??随着横琴新区开发建设、广东自贸区消息落地、横琴口岸24小时通关以及珠澳紧密合作等一系列刺激，澳门人到珠海买房的比例进一步提升，在横琴新区、拱北口岸以及湾仔等区域的部分楼盘，澳人购房比例已经达到八成以上，其中以横琴新区最为突出，部分楼盘甚至还是荒地一片就被哄抢一空。

??澳门地产业界人士对于澳人疯抢对岸楼盘又如何看待？本周，南都记者赴澳门，独家专访澳门房地产联合商会会长、前澳门立法会委员吴在权，他作了粗略估计，过去三个月以来，横琴几个楼盘到澳门开卖，吸引的资金不少于100个亿，而且对于不少楼盘没有预售证就销售的做法，预计未来澳门政府对此会有进一步行动。

??综述

??“现在去横琴买楼的澳门人绝大多数是投资”

??横琴楼盘有多热？吴在权给南都记者粗略算了一笔账：最近几个月，光是横琴的楼盘到澳门销售，就“吸”走了澳门不少于100个亿的资金。“很简单，比如横琴从去年10月份到澳门开卖的三大楼盘，按照我的初步掌握，到现在三个楼盘卖了大约3300套，按照平均300万一套，就有100个亿了。”这个数值还只是他个人保守估计的数据，事实上，这还不包括横琴岛上已经在售的华融琴海湾以及横琴总部大厦等楼盘。

??“国家通过横琴的开发，给予澳门更大的经济空间，让澳门经济适度多元化。而且看得出横琴得到了国家一系列支持开发和优惠政策，否则横琴是没条件开发的，澳门人也是没条件去横琴的。从政治的角度看，横琴未来的前景是光亮的。”吴在权说，澳门目前居民的存款已经超过4000亿，这意味着不少澳人的经济条件好起来了，自然会考虑投资，而且不少人发现，“投资砖头好过钞票”，所以买楼成为重要选择。“现在去横琴买楼的澳门人，绝大多数都是投资者。”

??“现在卖给澳门人的房子几年后都未必会交楼”

??横琴的火热，也引来了一系列争议和矛盾。近期就有澳门议员、媒体指出，横琴楼盘出现怪现象，打完地桩未取得预售许可就通过地产公司变相预售。近几个月到澳门开卖的几个横琴楼盘完全是一片空地，其中大多单位都被澳门人买走，“几年后都未必会交楼”。

??出于自己特殊的身份，上述问题也让吴在权感到很尴尬。

??一方面，他不认同横琴楼盘无预售证就到澳门找当地代理公司违规销售的做法，但作为澳门房地产联合商会会长，他早就发现，2014年是澳门房地产中介经营困难的一年，业界也要生存，也要做生意。“我不是执法者，政府才是执法的，政府都没表态，那我不可以站在最前线，呼吁澳门政府将自己所从事的房地产业界查处。但我又不愿见到，自己业界有这样的做法，老百姓对这些又不清楚，他日出现问题怎么办？”

??但他也认为澳门政府不可能让上述现象长时间保持下去。“虽然这个时间段政府管不了，但是政府发现这个问题后，是一定会管的，政府一管，这种现象当然就不存在了。”

??在吴在权专访结束后的第二天，珠海市住建局也传出消息，表示接到群众和企业反映，称珠海存在一些没有拿到预售证就偷偷销售的楼盘。因此，官方重申加强房地产市场监管，未取得预售许可证之前，房地产开发企业不得擅自销售房屋、收取预售款，不准发布商品房销售广告，不得进行任何形式的“内部认购”、“内部预订”、“购房V IP卡”等销售行为，违规楼盘将面临罚款。

??对话

??谈横琴 炒楼花不会持续　澳门政府一定会管

??南方都市报(以下简称“南都”)：有人说现在澳门的房价太高了，澳门人在当地买不起楼，所以扎堆到横琴买，这一点你怎么看？

??吴在权(以下简称“吴”)：这是一个误区，一个房地产项目的开发不是一两天的，横琴现在卖的楼，基本都不是现楼，很多都是一片空地，几年后都未必会交楼，是无法达到满足澳门有居住需求的人的目的的，很多人还是抱着投资的目的去的。

??南都：目前横琴部分楼盘未取得预售证就到澳门开卖，对于这种违规的现象，澳门有相应的法律和规范吗？

??吴：澳门现在的法律，确实是没有规管外地物业到澳门销售的。但是，澳门有房地产中介法，有房地产楼花法，里面是对澳门的房地产业界和中介人有规范的。这两部法律过往是没有的，是在2013年立的。

??怎么规范呢？如果业主委托中介卖一个单位，双方要签委托合同，签合同后是要备案的。如果是整栋物业委托中介代理的话，中介是要将这个文件送交给政府部门备案。项目现在有没有预售证？能不能卖？几时交楼？用什么条件？中介要将这个物业的状况老老实实说出来，这样一来，法律不就有了规管了吗？

??南都：那你觉得应该怎么办？

??吴：现在，一些中介代理横琴楼盘收的楼款太多，这是很危险的。但是，我是房地产商会会长，我不是执法者，我不可以说怎么办，因为我已经提出我的观点，市场和老百姓要注意，当局政府见到有不良现象的，别说执法，起码你要有个规范，这个是政府可以去做的。

??南都：既然有潜在风险，为什么还会有这么多人到横琴买呢？

??吴：1999年，澳门回归当天，全澳门老百姓的存款，只有800多个亿，平均一个居民20多万。现在呢，这个数字去到4000多个亿，这就是说，整个社会、老百姓的经济条件都好了。人呢，当他们没有钱的情况下，为了生存什么都要去做。但当衣食足的情况下，条件好了，就考虑把钱拿去投资，而且澳门的通货膨胀也相当厉害，那市民是不是信砖头好过信钞票呢？时代也证明了是这样。现在去横琴买楼的澳门人，绝大多数都是投资者。

??南都：珠海其他地方和横琴的楼盘到澳门“抢客”，价格方面比澳门楼价低，会导致澳门的楼盘卖得不好吗？

??吴：有影响，但不是很大。因为澳门现在在售的楼盘真的不多，目前状况可以说是没楼卖，所以在这个情况下，买横琴房的，看的是远景。

??横琴很多楼盘本身是一块烂地，购房者大部分是投资者，不是使用者，因为这些投资者不缺钱。而横琴的“楼花”现在是短暂热而已，地产商看着其他楼盘都在一窝蜂地卖，怕错过机会，就也跟着卖。所以现在就导致供需发生变化，把横琴的楼价抬升到四万多一平方米。这种没有预售证开卖的情况也不会持续很久。

??南都：为什么？

??吴：像这样一窝蜂到澳门卖，这么乱，包括现在珠海也有很多的楼盘在澳门登报纸广告，现在澳门社会上不同的人对于楼花都表达了不同的声音，报纸刊登这种消息后，政府肯定会收到关于这方面的信息，看到的话，是不会坐视不理的。

??谈投资 横琴是首选　它已仅仅不是珠海的横琴

??南都：在你看来，澳门人投资珠海其他地方和横琴的物业，是一个好的理财选择吗？

??吴：投资珠海和投资横琴是两个概念，投资横琴的光明度和机会是要比珠海其他区域强的，投资横琴的人就是看到了这点，投资横琴大部分都是长远投资。

??而珠海的面幅比较大，买珠海楼的人如果买情侣路，也是买来投资、度假的，但是真正要买珠海楼来用的，是一般买不起澳门楼的人，甚至有些是买来给外雇人员住的投资者，所以性质是非常不同的。

??南都：那如果是你自己，会不会投资横琴或珠海其他地方呢？

??吴：人呢，是要讲很多条件的，像年轻人，他们的资本是很强的，在现金资本上可能会比我弱，但是在年纪的资本上，会比我强很多倍、很多倍，因为我今年就快70岁了，在我这个年龄段，就不会去做投资这种事了，投资这事很讲究每个人年龄的阶段性。

??南都：那能否理解成，如果你再年轻一点，还是有投资横琴的愿望的？

??吴：客观一点，跳出年纪这个框架的话，珠海其他区域和横琴之间的投资，我当然会选择横琴，因为横琴的定位很高，而现在只是刚开发，它的光明还没见到。澳门将有33个项目进入横琴粤澳合作自贸区，现在只选上17个，还有16个处于待定状态，也就是说，很多东西才刚开始，横琴的前景的确是比较明亮的。

??南都：你提到自贸区，像现在横琴已经实行24小时通关，在澳门上班，到横琴和珠海其他区域居住的双城生活的趋势会不会越来越明显？

??吴：习近平主席给澳门一个建议就是，澳门要和广东省加强合作，和泛珠三角地区加强合作，粤港澳合作，从国家政策这个角度来看，才会产生24小时通关这个政策，这样自然会加强各地之间的经济往来，而且这个合作是双向的，不能说对谁比较有利，对谁比较不利。

??但是，这里有一个点就是，其实每个人都是按照自身的条件决定的。在澳门工作，去珠海和横琴居住的情况是有，但每个人的定位和想法是不一样的，有人取珠海的空气好，有人取珠海房价便宜，但我不会去珠海或者横琴住，因为现在我的生意和生活都在澳门，虽然可以24小时通关，但是这毕竟有一个路程，需要花时间，而人性是取其便的，如果我没钱在澳门买房，那就另当别论，但是如果我经济条件够好，在澳门买了房，那我为什么还要去珠海住呢？除非因为我喜欢珠海的空气和环境，所以综合这些因素来看，人一定是取其方便的。

??谈澳门 现在的楼价　局长想换层楼都买不起

??南都：澳门楼市目前的供需情况怎样？

??吴：供需方面，去年一年，我曾重复两次说，从我的角度来看，在2017年之前，就是到2016年年底，澳门房价不会有大幅度的回落，无回落条件，但我也不认为，它会有上升的机会，是处于平衡的情况下的。当然，10%的波动基本上是必然的，这是市场规律。我的意思是，澳门楼价不会大起大落。因为澳门现在的房地产可以说是供需紧张，等于是没货卖。

??南都：目前有多少一手楼盘可以卖？

??吴：现在可以卖的楼盘基本上都卖完了，都开完盘了。还没有条件卖的，因为它还没有取得预售证，也不可以卖。那么事实上，还有没有楼卖呢？有，还有些楼盘有三百多个单位的。但是综合整个市场来说，根本算不了什么。

??此外，官方资料还显示，未来三年里面，澳门只有一万多个单位，而且是不是就真的到2016年这些单位都建造起来了呢？我看未必。就是说，最多看到的数字也只是一万多个单位，这些都是在建造中的，现存的已经能卖的都卖了，盖了房子但是没入伙的也不多。

??二手市场方面，在2017年之前是没有太多的供应。澳门的主要收入来源于博彩业。今年，博彩业的确正在回落，连续三季在回落，但是2014年总体的趋势和2013年的数字相比，差别并不大，所以其实这是一个调整，是为了走向一个更健康的状态。

??南都：有报道说，澳门回归十年来，房价涨了20倍，你自己是怎样的感觉？

??吴：从数字上来说，是的。澳门回归可以说是澳门的一个转折点，拿这个点来做比较有它的理由，但在当时那个环境合不合理呢？这是我们应该要考虑的问题。我想说的是什么呢？由于当时的回归，澳门的政治、经济还有治安是完全处于一个波动的状态的，很多楼盘成本价都卖不到。

??当时社会比较波动，澳门一个单位卖十几万(澳门币)的都有，成本不够、土地价格也不够。所以，我们分析一件事，要综合客观因素在里面，拿以前最低的建筑成本和现在最高的成本来做比较，那当然会得出这种结论。我个人认为，当时的建筑成本加上合理的利润，才能作为一个标准来衡量。

??南都：你觉得实际是上涨了多少倍？

??吴：在1999年回归那时候来说，卖100多(澳门币)、200多(澳门币)一呎的价格都有，这样的价格连成本和地价都不够。当时，澳门合理的价格大概是700多(澳门币)一呎，这是建筑成本和利润加在一起的。

??那现在，大家整天说，澳门的楼价卖到10000多(澳门币)一呎，实际是不是这样呢？这样的楼确实存在，但只是黄金地段的靓屋，澳门现在的合理价格应该说是六七千(澳门币)一呎。也就是说，澳门的楼价升了10倍左右。不过我现在也是说个大概而已，很多东西还是需要拿具体的数据来说明才算合理，才算准确。

??南都：这个升幅你觉得合理吗？包括它对本地人的影响明显吗？

??吴：现在这个房价，确实是有偏离，一般老百姓是没条件去买到一套比较适合自己的房屋，所以在今年的施政里面，包括国家主席对澳门寄予的四个希望里面，澳门房地产是施政的一个主要的方向。

??现在市面上，比较优质一点的单位，一千万左右(澳门币)一套，谁买得起啊？经理级、澳门经济特区的局长级想要换一间楼，也买不起啊。政府也注意到这一点，虽然不想让房价升，但是也不可以让它跌，内地也是一样的，房价一跌，影响到的问题是很多的，第一是影响经济金融，还有其他所有的民生问题，所以政府当然不想它升，但是也不容许它有太大的波动，慢慢地在进行健康的调整，所以现在最关键的就是说，现在澳门房地产，价格和价值是不相等的，但这也是必然的，在某个情况下，从这个自然规律来说，市场经济自身都是会有一个调节的。

??看点

??横琴楼市有多疯狂？

??房价　珠海最贵　10年涨20倍

??2005年左右，横琴的楼价大约2000元/平方米，到了2010年，二手楼也只卖到4000元/平方米。但如今，横琴的一手楼价格大约4 .2万元/平方米，二手楼价格大约3万元/平方米，成为目前珠海楼价最贵的一个区域，超过珠海的“老大哥”——— 拱北。

??一手楼里面，最典型的楼盘是华融琴海湾，2013年年中，该楼盘开盘均价2.5万元∕平方米，到了去年年底，均价即涨到4.2万元∕平方米，由于投资客疯狂涌入，楼价一年涨了1 .7万元/平方米。而预计在今年年中开盘的全新楼盘———莲城印或许将进一步刷新横琴楼价纪录，目前，开发商的吹风价格已经去到5万-6万元/平方米。有珠海地产专家预计，未来4年横琴楼价将涨到9万元/平方米，也有横琴政府人士表态，目前横琴的楼价没到最高点，还不足以反映横琴建设的水平。

??地价　兵家必争　连续出地王

??横琴被规划为国家级新区之后，由于住宅地块供应量相当有限，所以每一次都能引起品牌企业的哄抢，其中以2013年最为典型。

??当年7月份，广东客商汇以38亿拿下横琴一宗商住地，楼面地价高达1 .58万元/平方米，远远高过起拍价5190元/平方米，该项目如今命名为莲邦广场。短短几个月之后，纪录便被打破。

??2013年11月，位于横琴的两宗约25万平方米的商住用地拍出，珠海华发以1 .84万元/平方米的楼面地价，再次刷新珠海“地王”纪录，地块总成交价为58.6亿元。另外一宗地块以楼面地价1 .8万元/平方米成交，北京K 2地产以45.7亿元的总价拍得，两宗地块的总成交价达到了104亿元，除了单价刷新珠海历史纪录，这也是当时珠海历年来土地拍卖中的最高总价。而在当年年底，珠海大横琴投资有限公司以底价60 0 0元/平方米、总地价77 .75亿元竞得横琴新区环岛西路一宗地块，77.7亿的数据也让该地块成为当年的珠海年度总价地王。

??建言

??国内楼市应该这样做

??要给首次购房的老百姓绝对的支持

??在一定的前提下，政府要保障老百姓的居住因素，在税收方面做文章，给首次购房的老百姓绝对的支持，而在吴在权看来，房地产行业是需要关注，但不是通过行政手段强制干预，而应该用政策层面、制度层面去掌控。

??房地产的第一个属性是居住，第二个属性是投资，政府不允许别人去投资，这是不恰当的，应该通过合理的制度去约束。他认为内地应该加强物业实名登记，目前国内在广州买一套房子，在北京买一套房子，在珠海买一套房子，一般情况下是查不到的，但是如果完善了登记制度，那么就能查到了，自然也就能抑制一部分投资。

??从法律上加强业主责任

??吴在权认为，目前国内的法律应当加强业主的责任并加强保险的制度。“因为你所购买的物业是会影响其他人的，比如说，房子漏水或倒塌，这些是关系到每一个业主的。”

??在他看来，这种模式也就是让同一个单位的人共同维护好这个单位的物业，否则，如果有问题出现，业主是要承担一定的责任的，政府这方面的法治也要加强。正常房屋的寿命是50或70年，但由于部分业主不爱护，为了自己的利益，违建、破坏房屋结构等情况时有发生，这就导致一旦发生火灾或地震，房子很快就塌了。但如果法规管理得好，就可以避免出现更大的伤害。