楼市持续疲软吸金魅力锐减

提要:投机资金追逐利润的天性使其对市场变动高度敏感。高盛的预测说明目前正在显露牛市迹象的中国股市以其回报率较高而吸引力大增,同时也显示出楼市已经陷入上涨空间有限、下跌风险较大的困局,难获投机资金青睐。

  投机资金追逐利润的天性使其对市场变动高度敏感。高盛的预测说明目前正在显露牛市迹象的中国股市以其回报率较高而吸引力大增,同时也显示出楼市已经陷入上涨空间有限、下跌风险较大的困局,难获投机资金青睐。

  12月1日,高盛发布研究报告指出,2015年中国将有4000亿元资金从楼市流向股市。

  据高盛首席中国策略师刘劲津分析,目前房地产资产在中国家庭居民资产的占比大约为60%,相当于日本房地产泡沫高峰期的水平;与此同时,中国家庭股票配置的资产占比仅为7%左右。从2014年房地产发展势头来看,中国楼市供需比拐点已过,而股市转入牛市。2015年,这一势头或将进一步延续:中国居民家庭资产配置将逐渐降低房地产资产的配置,转而增加股票等资产。

  而且,流向股市的4000亿元并非离开楼市的全部投机资金。据高盛预计,这笔流向股市的巨资仅仅为逃离楼市投机资金的六成,而其余的四成资金或将流向理财产品、信托类产品等。

  投机资金追逐利润的天性使其对市场变动高度敏感。高盛的预测说明目前正在显露牛市迹象的中国股市以其回报率较高而吸引力大增,同时也显示出楼市已经陷入上涨空间有限、下跌风险较大的困局,难获投机资金青睐。

  事实上,目前的房地产市场走向也足以说明这一点。尽管今年下半年以来,各地方政府频频出台“托市”政策,为限贷限购松绑,中央政府也于近期密集出台利好楼市的微刺激政策,但市场反应平平。根据中国指 数研究院最新发布的数据,11月份全国100个城市新建住宅均价为10589元平方米,环比、同比再次双双下跌,环比连跌7个月至0.38%,跌幅较上月收窄了0.02个百分点。

  虽然跌幅收窄表明房地产市场出现回暖迹象,但那些盼望着量价齐升、整体市场升温的房地产商显然仍会感到失望。在纳入统计的100个城市中,有82个城市住宅价格同比下跌,较上月增加4个,这意味着超过八成城市的房价已回调至一年前的水平。即使是北上广深等重点城市,其房价均价也只出现环比0.07%的微涨,回升力度十分有限。更何况,这一回暖势头是否具有可持续性还有待观望。

  对此,评级机构惠誉在最新的评级报告中就作出预判,称2015年房地产整体销量增速很可能接近前一年的水平。据该机构估计,2014年中国商品房的整体销量可能比上一年下降10%,而明年的增幅大约在-5%至5%之间,不会出现大幅度反弹。而且,由于中国绝大部分房地产商正在通过“以价换量”方式去库存、加快资产周转率,房价上涨的空间也极为有限。

  由此看来,研究机构对中国房地产发展的走向并不乐观。高盛此次对投机资金走向的预测相当于给中国房地产市场发出警讯:随着股市异军突起、投资方式日趋多元化,更多的投机资金或将舍弃房地产市场,这对持续疲软的楼市而言无疑是雪上加霜。

  此外,尽管目前房地产市场行情有所好转,但是年内大部分城市高库存的现状仍未改变。央行降息及地方政府“救市”只能解决“去库存”的燃眉之急,无法彻底改变房地产市场总体供大于求的本质。当政策的短期利好效应释放后,依旧会暴露出楼市库存偏大、去化周期偏长的问题。

  在这一背景下,一旦抛房买股的热潮兴起,房地产行业将进一步承压,这将让近年来的楼市下行风险继续升级。因此,如果政府希望防范房地产市场硬着陆,逆转其下行趋势,需要推出更多相关政策以稳定流向楼市的资金。

  一方面,政府需要从根本上改善商品房的供求关系,通过改革进一步提升百姓的购房意愿和购房能力。例如,下调房产过户时缴纳的契税、印花税、评估费等费率,简化二手房交易手续等。

  另一方面,针对大多数地产商面临的流动性不足、资金链紧张问题,政府需要进一步拓宽房地产商的融资渠道,降低其融资成本。例如,放宽房地产企业在国内市场上的股本融资等举措。

  唯有多管齐下,中国的房地产业才有望尽快恢复平稳发展的势头,避免硬着陆。

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