??房价的下跌和经济环境有直接的关系。其实不要说房价下跌30%，我们简单测算，房价下跌20%中国的经济就完全承受不了。都是过剩，房地产的产能过剩跟其他最大的不同是房地产是不动产。房地产不动产也就意味着它的区域过剩不会转变成为全国性的过剩，这个是最重要的。

??童大焕先生演讲《中国房地产即将告别草莽时代》。

??童大焕，当今国内最活跃的时评人之一，现为重庆邮电大学移通学院大焕城市化战略研究院院长。著有《买房的革命》、《世纪大迁徙》、《穷思维富思维》、《定位中国》、《中国城市的死与生》等作品。

??房地产只是城市化的一个副产品

??其实房地产只是城市化的一个副产品，所以我今天的主题可能会有两条主线，一个是中国经济的基本逻辑，还有一个是中国城市化的基本逻辑，只有在这两个基本逻辑的前提下来谈房地产我觉得才是靠谱的。

??今天的中国正处在一个史无前例的城市化运动中，但是城市化的规律是什么？到底是大城市化还是小城镇化？这是我们一直很纠结的问题。

??中国经济这30多年的飞速发展有一些很重要的因素：1、前面计划经济时代把人创造的能力给束缚了。2、政府亲力亲为的这种政府公司化招商引资一定会加快GDP的增长，甚至腐败本身也会增加GD P。这是很显而易见的道理。3、城市化。中国在1998年以前我认为城市化都是被人为阻止的。我为什么把1998年作为一个城市化运动真正的开端呢？是因为虽然上世纪80年代国务院出了一个文件，因为农民吃不饱饭了，到最后就没有办法，解决不了他们的就业，就说允许农民自带口粮进城。但是由于城市的住房没有放开，其实很多地方还是很难解决居住的问题。而1998年住房自由化以后中国的城市化和房地产发展非常快，所以我把1998年作为一个分水岭。

??回过头来再说一个经济的逻辑，其实2014年大家看到了，我们的产能全部陷入过剩，接下来中国经济的逻辑我认为是这样子的：制造了非常多的泡沫，但是接下来要用泡沫来消化泡沫，所以会进入降息的周期，降低存款准备金率的周期，而且还会继续加大钞票的印制。

??城市化历程产生巨大的补课效应

??我刚才说在1998年以前中国的城市化是人为阻止的，我把它做一个比喻是什么呢？就像是三峡大坝一样，把水流给拦住了，一旦这道大坝自动在市场经济条件下消融，这个水就倾盆而下。也就是说我们中国过去50年的城市化的历程是不正常的，所以我们未来的30年，正常的城市化历程会看起来极其不正常——— 西方国家用80到100年时间可以自然完成的城市化历程，中国将会用30年的时间来完成，这就是一个巨大的补课效应。这种效应一定会导致房价的落差、土地的落差、各种权力的落差。

??房价的下跌和经济环境有直接的关系。其实不要说房价下跌30%，我们简单测算，房价下跌20%中国的经济就完全承受不了。都是过剩，房地产的产能过剩跟其他最大的不同是房地产是不动产。房地产不动产也就意味着它的区域过剩不会转变成为全国性的过剩，这个是最重要的。

??城市化的逻辑在哪里？到底是小城镇化的逻辑还是大城市化的逻辑？我们分析了过去50年搞的那些都是反城市化的运动，结果都没有成功。城市化是人口和产业的聚集才带来效率的提高、自由度的提高，能源没有减少，但是产出效率大大提高。比如说垃圾处理，我们现在的农民的垃圾是很难处理的，但是你到了城市以后垃圾处理就可以变得廉价了，因为它有规模效应，同样各种文化旅游设施、文化娱乐设施、商业设施由于人均规模的效应就已经变得效益很高了。

??人类历史上有两种均衡方式，所谓的均衡发展一个就是说把资源往人口稀少的地方去转移，让它均衡发展，还有一种均衡发展是让人口自由流动，我们采取的是资源的方式，但是资源的方式会遭遇现实巨大的挫折，一个是不尊重规律，第二个是破坏自然。所以地缘经济学的这个东西咱们是要服从它的，不是说我们来违反它。“人聚财聚，人散财散。”离开了人钱是没有用的。

??房地产的问题就是中国金融的问题

??中国的城市化其实到今天为止只有36%左右。本来应该是城市化超前于工业化的，工业化严重超前城市化，只能说明我们的工业是极其严重的过剩。

??在正常的市场经济国家，每年城市新增土地中应该是10%到20%是用于工业用地的，但是我们中国是40%到50%是用于工业用地的，也就是说工业的用地量是正常西方国家的2倍多。我们每年新增土地中用于住宅建设的是多少呢？只有30%到40%。40%到50%是用于工业建设，很多人认为是我们的城市化房价太高了，导致各个实体经济都不务正业，说统统都去投房地产了，这个是一个事实，是我们看到的事实，但是事实上背后的逻辑不是这样子的。背后的逻辑是地方政府去招商引资，降低土地的成本、降低环境的成本、降低劳动力的成本，甚至是降低法治的成本，你走灰色管道我也不管你。

??这个招商引资所有降低的成本来自哪里？特别是土地的成本来自哪里？大家想一想，政府是不会创造财富的，他只有两个税收，或者是左手把钱弄到右手去。实际上它招商引资降低地价的钱全部来自房地产这一块儿。我们的商业用地和住宅用地，除了要负责保障房建设之外，还有很大一块儿其实是用来补贴了招商引资，所以才会有大量的招商引资的工业严重过剩。恰恰是因为房地产补贴了工业，导致了房地产价格提高，而且工业严重过剩，逻辑是在这里。在这种情况下房地产价格真的是很高，而很多工业拿地就是醉翁之意不在酒了，他拿地还是用来盖房子，工业用地拿过来然后是抢建一些房子，甚至要挟地方政府，你不给我盖房子卖我就撤资，所以导致房地产又是大量过剩。农民或者是被拆迁户征地都是根据房地产的用地来跟你要价的，反正这一切就是互相激荡、互相推，咱们的房价就非常高，地价也非常高。

??房价、地价非常高，它又以土地和房屋做抵押去跟银行绑在一起，我们的金融就被紧紧捆在了房地产上面，这就是中国经济背后的基本逻辑，房地产补贴了工业，导致房价提高，房地产又紧紧绑住了金融，所以房地产的问题就是中国金融的问题。

??房地产分化促使资产配置要“中心化”

??尽管2014年的楼市遇到了全国范围内的滞销，甚至是降价，包括大城市、中心城区也在降价，但是有两个大趋势。

??政府主导基础设施建设和房地产补贴招商引资的模式，在2014年已经正式进入尾声。房地产是分化而不是全面过剩。有的地方还不够，有的地方已经严重过剩了。政府不会允许房地产崩盘，这是指不会允许房地产整体崩盘，但是任何力量都没有办法阻止分化。北上广深等一线城市房价只会在真正的市场觉醒中不断加速上涨。而在三、四线及其以下城市，房地产及其背后的金融行业安全软着陆之前，就是整体的金融安全得到保障之前，北上广深等一线城市可能一时半会儿还不会放开限购。

??谈到当前金融遇到的问题，著名经济学家，全国人大常委会前副委员长成思危认为主要的问题是两个方面，一个是房地产，另外一个是地方政府债务，这两个加起来占到了银行贷款的50%到60%，如果这两方面出现了问题，可能影响就会很大。

??其实地方债的背后就是房地产，地方债完全是以土地和房地产做抵押的。还有一点，房地产的整体估值下跌，不仅仅影响到50%到60%的金融本身，不仅仅影响到房地产本身，还影响到中国所有企业的估值，其实在世界各地也是，土地和房屋是最重要的估值，除了极少数的企业，像可口可乐这样子著名的品牌企业，它的工厂、厂房什么化为灰烬了，它的无形资产还在，可中国有多少这样子的企业呢？大部分的估值都是靠土地和房屋的，所以大家不可以小看这种房地产下跌造成的连锁式反应。

??接下来是我们的土地和房地产遍地黄金时代已经一去不复返了。过去大部分的时间、大部分的地点、大部分的地方，你只要拿到地，开发商只要跟政府去拉好关系拿到地，基本上闭起眼睛来就可以赚钱。他随便说一下，旅游地产、养老地产，郊区什么度假地产都可以卖出去，但是这个时代已经过去了，2014年开始是房地产加剧分化的时代。

??以前政策调控来调控去非常的复杂，这个好像是住建部的一个学者说的，以前房地产的政策很复杂、市场很简单，以后市场很复杂、政策很简单。政策就是逐渐退出干预市场，但是市场的分析会变得非常的复杂、非常的专业，要想投资就要学习一点专业的知识，这个知识的大背景仍是城市化和经济逻辑的大背景。坚守城市化的规律和方向，在现在比较低迷的时代实现资产的优化和置换——— 郊区的地产如果还有人接手的话，哪怕是割肉也要把它割掉，及时转移到城市中心和中心城市来。有眼光的人应该要在全国范围内配置资产，全球范围内我暂时就不鼓励了。

??我认为中国未来的城市化必须采取收缩的模式，还不是扩张的模式。房地产收缩模式的过程中，加速向一线城市和中心城市部分集中，这个是一个大趋势。从去年下半年以来，大开发商纷纷向一线城市回流，拿地集中在一二线城市。我们个人的资产结构调整也应该是往那个方向，往城市中心和中心城市。像北京这样的地方，即使在今天如此低迷的情况下，你仍然可以买，闭起眼睛都可以买，但是深圳和广州我就不知道了，有资产的可以把郊区的资产逐渐变到城市中心来。

??先有全局观再来做投资

??如果我们还在继续坚持今天这样的往外扩张的城市化道路，未来，不用太久，大概10年、8年都不要，我们看到的日本的景象就是未来中国的景象。日本的景象是什么样子的？随着老龄化的到来，和老人的纷纷离去，郊区的房屋大量空置没有人住。

??而中国在1998年以来的城市化和小城镇运动中建设的已经空置的房子，会远远超过日本和美国。美国大概有1点几亿套房屋，但是他们全国的旅游地产只有300万套，中国人还没有闲暇还没有足够多的钱就已经遍地是地产了，遍地是郊区养老地产了，所以大家要留意这种现象。

??我一直在强调，北上广深暂时不会放开限购，因为有一部分市场的力量在觉醒，特别是经过2014年这一次的洗牌以后，我发现在郊区的房要么就是不涨，甚至在下跌，要么就是涨得很少，要么就是表面上有涨也没有人接手，所以先觉醒的一批他会置换。上一轮调控就是限购、限贷的政策向郊区三四线城市流动，现在才3年多就发现不行了，资本应该是比较敏锐的，很快就会涌回一线城市。而如果一线城市这个时候放开限购的话会导致房价的暴涨，而且会导致我们的软着陆没有办法进行。

??未来无论是开发商还是我们个人投资者，以前大部分的时间可能都是用来研究政府的政策，特别是开发商，可能用来跟政府打交道，以为拿到地就可以赚钱，然后20%拿来盖房子，剩下的30%拿来忽悠大家买房子。未来我说要80%的时间和精力应该研究一下城市化的规律是什么，这个是一个很重大的战略决策。战略问题对了，其他的什么优惠多一点少一点，利息多一点少一点，都是太小的事情了。要抓住重大的问题，什么是重大的问题？什么是根本的问题？先有这个全局观再来做投资，这个就是我们未来要做的事情。

??(本文为嘉宾2014年12月7日演讲稿，有删节)

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