??新浪乐居讯 2014年深圳土地市场商业用地爆发，全年土地出让金额高达552亿元，楼面地价11315元/㎡，均创下近年来新高。备受关注的前海规划区由于优惠政策逐步落地及入驻企业的高速增长，土地出让步伐正在加快，全年共9宗地块出让，总出让金额为229亿元，全市占比约4成。

??全年总量低位回升 商业用地成交旺

   根据深圳中原研究中心的统计，2014年深圳全市土地招拍挂市场共成交45宗地块（除去企业转让1宗），总成交面积为188万㎡，同比增长18%。

    今年4月份，佳兆业与生命人寿联合体在大鹏片区斩获巨无霸商服用地，占地面积高达87万㎡，总成交价54亿。5月前海规划区与坪山新区商办及工业地块集中出让，当月共成交10宗约30万㎡。

    在一二手市场低迷的上半年中，土地市场则表现积极，前海、坪山、大鹏等政府政策扶持大或规划定位明确的区域表现尤为突出。进入下半年，一、二手市场在政策的催化下迎来暖冬行情，大量达到销售条件的项目集中入市，开发商纷纷抓紧时机消化过高的库存以完成全年业绩，土地市场回归平淡。

??商业用地爆发 前海与大鹏突出

??在前海规划区商办用地及大鹏巨无霸商办综合用地的成交拉动下，2014年深圳商办用地表现突出，总成交宗数为17宗，总成交面积为136万㎡，占比高达72%，扭转了历年工业地块成交占绝对优势的格局。

    在以旧城改造为主要方式的住宅市场发展大趋势下，居住用地成交继续下滑，全年仅龙华新区成交一宗用地，总出让面积约4.7万㎡。此外，值得关注的是在人口老龄化加速的压力驱动下，深圳市今年首次出让了两宗社会福利设施用地，且均遭到市场追捧。

??商办用地成交主要分布在前海规划区、大鹏、坪山新区及宝安中心区等区域内。从成交面积来看，136万㎡商办用地中有64%来自大棚新区，由佳兆业与生命人寿联合体竞得的商业服务业用地贡献。但是从成交宗数来看，前海规划区共成交9宗商办用地，全市占比超五成。此外，受规划区辐射的宝安中心区及产业发展规划明确的坪山新区各有两宗商办用地成交。

??“前海深港现代服务业合作区”于2010年8月获得国务院批复，在中央及地方政府的大力扶持下，近两年发展速度逐渐加快。根据公开数据显示，2013年至今这短短的两年内，规划区入驻企业数量已经达到17778家，这些企业将催生大量的商办物业需求。从2013年7月前海土地第一拍到现在，该区域总出让地块已达14宗，总出让面积32万㎡，配建办公及商业面积近275万㎡。 

??出让金额创新高 地王频现

??2014年深圳市土地出让金总额约552亿元，同比增长18%，综合楼面地价11315元/㎡，同比上涨65%，均创下近年新高。整体土地市场走强带动以及低价的工业用地主导向高价的商办用地主导的转换，两大因素共同促使全市成交金额及楼面地价共同上涨。其中，前海规划区成交的9宗地块的总出让金额约229亿元，同比去年减少16%，占比也由去年的近6成下降至4成左右。

??全市土地成交平均溢价率为32.7%，上、下半年基本持平，但同比去年大幅下降约13个百分点。主要是由于成交价金额占比较大的前海规划区内，今年出让的地块除了加大自用面积外，部分地块还额外强调了产业发展承诺、竞拍企业行业及实力等要求。在诸多条件的限制下，该区成交地块的平均溢价率由去年的49%下降至今年的6%，最低的楼面地价低至8077元/㎡。

??区域发展分化 地王与流拍同现

??从土地成交中也可以大致看出全市各类型、各区域的市场发展情况。从区域来看，总的趋势是向西、向北发展。从土地用途来看，商办用地区域分化明显，有受追捧的也有受冷落的，而居住用地由于稀缺性，市场热度较高，尤其是北部龙华新区地块。

??总价地王来自前海规划区T201-0080地块，由美国兆华斯坦与前海国际能源金融中心共同拍得，总价高达134亿元。在转让限制方面，仅规定其配建的4成办公建面需自用，占比仅约为总建面的25%，所以其楼面地价也高达28113元/㎡，是整个前海片区单价最高的地块。

??商办单价地王为宝安中心区A002-0046地块，由于比邻前海规划区而又不受准入产业、自用比例、产业发展任务等条件的限制，受到众多房企的追捧，楼面地价高达28774元/㎡，溢价率126.2%。居住用地方面，新房供应大幅减少而房价节节攀升的龙华新区再创地王，由深圳金骏房地产竞得，楼面地价25094元/㎡。

??值得注意的是，在地王频现、溢价率高企的大环境下，龙岗区龙城街道两宗商业用地由于参与竞拍企业不足导致流拍。除了出让地块的楼面地价较高外，还与龙岗去年购物中心爆发式增长，而区域当前仍以社区商业为主、缺乏成熟的商圈等因素都有很大关系。

    从全市房地产发展的格局和趋势来看，向西、向北发展是大方向，这也就注定了西、北区域的地块更受房企热捧，全年总价、单价及最高溢价率的地块均来自这两个区域。与之形成鲜明对比的是，龙岗区由于商业市场发展滞后，当前仍以社区商业及低端的集中式购物中心为主，尚未形成比较成熟的商业发展氛围，导致年底出让的商业用地出现流拍。