福建商办改住宅莫要矫枉过正
研究员/杨科伟
14日，福建出台针对国土部“3 27新政”的落地细则，其主要内容包括落实土地供应“有供有限”、允许房企调整住房套型结构及用地性质等。其主要目的是根据当前市场显示调整产品结构，缓解楼市结构矛盾，助推房地产市场健康发展。
市场整体供过于求压力较大，商办物业结构性问题突出
2014年福建省主要城市房地产成交大幅下降，如厦门商品住宅同比下降近30%，泉州大幅下滑38%，福州也下滑13%。而供应继续维持相对高位，使得市场供求矛盾不断增大。据CRIC监测，福州2013年开始房地产供大于求状况显现，2014年供应面积继续增长，供求矛盾进一步突出；泉州市场长期处于供过于求状态，在2014年市场下滑下，供求矛盾进一步凸显。唯独厦门供求状况较为平衡，近四年来市场呈现供不应求状态。
在今年政策刺激下，福建主要城市房地产市场也反应迅速，商品住宅成交量快速回升。据CRIC监测，自2月以来，厦门商品住宅成交量快速增长，5月成交已近40万平方米，为近一年来最高水平，而在此推动下，厦门商品住宅消化周期已近11个月，而福州、泉州商品住宅市场也上升明显，消化周期大幅下降，逐步呈现供求平衡甚至供不应求状态，未来房价上涨的压力较大，亟需要新增供应来平衡需求的集中释放。
与主要城市商品住宅供求相对平衡甚至供不应求相反的是，商办产品严重滞销，整体市场结构性冒渎突出。据CRIC监测，厦门近7年商办物业供求比都在1.1以上，已推未售面积近160万平方米，而以其近三年商办物业每年成交面积计算至少要卖近20个月，尤其是其SOHO产品库存，去化周期更在3年以上；而福州则更为严重，2009-2014年商办物业供求比基本都维持在1.3以上，2014年供求比高达3.4，严重供大于求。福州、厦门尚且如此，其他城市问题同样严峻。
新政有效调整结构性失衡，但要因地制宜且谨防矫枉过正
在我们看来，福建此次新政强调根据各市具体市场情况，调整项目户型结构及用地性质，整体来看，一方面，能够适应市场需求状况，促进项目推出更多“适销对路”的产品，助推市场快速去化；而另一方面，商办物业转住宅，能够缓解福建长期以来的楼市结构矛盾，助推商办物业去化。
但具体来看，由于福建省内各城市市场的差异，也会产生不同的影响，切勿矫枉过正：
第一，对于目前市场快速回暖，供求日趋平衡的城市来说，商办转住宅，将有效增加市场供应，缓解供求矛盾，抑制房价快速增长。如厦门消化周期已降到11个月，房价上涨压力较大，商办转住宅，将有效增加市场商品住宅供应量，对维护市场供求平衡和稳定具有重大意义。
第二，对于市场缓慢回升，去化压力稳步下降的城市来说，或导致住宅项目消化压力骤增。如福州目前商品住宅消化周期正处于稳步下降阶段，但仍维持16个月左右的高位，而据CRIC统计，福州2009-2014年已推未售的商办物业建筑面积近250万平方米，而如果将这部分存量转化为商品住宅，将迅速推高商品住宅消化周期，激化本就压力较大的市场供求矛盾。
第三，对于省内众多三四线城市新区商办市场来说，无疑将是重大利好。由于城市的快速发展，很多三四线城市建立城市新区，如泉州江南新区等，而为吸引企业入驻，大量的商办土地出让，由于需求有限，使得这些城市新区商办物业去化压力尤其大，对于这些项目来说，住宅物业相对来说有更大的操作性，将给其去化带来新的机遇。
不可忽视的是，商办物业在公建、配电等方面与住宅物业有较大的差异，尤其是那些已经建设或者已售部分的项目来说，一方面，商办转住宅物业成本较高，房企也会综合考虑营收及投入；而另一方面，商办改物业能否在绿化、采光等条件上满足住宅需求，且由于其固有缺陷，其竞争力肯定不如周边配套完备的住宅项目。
