政策刹住楼市急滑 一线城市回暖明显
中金标准数据公司的3月数据显示,Reivi100指数2015年3月为214.47,上涨1.13,预期未来12个月,指数将平缓回升。其中,北京、广州、深圳、上海一线城市总体回暖迹象更为明显。
下跌城市数环比骤减、同比小幅增加
2015年3月,116个大中城市中,环比下跌的城市数53个,减少31个,平均跌幅-1.63%;同比100个城市下降,增加4个,平均跌幅-5.90%。
表1:2015年3月全国住宅市场房价涨跌情况(单位:个数)
环比 平均涨幅 同比 平均涨幅
上涨城市 63 1.79% 16 5.42%
下跌城市 53 -1.63% 100 -5.90%
图1:2015年3月全国百城房价环比涨跌情况
图2:2015年3月全国百城房价同比涨跌情况
Reivi100指数2015年3月为214.47,上涨1.13。在迎来楼市短暂“低迷”后,如图5所示,全国指数走势在2月骤降之后,随即在3月急速升温。对过去5年历史数据进行回归学习和预测分析后,如图4所示,未来12个月指数的平均走势有平缓回升的预期。
图3:Reivi100指数
图4:Reivi100指数非线性预测
图5:Reivi100指数近12个月波动率分析
全国住宅平均收益率-0.99% 小幅回升
表2: 全国13个月住宅平均投资收益率(一年)和收益率低于一年定存的城市数量
平均收益率(一年) | 低于一年定存收益(3.25%)的城市数 | |
2014年3月 | 7.19% | 32 |
2014年4月 | 6.61% | 37 |
2014年5月 | 5.96% | 39 |
2014年6月 | 4.60% | 54 |
2014年7月 | 3.53% | 59 |
2014年8月 | 2.78% | 65 |
2014年9月 | 2.20% | 76 |
2014年10月 | 0.92% | 85 |
2014年11月 | 0.25% | 89 |
2014年12月 | -0.49% | 91 |
2015年1月 | -0.67% | 93 |
2015年2月 | -1.19% | 95 |
2015年3月 | -0.99% | 97 |
尽管自2015年始,一年平均收益率继续维持在负区间,低于定存收益的城市数继续增加, 总计97个城市,占总调查城市个数(116)的84%。但是在3月份,一年平均收益率回升了0.2个百分点。究其原因,与国家政策的改变不无关系。中国人民银行自2015年2月28日宣布下调一年期存款基准利率0.25个百分点至2.5%,同时结合推进利率市场化改革,将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍,依据浮动区间上限1.3倍,我们假设一年期存款利率由3.0%升至3.25%。
超大城市分化不尽相同
图6:超大城市住宅投资收益指数图
北京、广州、深圳、上海,这四个传统意义上房地产界的一线城市,按照城区常住人口划分,这四个城市属于超大城市。结合图6所示,一线城市2015年3月的环比指数结果广州和上海出现环比下降,分别为广州-1.16%、上海-6.07%。主因可归结为3月广州住宅房售价环比下跌1.38%,上海住宅房售价环比下跌6.25%。北京和深圳的指数环比均为上涨,具体结果为:北京2.01%和深圳4.69%。尽管四大城市分化不尽相同,但是总体上看,自2013年至2015年,四大城市的总体趋势是上升的。
住宅投资收益率排行前十和后十城市名单
表3:2015年3月住宅投资收益率排行前十和后十城市名单
前十城市 | 后十城市 | ||
深圳 | 20.16% | 昆明 | -13.90% |
拉萨 | 18.87% | 金华 | -12.50% |
保定 | 12.15% | 温州 | -12.24% |
广州 | 10.59% | 赣州 | -11.26% |
珠海 | 9.14% | 杭州 | -9.41% |
上海 | 8.65% | 蚌埠 | -9.12% |
西宁 | 7.60% | 马鞍山 | -8.82% |
厦门 | 6.75% | 聊城 | -8.42% |
扬州 | 6.63% | 宁波 | -7.74% |
滨州 | 5.69% | 牡丹江 | -7.74% |
从表3的数据统计结果上看,全国性的利好催化剂诸如房贷新政、银行降息、下调存贷比和公积金额度,以及新出台的关于二手房营业税等相关政策,确实激发了房产市场的活跃度,4个一线城市中有3个城市依次进入前十榜单,并且排名后十城市的住宅投资收益由2015年2月的均值-10.71%,提升到-10.12%。但是不能说2015年房地产市场就此走出了低谷,因为数据显示排名前十城市的住宅投资收益由2015年2月的均值10.90%降至10.62%,结合其它指标,比如同比下跌城市数的小幅增加,就并不是很乐观。
纵览全局,尽管2015年3月住宅投资价值指数有一些不乐观的现象,但是一系列“回暖”的数据以及环比下跌城市数的骤减,以及国家相关政策的扶持,我们仍然对房地产投资价值抱有期待。