深圳首例换房强制交易案开庭 业主买房难过户
“3·30”房产新政后深圳房屋买卖合同纠纷明显增多。本案引起不少市民的关注。南方日报记者 朱洪波 摄
卖掉小房子换套大房子是很多家庭的愿望，而最近深圳龙华区的周小姐却因为换房而遭遇无房可住的悲惨局面。她于今年3月份将自己原来的66平方米两房卖掉，同时在龙华区潜龙鑫茂花园购买了一套70多平方米的房子，而在办理过户手续的过程中，因为和卖家未能达成一致而导致房子迟迟无法过户，自己无房可住，只好租回自己卖掉的房子居住转而成为一名租客。
日前，周小姐将卖方吕小姐以及相关第三人告上法庭，该案于15日在宝安区法院公开审理。周小姐认为自己已经按照相关合同规定交了定金、办理了首期款监管等，但是对方因为深圳近期房价大幅上涨而拒不提供转账账号等导致合同未能执行。因此，她要求继续履行合同，完成房屋过户手续等。
而卖方吕小姐则认为，周小姐未按约定时间支付首期款，也未按约定时间取得银行贷款承诺函等，导致合同无法继续执行。因此，不愿再将房子卖给周小姐。此案作为“3·30”房产新政后深圳首例换房强制交易诉讼案，备受关注。
原告：对方违约致交易无法继续
周小姐的代理律师张茂荣向宝安法院提交了起诉书。根据其起诉书称，2015年3月28日，经第三人居间介绍，原告周小姐与被告吕小姐签订了《房地产买卖合同》(编号为：0001589号)，购买被告深圳市宝安区潜龙冰鑫茂花园某物业，成交价179.5万元。
合同约定，买方周小姐在签约当日支付定金3.5万元，签约后60日内付清首期房款；卖方于签约后3日内出具公证委托书委托担保公司融资赎楼，并于收到首期款当天交房，双方应于买方银行出具贷款承诺且卖方完成赎楼3日内签署《深圳市二手房买卖合同》办理递件过户手续。
上述合同签订后，原告如约支付被告定金3.5万元，被告如约做公证给担保公司融资赎楼，双方于4月30日在工行深圳星河支行签署了《二手楼交易资金监管协议》(由被告代理人代为签署)，监管首期款51万元。但是此后，被告拒不提供首期款收款账号，导致银行贷款无法正常审批。同时，为阻止受托人继续代理交易，被告已从担保公司索回全部受托人公证授权委托书，导致交易无法继续。
原告方要求，判决被告继续履行《房地产买卖合同》，将涉案房产物权转移登记至原告名下并于收到首期款之日交房。
“之所以导致交易无法继续，最根本的原因就是新政后龙华地区的房子涨幅较大，我现在购买的这套房子大概涨了七八十万元，所以对方觉得卖得低了不愿意卖了。但是我自己的房子也是在这期间卖掉的，现在也涨了六七十万元，可是我没有毁约。”周小姐向记者表示。
被告：原告未按约支付首期款
被告吕小姐的代理律师邵秋红认为，本案中，原告事先违约，双方签订《房地产买卖合同》后，原告未按约定时间支付首期款，也未按约定时间取得银行贷款承诺函，而上述事项，被告已公证委托给原告去办理赎楼及办理过户等手续。原告在未取得银行贷款承诺函的情况下也没有在约定的期限内补足购房款，因此才导致合同未能履行，应由原告承担违约责任。因此，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
同时，此案中第三人深圳市众焱房地产投资顾问有限公司和中国银行股份有限公司深圳福田支行的代理律师杨长禄表示，原告与被告之间的房地产买卖与第三人无关。但是，合同关系涉及第三人对涉案房产的抵押权享有的行使，第三人对被告享有抵押债权，且对处置涉案房产所得的价款享有优先受偿权，第三人的抵押债权应得到保障。
■庭审
哪方违约成焦点 能否履约成难点
庭审中，原告代理律师张茂荣向法官提交了15份证据以支持其观点，包括房地产买卖合同、证明签约后原告如约支付被告购房定金3.5万元的定金收据、二手楼交易资金监管协议、银行转账监管记录等。其中，二手楼交易资金监管协议、银行转账监管记录主要是为了证明原告在合同约定的期限内完成了首期款监管，由于被告拒不配合提供相关银行所需的收款账号，导致贷款审批受阻。
对此，被告代理律师邵秋红认为，根据合同约定，买方应于签署合同之日起60日内付清首期款即取得银行贷款承诺函，如买方无法取得银行贷款承诺函的，应获知无法取得银行贷款承诺函15日内补足应缴款。而原、被告签署合同后已经两个多月，原告至今未取得银行贷款承诺函也未按约定补足剩余购房款，因此该份证据不能证明被告违约，而是原告存在根本违约的情形。
■延伸
宝安法院：房地产纠纷案同比增一倍
15日下午2时，宝安法院三楼14庭被前来听庭审的市民围得水泄不通。庭内的60个座位被提前到的市民抢占一空，而后边来的市民只能站在法庭两侧以及后侧。记者现场粗略估计，前来听庭的市民在150人左右。
记者随机询问多名听庭市民，他们均表示，自己也是在最近买了房子而遭遇卖家反价违约，甚至直接说不卖的情况，从而导致已经交了定金签订了合同的房屋无法完成过户手续，目前正处于进退两难的地步。而该案作为“3·30”房产新政后深圳首例换房强制交易诉讼案，与大家所遇到的情形非常相似，具有重大参考价值，希望能够从庭审中获取相关信息。
记者从宝安法院获悉，3月21日至5月21日，宝安法院关于房地产纠纷新收705件，包括房屋租赁、物业合同、建筑工程合同等所有房产类案件同期增长幅度上升108.6%，案件类型以房屋买卖合同纠纷居多。
针对二手房交易诉讼潮，宝安法院表示将依法审理二手房买卖中卖方的违约案件，公正判决。(记者/杜啸天)
