自贸区扩围边际效应递减 楼市受益仍是概念
自贸区的扩围犹如催化剂，其辐射的楼市也产生了一股小小的躁动。广东自贸区正式获批的第二日，南沙、横琴等板块的楼盘传来热销的消息。
但广东中原地产代理有限公司项目部总经理黄韬表示，目前广州南沙等地的楼市对自贸区概念的炒作已经疲劳，供应大量剩余，库存消化是关键，房企应趁势尽快出货，采取低价走量的谨慎策略。
自贸区边际效应递减
“开盘后2小时就卖出房子300套，平均24秒卖出1套。”12月13日，近千名购房者从早上6点开始便在南沙保利城营销中心排队。
这被认为与自贸区获批的利好因素有关。广东自贸区概念，加之随后南沙金融创新“15条”政策的发布，南沙的区位和产业优势一直被开发商广为宣传。中山大学港澳珠三角研究中心教授郑天祥分析，如果南沙纳入广东自贸区，香港、澳门投资会增多，游艇、游轮将可双向自由往来。目前南沙明珠湾的中央商务区和香港园区、澳门园区紧邻，仅隔一条江。
不过，南沙保利城热销的真正原因，是它的低售价。数据显示，最近两周南沙楼市的成交均价都在10000元/平方米左右，而保利城成交均价为8300元/平方米。
去年7月以来，南沙已经历多轮广东自贸区概念的炒作。
2013年8月，在广东自贸区的传闻鼓舞下，南沙房价同比涨幅达到15.5%。2013年9月，南沙三天内两度刷新区域地王纪录，楼面价飙升至6434元/平方米。今年3月份开始，广东自贸区将获得批准的传言，惹得南沙不少楼盘“惜售”，3至6月的单月成交量平均仅为390套，成交价维持在1.1万元/平方米以上。
到了7月份，自贸区迟迟未落地，南沙楼价跌至万元以下，跌幅超过10%。之后的8至11月，南沙楼市进入以价换量的通道，其中10月份的成交均价为9353元/平方米，跌至今年新低，但低价的刺激也使得当月的成交量创新高。
与此同时，两年以来保利、越秀、方兴、万科等房企纷纷进入南沙，楼市库存大量累积。来自合富辉煌提供的数据显示，今年1-11月，南沙新增供应面积141.4万平方米，新增供应套数13075套。而据微博).html">CRIC研究中心监测，今年年中南沙的库存去化周期一度高达24个月，尽管随着下半年以来各项目积极降价促销，库存压力有所缓解，但截至11月末，库存去化周期依然高达19个月，位于广州全市前列。
方圆地产市场首席分析师邓浩志(微博 博客)指出，由于目前南沙库存高企，开发商不会捂盘或马上升价，短期内南沙楼市将仍然以走量为主，价格将维持平稳，明年二季度以后，预计市场热度将会真正反映到价格上来。
免疫资本炒作？
广州南沙之外，传闻可能纳入广东自贸区中的深圳前海、珠海横琴等板块，楼市人气也相当活跃。据了解，国务院宣布自贸区扩围之后的第二天，横琴一家楼盘吸引了近千人到场看楼，其中澳门人占了大多数。受天津将设立自贸园区的影响，上周滨海新区新建商品房共成交401套，环比增加32.78%。
上海易居(博客)房地产研究院研究员严跃进对此分析，部分板块楼市成交迅速升温的背后，刚需购房者与投资型购房者都在积极入市，随着市场成交量上升，土地需求量猛增，将促使区域内未来房价上涨的预期明显增强。
21世纪经济报道记者了解到，在上海自贸区获批成立后的三四个月时间里，房价普遍上涨20%-30%，个别项目的上涨幅度达50%以上。以住宅市场为例，2013年8月，临港新城新盘的平均房价在1.1万-1.3万元/平方米，短短两个月后，这一区域部分新开楼盘的价格已经涨至2万-2.3万元/平方米。与此同时，自贸区内以及周边商办楼的租金、上海全市主要工业园区厂房的租金也都出现较大幅度上扬。
上海自贸区的开启对上海楼市形成的利好已被市场验证。对于此次自贸区的扩围，同策咨询研究部总监张宏伟(博客)认为，对多重利好政策刺激之下正处于短期放量“窗口期”的房地产市场而言，相应概念板块或将成为新一轮资本炒作的盛宴。在他看来，随着自贸区内的产业集聚，大量入驻企业等有可能为市场带来新的需求，部分商办项目的租金可能趁势上涨。
但上海自贸区的楼市效应，能否在新批准设立的自贸区复制尚存疑问。黄韬告诉21世纪经济报道记者，以南沙为例，虽然南沙是一块投资洼地，但在产业引进、配套设施建设等方面尚不完善，发展还需要5-10年的时间，长期来看，只有金融改革等政策具体实施之后，才能真正促使南沙房价上扬。
其余如横琴、滨海新区情况也是如此。“短期利好的经济效益难以显现，在自贸区投入正式运营之后，板块的投资价值才能够凸显，投资者应保持长远眼光分区域、分类别地进行投资。”黄韬说。
