从单价2 .8万到单价4 .8万，横琴用了18个月；而从楼市疯狂抢购、月销2000多套到如今回归理性、月销百套，横琴只经历了不到半年。如此大起大落，甚为罕见。南都记者梳理发现，横琴利好政策和配套产业未完全落地、房价上涨过快提前透支、短期供应量增加、澳门博彩业不景气、澳门楼价下跌导致购房者回流等正在成为影响横琴楼市成交量的重要因素。

  去年3个月3楼盘卖了3000多套

  告别疯狂，横琴楼市正在逐步回归理性。去年第四季度，横琴不少楼盘没有售楼部、没有样板房、没有园林展示区，甚至还是一片荒地，就已经被哄抢一空。澳门房地产联合商会会长、前澳门立法会委员吴在权曾粗略计算过，去年10月-12月期间，横琴3个楼盘到澳门卖了大约3300套，按照平均300万一套计算，成交金额达到100个亿。

  横琴楼市珠海中原地产统计数据显示，去年10月份，横琴3个楼盘共成交住宅2018套，占全市当月销售套数比例达到48.8%。当时，该区域的房屋存量大约566套，按照消化速度，基本处于供不应求的状态。而到了今年5月份，横琴5个楼盘共成交住宅115套，环比下跌36%，占全市销售套数比例为11%。该片区库存量为323套，去化周期约一个季度。

  该机构数据还显示，从去年11月起，横琴的住宅交易量便呈下跌趋势，价格却在稳步走高。这半年间，横琴的楼价在明显上涨，去年10月份，均价为35257.81元/平方米，到了今年5月，价格已经上涨到44125元/平方米，涨幅达到25%。不过，成交量却呈明显下跌的趋势，去年11月，横琴片区成交324套，到了今年3月份，成交量下跌至146套，到了5月份，则进一步下滑至115套。

  一个非常明显的反差是：在两年前，横琴岛上只有一个楼盘在售时，虽然价格不到3万元/平方米，但当时甚至出现一个筹能炒到几十万元的天价，整体基本处于卖方市场。到了去年10月份，不少楼盘都还处在打桩阶段，也被抢购一空。而到了如今，横琴不少楼盘先后拿到预售证，也纷纷做起了精美的展示区、样板房，一切看起来似乎信心更足了，但成交量则陷入不温不火的局面，购房者和投资客们可以有足够的时间看完各大项目再慢慢做决定。

  澳门购房者比例从八成变五成

  “现在整个横琴楼市的氛围很淡很淡，岛上不管哪个住宅项目，都是卖得很一般。以前横琴楼盘的澳门购房者比例绝对超过八成，但现在一半都占不到了，反倒是内地人买房比例增加了。”横琴一家品牌开发商高管李明(化名)告诉南都记者，他最近接触了横琴其他开发商，发现各个楼盘如今每个月销量都不多，但开发商们普遍的心态是宁可卖贵一点，哪怕卖得少也无所谓。“我相信等澳门单牌车进横琴的政策落地了，楼市销量就不是问题了。”

  不过，对于横琴楼市的前景，不少地产专家依然看好。吴在权指出，从政治和经济角度看，横琴在国家“一带一路”中有重要地位，也是三个自贸区中的一个板块，前景绝对是光明的；而从供应、需求以及建筑成本来讲，目前横琴只是刚刚建设，这一方面也不是问题。因此，横琴的房地产市场从总体来讲，未来绝对是光明的，只不过目前价格比较超前，而且还没真正达到房地产核心因素的“使用”这一功能，因此现在稍微缓冲一点，也是正常和正确的。

  原因剖析

  1

  横琴利好政策和产业未完全落地

  国家利好政策还没完全落地，楼价还没到巅峰。现在主要是没有政策支持，有些政策说了好几年仍没落地。

  影响横琴楼市成交量的第一个因素是政策利好和产业配套未完全落地。在李明看来，接下来要有产业进入，横琴才能旺起来。而如今很多产业都处于观望状态，进度比较慢。“近期大家都在等待一个重要的政策，就是澳门单牌车进入横琴，这个政策是影响横琴发展最重要的因素。未来横琴肯定能火，因为利好的政策一个都没出。国家利好政策还没完全落地，楼价还没到巅峰。现在主要是没有政策支持，有些政策说了好几年没落地。横琴的楼市，说白了就是政策楼市，跟市场没关系，政策来了，怎样都能上去，政策走了，怎样都没办法了。”

  大家地产董事陈志近日写了3篇关于横琴发展的长博文，引发不少业内人士、政府官员和购房者关注。他在接受南都记者采访时也表示，横琴之所以从卖方市场逐步过渡到买方市场，主要原因是横琴本身是一个由政策驱动的区域，影响横琴的房价和房屋销售速度的主要因素是国家政策落地时间的快慢。“横琴的基建项目、配套等并不是我关注的重点，我最关心的是它的产业政策引起的产业发展。据我了解，澳门应该很快会实行澳回乡证政策，这个政策落地的话，会在澳门和横琴之间形成一个人的关联度，但这些还不算最重要的，包括单号车牌能进入横琴。最重要的还是产业政策的落地，只有产业落地了，房价和成交量才能上一个台阶。”

  陈志说，事实上目前横琴的政策落地情况确实不算理想，原因是客观的，加上目前澳门产业也在升级中，由原来靠纯粹赌博逐步转向观光、旅游、会展转型中，中央不完全想将横琴变成澳门后花园，所以在两地政策上会谨慎，而且现在横琴发展，功能是要完全配合国家的整体战略，产业更加是牵一发而动全身的事。“在目前资产证券化和国际化进程中，横琴是一个人民币出海的窗口，政策落地进度会更慢。”

  “横琴楼市变得不温不火是比较正常的现象，有些措施往往在利好没有落地之前，可能给人更多想象空间，利好出尽之后，可能要等到兑现，大家才会明白，是不是真有那么大的影响力。”珠海市横琴汇基投资有限公司副总裁官海京认为，如今横琴楼市变得不温不火，是比较正常的状况。“我之前已经预测过，这一轮疯狂之后，横琴楼市整体情况会逐步偏向于平淡。”

??2

  横琴房价涨势凶猛

  短期供应量加大

  横琴房价涨得太快。房价由两万八涨到四万八/平方米，用了18个月，这种涨幅完全超越了正常房价的逻辑关系。

  2013年年底，横琴一手楼均价大约2.8万元/平方米。到了今年5月份，均价已经涨到4.4万元/平方米，部分楼盘售价更是直逼5万元/平方米的大关。以该区域最早开卖的指标楼盘为例，18个月以前，均价大约3万元/平方米，如今在售产品均价已经卖至4.3万元/平方米。一年半的时间里，在全国楼市普遍不温不火的背景下，该楼盘单价上涨1.3万元/平方米，涨幅达到43%。

  “横琴房价涨得太快，我相信每个人都有这个感觉，房价由2.8万涨到4.8万/平方米，用了18个月，这种涨幅完全超越了正常房价的逻辑关系。”在陈志看来，如今横琴4万多的房价需要时间的沉淀，这个价格预计会维持到明年，到明年四五月份的价格，应该才是横琴楼市的真正价格。

  “横琴早期的定价完全针对澳门的客户，喜欢把澳门和横琴之间的房价差直接拿来进行对比，本身定价方面有点偏高。”官海京认为，横琴楼价拉得过快过急，已经有点提前透支上涨空间，之前横琴卖出去的房子小部分是买来居住，大部分是买来投资。“所以到现在这个阶段，楼价涨得过快的情况下，后续的上涨空间大家感觉比较小，加上供应量比较大，投资动力自然也没那么强。”

  吴在权指出，横琴楼盘价格已经处于一个超前的状态了。“事物不会一直上升，它总会有一个顶，会经历波幅的。现在由于价格已经超前，横琴楼价应该停一停。”

  从长远来看，按照横琴官方公布的详规，虽然横琴的居住用地只有510.27公顷，占城市建设用地比例18.22%。而且根据仲量联行澳门研究部统计，横琴近10个在售项目，在2017年前将提供2万套住宅单位，其中部分为宿舍配套占总住宅建筑面积28%，可销售单位约1.4万个。以首阶段12万的目标人口计算，相信横琴2万个住宅供应量未能满足需求。

  然而，从短期看，今年以来，横琴的供应量明显大幅增加。中原地产年初提供的数据显示，2015年珠海在售项目潜在供应约124.56万平方米，其中潜在供应量最大区域为横琴，33.5万平方米，占整体27%。

  今年以来，横琴的供应量明显增加，除了早期的华融琴海湾、中海名钻、华发首府和K 2荔枝湾以外，莲邦广场以及莲城印等项目也纷纷亮相。而包括横琴周边的中邦浪琴湾等项目也打出横琴概念吸引投资者。

  “横琴概念推出这么长时间，新鲜感已经在淡化，供应量在逐步加大，刚开始可选择的余地不多，在澳门一推，能够撬动比较多资本，但澳门本身的消化能力毕竟有限，已经消化一部分，再重新产生新的市场购买力，需要一定的时间，更何况现在横琴还有不同楼盘可以选择和比较。”官海京预测，未来半年，横琴楼市成交量难有明显增加，价格方面，相信新取得预售证的项目定价对未来预期会实在一点，不会再像以前那样激进，甚至楼价可能会有所回调。

  3

  澳门博彩业收入

  连续下跌12个月

  人的心理非常重要，在目前博彩业下调的背景下，就算澳门人的资金、经济没问题，很多人都处于观望的状态，先看看再说。

  澳门购房者向来占了横琴楼市购买量的大头，部分楼盘甚至能达到八成左右。然而，随着内地反腐等多种因素影响，作为以博彩业为支柱的城市，澳门博彩业已经连续下跌12个月，这方面产生的影响也不可忽略。

  根据澳门博彩监察协调局本月初公布的统计数据，今年5月份，澳门的博彩毛收入203亿元，同比下跌37.1%，跌幅比4月份收窄了1.7个百分点。1-5月份累计博彩毛收入1042亿元，跌幅同为37.1%。从去年6月份开始，澳门博彩业收入不断下跌，至今已是连续12个月下跌，上个月赌收仅为191.67亿澳门元，更是创下4年来最低的单月收入。

  澳门博彩业下行，直接影响到政府的财政收入。今年5月18日，澳门立法会全体会议细则性审议通过2015年政府财政预算修正案，经修正后，中央预算结余由518.6亿元下调至188.5亿元，减幅达到63.7%之多。

  前澳门立法会委员吴在权告诉南都记者，澳门博彩业自从2003年开放到现在，一直都保持上升的势头，直到12个月前，开始掉头下跌。在他和绝大多数澳门人看来，都认为这和国家最近的反贪、打贪有关系。博彩业一连12个月下调，对包括房地产行业在内的整个澳门的社会经济都有影响。这个影响首先体现在各行各业的生意实际都出现下调，因此很多澳门人无论买房还是其他消费都受到影响。

  其次，博彩业连续下跌12个月，对澳门人心理层面的影响更为重要。澳门回归的时候，澳门人的银行总存款有800多亿，现在整个澳门老百姓和居民的存款已经有5000亿了。“从这个数字的增值来讲，每一个老百姓的经济状况平均而言都是好的，我们能说他现在没能力去买房吗？从整体来看，不应该这样说，也不能这样看。但是，人的心理是非常重要的，在目前博彩业下调的背景下，就算澳门人的资金、经济没问题，很多人都处于观望的状态，先看看再说。”

  不过，作为横琴岛上的开发商，李明则认为，澳门居民现在有5000亿的存款，即便只拿出1/3，横扫横琴楼市都没问题，经济低迷是暂时的。

  4

  澳门楼盘降价

  购房者回流

  澳门市场购买力仍充裕，换楼需求殷切，只是过去碍于按揭成数低、首期成本高，令不少人因为现金不足而无法实现换楼。只要发展商愿意提供切合换楼客需求的付款方式，或者银行愿意放宽按揭，都可以有效推动成交。

  澳门中原地产在今年4月份推出的澳门第一季度楼市报告也显示，今年一、二月份，澳门本地市场继续承接上季走势，由于去年第四季外地物业市场炽热，不少本地买家流向外地市场。

  然而，随着这股外地物业热潮消退，投资者重新回流本地市场，第一季看楼量明显回升，尤其是3月份，随着澳门金峰南岸、天钻等大型楼盘相继入伙，以及大型楼花项目海一居完成物业登记符合销售条件，市场二手盘源增加，吸引不少想换购高质素物业的换楼客入市。

  为了应对横琴的冲击，澳门的一手楼盘也在积极应对，推出灵活的付款方式，提高成交量。比如今年3月份，澳门凼仔新盘豪珀发售三房大单位，发展商推出崭新灵活的付款方式以及多重优惠——— 买家只需支付10%订金，若提早成交更可获每一个月0.25%折扣回赠。由于首期灵活，即使定价较市场二手价格高两成，仍在短时间内录得多宗成交。

  “可见市场购买力仍充裕，换楼需求殷切，只是过去碍于按揭成数低、首期成本高，令不少人因为现金不足而无法实现换楼。只要发展商愿意提供切合换楼客需求的付款方式，或者银行愿意放宽按揭，都可以有效推动成交。”澳门中原地产指出，由于外地物业热潮减退，加上新入伙屋苑及二手楼花投入市场，令盘源增加，以及一手新盘热销，各种因素带动了市场气氛，推动成交增加。

  来自澳门统计暨普查局的数据也印证了中原地产的报告。数据显示，去年第四季度，澳门单月楼宇买卖套数分别为753、766和637套，到了今年一季度，前两月月均成交分别为636和488套，从3月份起，单月成交759套，到了4月份，更是达到1029套，该数据创去年8月份至今的新高。

  “近段时间，澳门人很多都在澳门置业，澳门部分楼盘的价格大概回落了20%-25%，所以成交量非常大。”同赢地产澳门分行执行董事甘燕霞告诉南都记者，横琴楼盘近期的购房比例中，内地人占了比较多。“澳门购房者有一部分已经饱和了，有一部分还在观望当中。”

  李明也告诉南都记者，最近他有个澳门朋友在当地的新楼盘———金峰南岸买了一套特价房，单价仅为5万元/平方米，这个价格已经非常接近横琴的楼价。

  在陈志看来，澳门楼盘从一块空地就开始开卖，而内地对预售方面的要求比较严格，所以对于喜欢短买短卖的澳门投资人来讲，在横琴炒楼的热情会受到打击。“也许到明年下半年，很多项目具备了预售条件，短买短卖的投资者会逐步减少，再加上产业政策进来，横琴会逐步改善这种情况。”

  在吴在权看来，横琴作为澳门的后花园，是补充澳门的发展创造，让澳门更加多元。长远来看，购买横琴楼盘的对象是以内地的老百姓为主，澳门购房者不应该占太大比例。过去一段时间，澳门人一窝蜂到横琴置业，如今这段时间已经过了。“由于澳门和横琴的关系是澳门为主，横琴为辅，所以澳门老百姓在澳门买房是正确的。更何况，到横琴买房子的澳门人分两种，一种是投资，一种是在澳门买不到房子要去横琴买房住。但从横琴今天的情况来讲，横琴的房子还没有达到使用的角度。”