”又在多地积极推进物流仓储基地项目。而绿地、富力、复星、万通等开发商也同样对物流地产领域增强了布局。

  有分析人士指出，京东这类自建仓储的电商会给万科的物流地产带来不小的麻烦，很多客户资源都会被其内部消化，这将会对万科招商产生影响。

  据了解，国内物流园区普遍存在招商不足的情况，例如北京建设位于上海的仓储物业出租率仅约为80%，天津（楼盘）空港物流园内项目出租率为87.6%，与行业巨头普洛斯平均90%以上的出租率相比仍然有差距。但物流业普遍认为，物流园区必须保持5%以下的空置率才能获得10%的利润汇报，这对企业招商运营的能力有较高的要求。

  除了国内其他地产商及电商的跨行业竞争，万科更需要面对来自外资垄断的压力。

  据公开资料显示，外资已基本在国内物流地产形成半垄断的格局，市场第一的物流地产巨头普洛斯2002年入华至今，已在35个城市拥有1180万平方米的物业面积，占据着超过60%的市场份额。此外，澳大利亚的嘉民、新加坡的丰树等外资企业也都在华稳定占据着一定的市场份额。

  邹毅认为，现在物流地产领域，仍然是普洛斯等国际品牌公司的表现更为卓越，因为他们有成熟的管理技术和手段。物流地产和普通的住宅地产、商业地产完全不同，真正的物流地产是一个高科技产品，不仅对产品本身的专业化水准有极高的要求，而且还需要打破供应链管理等方面的核心技术壁垒。

  “两方面都需要应对，一方面是竞争力很强的对手，另一方面万科在专业技术方面也需要迅速学习和积累。”邹毅说。