深圳明年强制推行住宅产业化
深圳在住宅产业化的道路上迈出了重要一步。日前，深圳市住房与城乡建设局、规划与国土资源委员会及人居环境委员会联合发布《关于加快推进深圳住宅产业化的指导意见(试行)》，规定从2015年起，对新出让住宅用地项目和政府投资建设的保障性住房项目统一要求，全部必须使用产业化方式建造；对存量土地(含城市更新项目)则给予鼓励，凡建设单位自愿采取产业化方式的，奖励其建筑面积的3%。
深圳市人居环境委员会人居建设处副处长岑岩在接受中国房地产报记者采访时直言：“尽管深圳市推行住宅产业化已经十几年，但从拿地阶段就规定产业化建设条件还是首次，可见我们的决心和力度。”
从试点城市向示范城市迈进
2006年，深圳被选定为首个全国住宅产业化综合试点城市。而其实，深圳市对住宅产业化的探索可以追溯到更早之前。2001年，香港开始在普通商品房的建设上采用产业化方式，与香港只隔咫尺的深圳，次年就成立了住宅产业化领导小组，并建立了住宅产业协会。
“当时制定的十六字方针是‘政府引导，企业主体、市场运作，全民参与’，但许多年下来，中间的八个字‘企业主体、市场运作’发展迅猛，成长起一批以万科、嘉达、中建国际、华阳等为首的项目施工、科技研发、材料生产企业，建成3个国家级住宅产业化示范基地以及30个市级示范基地和项目。但首尾的‘政府引导’和‘全民参与’相对薄弱，所以这次发布的意见，等于是强化和强调这八个字。”岑岩表示。“只有这十六个字、四个方面环环相扣、贯穿始终，深圳的住宅产业化之路才能越走越宽”。
“深圳探索和推行住宅产业化具有先天优势。”岑岩介绍。“首先，香港所有的产业链要素我们都有。多年来，政府和企业出资培育了大量人才，专业覆盖设计、建筑、质检、安检、监理、验收等全过程。产业化技术体系已基本建立，保障性住房标准化设计已得到应用，产业链条上各行业的积极性已被调动，试点示范项目已成型成熟，全社会参与的氛围也已初步形成，深圳已经做好从试点城市进阶到示范城市的准备。”
小学生到博士生 “低学历”需进修
本报记者获得的一份深圳市住宅产业化形势和政策的内部学习课件中，将住宅建设比喻为五个学历阶段：第一阶段：(小学)，即传统施工方式,误差一般为3~8厘米。 第二阶段：(中学)，预制装配“三板”,内墙板、叠合楼板、楼梯，误差大大缩小为1厘米左右。第三阶段：(大学)，预制装配外墙，误差可控制在3~4毫米。第四阶段：(硕士)，预制装配混凝土六面体。如厨房、卫生间、避难间。第五阶段：(博士)，以模块化设计为核心，“少规格、多组合”，实现功能模块—空间模块—户型模块—楼栋模块的“全模块”形式。以现浇的方式预制装配整体剪力墙承重结构，叠合楼板、楼梯、外墙挂板形成整体。
“尽管有些企业已经是‘硕士在读攻读博士’，但还有一些企业仍在读小学。”岑岩打比方。“我们会让那些硕士、博士带领和带动小学生、中学生，相关部门也会不定期地开办‘学习班’，免费为开发企业介绍住宅产业化的先进成果和讲解住宅产业化的前沿科技。”据悉，11月27日，人居环境委员会就组织了一场有关住宅产业化的培训会，报名企业达数百家。
深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示：依赖手工作业的传统方式质量易良莠不齐、安全性不确定。既然汽车需要标准化的工厂生产和系统化拼装，那么和汽车一样直接关系到使用人安全的住宅，同样或者说更加需要统一标准和模具批量生产。”他表示：“房地产开发企业应该尽快认识到这一点并积极转变，否则不仅在深圳本地发展艰难，也终会被整个行业所淘汰。”
万科集团则在回复中国房地产报记者提问的邮件中进一步分析：传统手工方式建造的住房，对资源重复浪费，且造成严重的空气、水，乃至声音污染，科技贡献率尚不及农业。同时，人工成本上涨不可逆转，目前，工人工资在工程造价中已占到25%~28%，据核算，一旦这一比例达到33%，产业化将成为必须和必然。另外，新型城镇化的特点是产城结合，核心是农民工向产业工人转化，这是住宅产业化的大势所趋，也是经济效益、社会效益、环境效益提升的共同路径。
“升学”路漫漫
此次深圳市的这份意见可谓“软硬兼施”。
硬的方面是：2015年起，新出让住宅用地项目，全部采用产业化方式建造，市规划国土部门在土地出让公告时就会做出相关要求；政府投资建设的保障性住房项目，市、区政府在确定项目建设单位后，会将保障性住房标准化设计图集和住宅产业化技术要求作为授权委托书或招标文件的附件。简单地说就是，无论招拍挂形式，企业单位必须按政府制定的规则来，不用产业化方式就没资格拿地。
软的方面是：对建设单位在自有土地(包括已规划批复的城市更新项目)上，自愿采用产业化方式建造的，可获采用产业化方式建造的建筑面积的3%作为奖励，奖励部分功能仍为住宅；社会投资配建、政府回购独立成栋的保障性住房项目，建设单位若自愿使用保障性住房标准化设计图集，建造方式符合住宅产业化技术要求，可在开展前期工作时就将产业化增量成本计入建安成本，所需投资由市、区发展改革部门在项目审批时纳入总投资。
同时，深圳市还为产业化住宅项目开“小灶”——此类项目在办理报建、审批、预售、验收等相关手续时可享绿色通道，并优先返还墙改基金和散装水泥基金，施工进度达7层以下的已封顶、7层以上的已完成地面上1/3层数的可提前办理“预售许可证”。而其他非产业化住宅项目取得预售证要完成项目施工进度的2/3。
但对于很多深圳本土企业，住宅产业化仍是有心无力。目前，深圳已竣工、在建和计划开工的产业化住宅项目共18个，而其中万科就承建了14个，几乎是“独大”之势。深圳地产人士弓鸣对中国房地产报记者坦言：“新政策对深圳本地的中小型房企影响甚少。因为它们压根拿不到地。”
记者了解到：2009年12月1日，深圳市开始实行《城市更新办法》，近5年来，深圳市通过招拍挂形式出让的地块寥寥，大多以股权转让、城市更新等形式交易。“即使偶有公开出让的土地，也会被大型房企以高价或联合体形式获得，中小型房企几乎没有竞争之力。”弓鸣表示。
“政府推进住宅产业化，快好省地建房子是好事，但不要忘记给中小房企留一些实践的空间和追赶的时间。”弓鸣呼吁。
