今年以來,北京、上海等一線城市的豪宅市場“風生水起”。根據中原地產統計,今年前5月上海超千萬元豪宅成交2004套,同比上漲109%;截至6月16日,北京2000萬元以上的豪宅簽約超過345套,而2014年前6個月為201套。

成交量創紀錄

  中原地產研究部統計數據顯示,今年前5月上海已經成交超千萬元的豪宅合計2004套,同比2014年前5月的960套上漲了109%。預計2015年,上海千萬豪宅成交有望突破5000套,創造歷史紀錄,成交均價也明顯上漲。

  截至6月16日,北京總價在2000萬元以上的豪宅成交59套,預計全月成交將在90套以上,創造了2月以來的月度紀錄。根據中原地產統計,今年以來北京2000萬以上的豪宅簽約超過345套。而在2014年前6月合計簽約只有201套。

  目前北京在售的單價在10萬元以上的存量專案大約有10個左右,包括潤澤禦府、長安太和、中軸國際、上國闕、盤古大觀、霄雲路八號、碧海方舟、運河岸上的院子。從現在到2016年初,預計北京能夠上市銷售的單價在10萬元以上的專案接近15個,最近入市或將入市的專案有萬柳書院、香河園3號、首開琅樾、中糧瑞府、北京壹號院、保利東壩、恒大華府、佳兆業廣場、東山墅、駿豪中央公園廣場、萬科北河沿、龍湖西宸原著、遠洋劉娘府專案、泰禾西局專案、北平府、華潤昆侖域。

  根據中原地產市場研究部統計,2013年4月至2015年4月,北京合計供應包含住宅類用地地塊113宗,合計建築面積為2046萬平方米。在這2046萬平方米中,只有1350萬平方米為住宅用地,其中有800萬平方米左右是自住房及各類保障房。實際商品房住宅用地最近兩年僅供應了550萬平方米左右。張大偉分析認為,折算成為商品房住宅只有4.5萬套左右。按照目前市場供應比例計算,大部分將建設成為中高端物業,以獲得市場溢價。

  根據亞豪機構統計,今年前5月,北京公寓豪宅成交漲幅明顯低於別墅市場。亞豪機構副總經理高姍認為,這主要是由於別墅產品中仍有部分遠郊低單價、小戶型的改善型入門級產品,而公寓豪宅則為純高端,在此輪由改善型需求引發的回暖當中,別墅成交的上漲速度要高於公寓豪宅。但隨著高端公寓豪宅專案入市高峰到來,成交量也將進一步平穩上漲。高姍認為,5月北京豪宅市場整體入市專案大增,成交回暖回款加快以及資本市場流動性不斷寬鬆,使得房企原本緊繃的資金鏈逐漸鬆弛下來,其關注的重點也逐漸由“回款快”向“利潤高”轉移。而受到寬鬆政策環境與積極市場供應的雙重刺激,預計6月北京公寓豪宅類產品成交將出現快速上漲。

高端化趨勢

  張大偉分析認為,整體上來看,預計北京2015年待售的頂級豪宅套數超過1000套。對於豪宅專案來說,正常的銷售週期一般都在5-8年以上。北京商品房住宅的市場已經進入高端化,與香港類似,目前在售物業中低端占比非常少,未來高端化將成為趨勢。

  張大偉認為,傳統的豪宅區域觀念正在發生變化,在過去思維中只有長安街沿線上的才叫豪宅,但隨著土地供應的減少,在這種情況下西局、東壩、農展館這類城區地塊屢創新高。此前大部分豪宅都是投資屬性,但現在的豪宅大部分具備了第一居所的功能。未來北京限購雖然會延續,但對於改善需求來說,二手房的升溫以及未來對工作居住證等政策的調整,都將對北京高端住宅市場帶來利好。

  亞豪機構市場總監郭毅分析認為,頂級豪宅集中入市將超出市場承載力,造成各項目間的成交量出現分化。地段、產品、價格、服務是購房者評價豪宅的四個要素。如何在白熱化的競爭中勝出,房企只能在確保產品不存在瑕疵的同時,充分調動資源,不斷地為專案做加法,比如引入優質教育、高端醫療或健康養生等,為專案增加附加值,從細節入手才能觸發購房者的置業熱情。

樓市回暖範圍擴大

  6月18日,國家統計局發佈70大中城市房價走勢。與上月相比,70個大中城市中,商品房價格下降的城市有43個,上漲的城市有20個,持平的城市有7個。從環比情況來看,商品住宅成交價格的回漲主力仍為一線城市,不過樓市回暖範圍已經開始擴散。5月商品住宅價格下降的城市減少了5個,更多的城市進入價格平穩甚至上漲週期。其中由降轉為平穩的城市包括福州、鄭州、安慶等,而轉入上升週期的包括南昌、成都、無錫等。

  亞豪機構副總經理任啟鑫表示,持續寬鬆的貨幣環境,使得市場流動性充足,貸款利息也處於歷史低位。房地產市場供需市場雙方資金情況均開始盤活,由此也帶動了更多城市商品住宅價格上升。

  任啟鑫指出,首先步入上漲階段的三四線城市多位於南部經濟較發達地區,這些城市一方面城鎮化速度較快,產業聚集效應使得新增購房需求持續增加。另一方面資金情況的活躍度使得這類城市更容易受到寬鬆貨幣政策的刺激,因此能夠緊隨一線城市之後快速進入價格上漲期。

  5月北京、上海、廣州、深圳4個一線城市新建商品住宅環比普漲,4個城市環比漲幅為3.0%。從細分來看,最高漲幅仍然由深圳蟬聯,由4月的1.8%上升至6.7%,而北京漲幅則由0.8%上升至1.4%,以深圳為代表的一線城市率先進入價格上漲期。任啟鑫分析認為,受到經濟形勢影響,中國房地產市場已整體進入“慢行道”,但一線城市仍然具備較強上漲動力。