??随着“广州城市副中心”定位规划的逐步推进，空港经济圈和新中轴线规划的利好逐渐落地，位于广州北的花都也面临新经济带来的升级转型思考。

??新形势下，花都的战略地位将发生什么改变？路通人聚后高端商务需求何以满足？新规划催生的新型商业形态何去何从？近日，在雅居乐汇通广场等举办的“产业新升级，汇通新世代，2014广州北产业发展高峰论坛”，来自商业、企业和投资等方面的专家学者均认为，花都现在已从昔年的广州“后花园”变为“广州新客厅”，其商用物业发展也面临新的机遇和模式。

??花都将成进广州的必经之路

??“撤市设区后多年的发展，近年花都区的规划已经从‘北优’变为‘广州城市副中心’，花都的城市功能和基建支撑，依托汽车、空港、皮革皮具、珠宝等的支柱产业格局现在迎来了转型之机。”广州市城市规划勘测设计研究院区域规划设计所副总工程师陈晓明从城市规划的角度阐述了花都战略地位的变化，他说，未来将规划广州北站和白云国际机场“空铁联运”，通过道路规划实现内外畅达，将大量的人流引入中心城区，未来花都有可能在中心区任何地方都可以在10分钟内上高速，半个小时到达广州任何区域。

??广东省社科院经济学教授丁力则从广州经济转型的角度讲述花都经济地位的变化。“花都是一个交通相当发展的地方，不再是穷乡僻壤，从外地来广州，这个地方不管你想不想来都要经过的。以前花都是‘后花园’，这跟我们的心态与当年的发展模式有关。以前对外开放是广东发展起来的一股重要力量，但现在还有一个更重要的力量是：广货北上，位于广州北部的花都自然就从以前的‘后花园’变成了‘新客厅’，花都迟早会热起来，而且经济地位会越来越高。”

??复合型商业地产有待补位

??花都区的商用物业有不错的发展前景，但目前却有缺失，现在其商业格局主要由零散、粗放的专业市场和传统产业为主。伴随着花都经济的发展和产业结构的升级优化，该区的商业发展也将迎来全面的整合升级，商业与商务将在更新换代中呈现出全新的业态，为广州北树立全新的“城市门面”。也为该区的商用物业带来新的发展机遇。

??花都该发展怎样的商用物业才合适？伍林认为，传统产业升级和与互联网融合的新常态，对区域商业配套和运营模式提出了新需求和挑战。“把汗水型经济改变成智慧型经济，从拼低成本到走品牌、搞技术、靠脑袋，这就是转型升级的真正含义所在。”

??伍林认为，体验式商业将是未来商业发展主要模式。作为消费者情感的抒发平台，无论是集中式商业还是街区式商业均朝着场景体验式方向发展。

??近年来，电商的发展势头强劲，实体商业的消费变革迫在眉睫，结合“体验消费”、“情景消费”与“社交消费”的复合型商业是大势所趋，伴随着休闲购物、住宅、写字楼综合功能的一体化，体验功能增强后，未来的消费模式还会回归线下。“商业地产，尤其是甲级写字楼有待补位。”集区域地段和周边消费规模优势于一体的航母级商业综合体，其价值和投资前景将受到越来越多投资者和买家的关注。

??130万新增人口带来巨大“人口红利”

??“关注规划和区域的未来走向，对投资行为的导向非常重要。”戴德梁行商业地产部主管及董事伍林建议。而平步大道-花都大道，则被陈晓明等专家认为是花都未来发展重要的一条道路，它将来可以把花都东西向的产业串联起来，让空港经济、中部文化休闲和制造业串联起新的产业发展带。而打通该区东西“任督二脉”、承接汽车城和机场板块的花都大道和平步大道，将借助交通物流带来的利好，成为广州北的“黄金商业走廊”。

??路通财通，就会带来客流。有专家分析，近年住宅销售的畅旺为花都的商业消费增长提供了潜在的有力支撑，按照广州市新的规划方案，2020年花都的常住人口将达到280万，其中，新增人口130万。专家们认为，商业地产说到底还是要围绕“人”来做文章，人口的数量与质量将决定商业地产的未来。广州北不断引入的 “新移民”以及原住居民对于完善和建立多层次的商业配套需求也会越来越旺盛。

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