南都讯　记者陈晶　受政策利好的楼市总体处于上升通道，特别是住宅产品的成交持续高位运行，并不断刷新着曾经保持的最高成交记录。不过，在看似一片光明的大环境下，市场却出现了比较严重的分化。南都记者根据前5个月全市商品房各类型物业的成交情况发现，非住宅产品中的商铺，无论是成交套数还是网签面积，却出现了较大幅度的下滑，下挫幅度超过三成。

  瑞峰置业数据统计显示，今年前5个月全市商铺累计成交1871套，同比去年下滑35%。而网签面积也仅有13.38万平方米，比去年同期下滑近两成。“商铺产品成交之所以下滑，主要是上半年优质产品不多和投资客更为理性导致，一旦回报率无法达到他们的预期，成交量势必会下滑。”中原地产市场策略研究部总监车德锐表示。

  前5月商铺仅成交1871套同比下滑35%

  与成交屡创新高的住宅相比，商铺产品的成交似乎还陷入在泥潭无法自拔。要知道，过去的2014年楼市成交十分疲软，直到年底央行降息后才有所起色。

  不过，与去年同期商铺成交2876套的成绩相比，今年前5月东莞商铺成交更为疲软，陷入冰点。据瑞峰置业市场研究部统计，今年前5个月，东莞全市共成交商铺1871套，累计成交面积为13.38万平方米，合同总价约19.48亿元。

  而市场整体疲软的去年，前5月商铺成交给出的成绩显然好过今年，同期共成交2876套，成交面积为16.4万平方米，合同总价27.41亿元。“从成交数据就可以看出，今年前5个月商铺成交十分惨淡，比去年少成交了1000套，价格也出现了一定程度的下滑，达到13%。”瑞峰置业市场研究部谭锦凤分析称，与往年相比，今年投资客对于商铺投资的兴趣明显减弱，市场上优质商铺也不多，加上开发商主推洋房、别墅等住宅产品，投资者已将投资目标转移。

  商服或商服占比较大用地房企拿地意愿弱

  除了市场成交疲软外，在房地产开发一级市场的土地资源争夺上，开发商也显得没有信心。例如，上半年3月12日，位于樟木头镇樟罗社区一宗占地55827平方米的商服用地，继去年6月份首度挂牌交易流拍后，在国土资源网交易网站二度挂牌交易，为了能将地块成功交易，该地块起始价不但下调了6700万，还放宽了规划要求及开发建设年限，结果进入最后交易环节时，仍因无买家竞价惨遭流拍。直到今年4月底第三次出让时，才被无房地产开发背景的东莞市千业实业投资有限公司底价拿下。

  无独有偶，进入6月份后，位于中堂镇斗朗社区一宗占地10379平方米的商住商服用地，以起始楼面价1420元/平方米开拍。但根据出让文件，该宗地块商业比例较高，最终也因无房企应价，不得不以流拍草草收场。“起始价本来就偏高，加上规定的商服比例高了后，房企就没有太多的兴趣。”在谈及该宗地块流拍时，业内人士分析称。

  商铺成交均价同比下滑主因优质物业较少

  作为投资客原本最青睐的产品，商铺除了成交量下滑以外，成交均价也出现较大幅度的下滑，这与深圳等一线城市价格暴涨形成强烈的反差。据瑞峰置业市场研究部统计，今年前5月商铺成交均价为14627元/平方米，比去年同期的16723元/平方米下滑了13%。

  从具体成交楼盘来看，今年上半年来自虎门、长安等经济强镇的产品并不多，特别是万达、万科等品牌房企供应量较少。商铺成交套数最多的是寮步镇星城国际花园项目，前5个月累计成交129套，网签面积为9558平方米。其次是南城财富广场、大朗毛织贸易等项目。

  从具体成交区域来看，大朗镇是上半年商铺成交大户，共有5个项目成交套数在30套以上，区域累计成交280套左右，占全市商铺成交的15%。其次是南城、莞城、寮步和东坑等镇街，此前商铺投资较为火热的虎门成交套数仅为140套左右。“商铺上半年表现不佳，或者说成交疲软，主要是受品牌房企优质物业供应较少，加上股市和住宅产品比较火热，导致投资客对商铺产品的关注度有所下滑。”中原地产市场策略研究部总监车德锐表示。

  走访

  南城城市风景街时有商铺空出转让

  作为人流密集和经济发达的城区，商铺物业一度是投资客最热衷的投资产品。2013年，东城万达广场推出50-110平方米商铺后，曾一度吸引包括东莞在内的珠三角投资客疯狂抢铺，而此前长安万达广场、长安万科广场等优质项目入市后，均能获得投资客的热捧。

  反观今年，因类似优质项目推新不多，部分偏远位置的项目无人问津，导致一手商铺热销的现象不再。除了一手项目成交疲软外，此前商业氛围浓厚、租金收益较高的街铺，目前也时有商铺空出转租。例如，于2012年受益周边楼盘入住率不断提升，商业氛围不断增加的城市风景街，近几年一直是人气较旺，鲜有商铺空置。不过，自今年年初以来，该区域却不断有商铺开始转让空置，人气也有所下滑。此外，厚街康乐南、常平中元街等曾经人气旺地，随着周边住户较少，也均有不同程度的下滑，商铺渐渐出现空置、转让的现象。

  潮汇星城等格子铺商业陆续倒闭

  除了因回流人群导致许多商业旺地开始有所衰落外，近几年陆续出现的格子铺商业也迎来倒闭潮。其中，最惹人注目的莫过于东城潮汇星城项目的倒闭，这个位于东城中路的改造商业体，原来打算借助万达广场和世博广场等商业带动人流，结果在最近打起了官司。据悉，由于业主在购买格子铺后没有及时缴纳租金，潮汇星城运营方宣告倒闭。在倒闭后，项目产权所有者将运营方告上法庭，目前市第一人民法院已受理该案。

  除了潮汇星城外，位于南城西平的凤凰时尚城也遇到了一直不能开业的尴尬境遇。这个从去年就开始销售的商业体，是将原小区的社区商铺改造而来，结果到目前仍无法确定开业的日期。

  另外，位于鸿福西路的鸿福少年艺术宫项目，在入市后几经改换推广名，但低落的人气一直没有得到改善。据悉，该项目目前仍未正式开业，开发商与运营商之间的问题也没有妥善解决。

??业内谈

  房企发力住宅去化商业推货减缓

  对于上半年商铺成交疲软的情况，瑞峰置业市场研究部谭锦凤表示，主要原因来自三个方面。其一是受住宅市场利好政策不断，让住宅成交迅速走出低迷，迎来回暖的态势，房企将更多精力投入去库存，全力推洋房、别墅等产品，在商铺等商业产品的推货节奏上有所减缓；第二，受股市和住宅上半年遇上大牛市，让许多投资者将目标转移；第三，去年前五月成交比较好，主要是旧盘集中签约的项目较多，如丰硕广场、塞纳城市嘉园、塞纳河畔、愉景东方威尼斯广场、西城楼大街、大朗毛织贸易中心等项目商铺成交都在100套之上，可说是高于今年同期的重要原因。

  优质项目不多投资客越来越理性

  商铺成交出现下滑，在中原地产市场策略研究部总监车德锐看来，主要是上半年优质项目较少，加上股市行情较好，越来越理性的投资客在商铺投资回报率不高的时候，会选择转移目标。“今年在售的商铺产品多是社区商铺，像此前长安万科广场、东城万达广场等类似的优质产品供应较少，一旦投资回报率和租金收益不高的情况下，很难收到投资客的青睐。”车德锐表示，与此前投资客一窝蜂去抢优质商铺不同，今年上半年股市遇上大牛行情，越来越理性的投资客很难将目光锁在商铺投资上。

  此外，近两年东莞涌现出了许多格子铺，结果在后续运营上频现纠纷，负面事情不断，让投资客逐渐对商铺投资的关注度不高。