上海外滩地王天价入市 部分物业列入万达IPO资产
“早在3年前，万达就从外滩国际金融服务中心项目中买下了3万平方米的酒店和6000平方米的地下物业，只是一直没对外公布。”万达上海公司一位负责酒店建设的高管向中国房地产报记者透露。而在万达商业地产上市招股书中，该外滩酒店的项目公司——上海万达酒店投资有限公司也被列入其附属公司列表之中。
在SOHO中国与复星股权尚未厘清的局面下，万达此举颇值得玩味。而在12月初，外滩金融中心刚刚获得了预售许可证，其中办公部分最高报价达到了35万元/平方米，达到了上海商业地产报价之最。此外，万达持有的酒店部分也取得预售证，报价为4万~10万元/平方米。
“春节前这个事肯定有清晰的结果出来，毕竟拖太久对招商没好处。”外滩金融中心副总裁杨松告诉中国房地产报记者，SOHO中国与复星的地王股权官司二审虽然还未宣判，但结果将会与一审复星胜诉的情况没有太大出入。
“35万元的报价只是对未来机制的预判，我们一直坚持长期持有，没有任何销售计划。”杨松表示，在早期销售酒店部分给万达之后，外滩金融中心就再没有出售发生。作为未来上海最顶尖的商业综合体，项目的品质足以支撑起35万元/平方米的报价。
“这样高的报价，只有万达这种极具实力的大企业才敢接手。”克而瑞研究机构总监薛建雄(微博)分析称，外滩金融中心得以顺利入市，说明SOHO中国和复星争夺外滩地王一案将尘埃落定，潘石屹(微博 博客)可能选择让步，双方达成共识，项目由复星主导，万达参与合作开发。
最高单价35万是否出售成谜
距离中民投董家渡地王500米处，因“地产界第一案”而驰名的外滩8-1地块于12月初入市。从拿地到入市耗时近5年，复星、SOHO中国都有巨量资金沉淀于此，而今，该地块上建成的楼盘终于以“外滩国际金融服务中心”的备案名获取了预售证。
网上房地产信息显示，外滩国际金融服务中心推盘面积达到9.62万平方米，推盘套数为57套，物业类型包括办公、商业、旅馆、影剧娱乐等。本次推盘中，办公部分单套面积很大，其中有不少都是1000平方米以上的整层物业，而酒店部分则是按照规定，需要以整体形式出售。
引人瞩目的是，作为外滩首个复合型金融中心，该项目此次推盘的部分房源报出了上海市场前所未有的天价。德佑地产市场研究部监控的数据显示，办公部分的报价最低为10万元/平方米，最高达到35万元/平方米；位于地下的商业和影剧娱乐部分，报价则为4万~17.5万元/平方米，酒店部分的报价为4万~10万元/平方米。其中，其办公部分35万元/平方米的最高报价，是沪上商业地产项目过去所没有过的。
不过一位业内人士向本报记者表示，本次外滩国际金融服务中心虽然报价惊人，但最终的成交价格也很可能低于报价水平，特别是出现部分房源被整购的情况下，“35万元/平方米”更像一个噱头。
事实上，多年来，外滩金融中心曾不断传出出售消息。“由于所有的商办项目即使不卖也都必须办理预售许可证，而办理预售许可证是必须要有价格的。”外滩金融中心总裁吴洋告诉本报记者，曾经有一个客户出价10万元/平方米收购整栋楼，但被拒绝了。“据我所知，10万元每平方米在上海是没有过的。”
据本报记者证实，早在2011年，外滩地王拿地方上海证大置业为筹措土地款就已经将外滩8-1地块中3万平方米的酒店和6000平方米的地下配套用房权益，打包出售给了万达集团。前述万达上海高管指出，万达一直没有对外公布此事，而多年来酒店的建设工作一直没有停止。该酒店项目是集团的重点项目，是万达酒店建设系统旗下唯一以公司建制的项目，预计2015年这家酒店将开业。
“此次领取预售证，或许是出于自身资金的考虑。不排除该项目未来会存在出售的可能。”盛世太平资产管理有限公司董事长陈立民(微博 博客)则表示，在股权纠纷中沉浮近5年，造成项目在银行贷款、出租签约等方面出现障碍，而如果算上大型商业的运营培育期，开发商预计要15~20年才能收回成本。
杨松透露，目前已经有百余组客户来看房，其中确定意向的超过一半，但暂时还没有正式签约的客户。
五巨头之争“捡漏者”万达
截至目前，复星、SOHO中国、证大、万达、绿城……时下中国地产界最炙手可热的房企，都是外滩金融中心的持股者或业主。复星与SOHO中国之间的官司至今没有落定，无法说清究竟谁是真正的主人。
在SOHO中国此前发布的2014年第三季度财报中，外滩金融中心项目仍被他们列入开发项目中。然而实际上，外滩金融中心项目于2011年正式动工，此后的一千多个日日夜夜里，该项目一直在复星集团的主导下建设，另一个持有50%股权的大股东潘石屹根本无从插手。
2013年4月，“外滩地王案”一审判决，原告复星集团胜诉，被告上海证大、绿城中国和SOHO中国三方的转让协议无效，并要求将项目股权在15日内恢复至转让前。2013年9月，上海高级人民法院二审，SOHO中国当庭表示愿意调解，但该要求被复星集团拒绝，所以上海高院至今仍未宣判。
作为这场旷日持久的“外滩地王案”中的“捡漏者”，万达一直不动声色地进行酒店的规划和建造，甚至在港交所招股书上列入了上海酒店的资产。一位知情人士表示，当年证大与复星多方筹措土地出让金时，万达以约5亿元的低价拿下酒店权益，既帮了证大和复星一把，又获得了优质资产。
“万达没有股权，只有这一栋楼。我们作为它的业主方，无论万达是否上市我们对这个酒店的高标准严要求是不会改变的。”杨松指出，万达的酒店作为外滩金融中心的重要组成部分，不可能是单独一个项目，项目方对万达方面的监督和要求一直都很严格。
复星与SOHO中国的官司即将和解，万达与复星、证大、绿城等各方面的利益如何协调成为新的问题。“即使SOHO中国退出，复星与证大、绿城之间如何进行股权分配，万达酒店与整个项目运营利益的分配，绿城在宋卫平回归后会否出现变化，都将考验着复星把控全局的能力。”前述知情人士告诉记者。
RET睿意德商业服务部董事陈丽琳指出，外滩金融中心的股权纠纷不解决，就无法顺利入市招商。随着2015年上海商业地产供应潮来临，市场竞争加剧，该项目要在甲级写字楼市场取得领先的租金水平，必须及早落定主人。
陈丽琳透露，外滩金融中心的购物中心招商中出现了新的困难，因为开发商不愿意支付装修补贴，许多奢侈品品牌不愿意进驻该项目。“动辄上亿元的装修补贴是奢侈品招商的难题，没人出这个钱就肯定找不到一线大品牌。”“钱对我们一直不是问题，问题是有个合法的途径让我们花这个钱。股权怎么样是法律在说话，相信应该很快会有一个清晰的结果。”杨松坦言。
上海外滩地王大事记
●2010年2月1日
上海证大置业以92.2亿元的高价竞得上海外滩8-1地块并刷新地王纪录，业内称之为外滩8-1地王。
●2010年4月27日
上海证大与复星国际、绿城及上海磐石投资管理有限公司共同成立上海海之门房地产投资管理有限公司开发该地块，四方股权比例分别为50%、30%、10%和10%。
●2011年11月3日
上海证大置业将以95.7亿元人民币的总代价，向上海海之门公司出售外滩地王项目。海之门由浙江复星、证大房地产、绿城及磐石投资分别直接或间接占有50%、35%、10%及5%。
●2011年12月29日
SOHO中国公告称，以人民币40亿元收购了证大五道口及绿城的全部股权，收购完成后，SOHO中国将间接拥有外滩8-1地块50%的权益。
●2011年12月30日
复星集团发布公告称，SOHO中国和绿城关于外滩8-1地块的相关交易令其感到“惊讶”，称自身权益受到侵犯。
●2012年5月30日
复星向上海市一中院递交民事起诉状，状告SOHO中国、绿城、证大。
●2013年4月24日
上海一中院判决复星胜诉。SOHO中国等三方随即发布公告表示，将就该判决结果向上海市高级人民法院提出上诉。
●2013年9月
“外滩地王案”二审在上海市高级人民法院开庭，SOHO中国表态愿意接受调解，但被复星方面拒绝。
●2014年11月1日
复星国际董事长郭广昌出席了上海凌空SOHO的VIP晚宴，并和SOHO中国董事长潘石屹合影，双方和解态势初现。
