文/房价点评网高级分析师 刘烨

  导言

  近几年，新城的强势崛起逐步的掩盖了老城应有的传统优势，无锡三大老中心城区的市场份额不足全市的20%，市中心不再成为最佳的居住区域，而集中了商业、交通、教育、医疗等资源的“市中心”区域真的只能受到市场的如此冷遇吗？

  北塘作为连接惠山新城和市中心的枢纽，人文自然等景观又赋予其极佳的风水文脉，理应成为绝佳的居住地；而北塘的八大产业正蓬勃崛起，这也足以体现其拥有新城一样的发展动力，着实不容被忽视。

  政府迫切助热楼市，买房好时机得以确认

  2014年全国和无锡地方层面已六次助热房地产市场，节奏频繁、放松力度均可见一斑；从4月落户门槛下降开始，7、8月又分别两次递进式的放松限购，9月又伴随着公积金政策加码；由于市场未见明显成效，地方政府依然叫苦连篇，央行立马叫停限贷，放松首套房认定条件并规定首套利率可以7折为下限，紧接着三部委又发文公积金可实现异地缴存。

  中央全面放权，金融闸口放松，无锡地方经济增长受阻急需听到“市场好声音”，市场压抑之苦久都在此时释放，买房的好时机得以确认。

  北塘—价格亲民的绝版中心老城

  北塘区属于无锡三大老城为无锡三大老城之一，土地面积31.12平方公里，常驻人口34万人；2013年实现生产总值259.32亿元，服务业增加值188.2亿元，近十年增长27.2%。人口密度8179人/平米公里，2013年区域内社会消费品总额249亿元仅次于南长区，是不折不扣的中心老城区，消费实力不容忽视。

  对比其他两个老城区的房地产发展来看，崇安区定位为全市的商业中心，对于居住而言略显嘈杂，有失安静静谧；南长区目前整体均价较高，更多的指向中高端客群，定位较为单一；而北塘区同为中心老城，在配套、环境方面丝毫不逊色于崇安，南长，但却拥有7千多极具包容的价格。

  地缘性支撑下的老城购房基础充足

  作为中心老城的北塘，整体幅员面积和人口的吸纳力较为有限，但排除已有住房(非交易性商品房)和多套置业需求的人均，平均估算北塘区的常驻人口数据还有1.8万户的房屋需求，够整个区域内部再消化5年。加上，北塘区即使在限购的年份里120-144平米也占绝对比重，改善型需求的主力地位决定了限购限贷放松后此类需求的释放期到来。

  无锡七区的购房分布体现了极为明显的地缘性特征，而对于外区置业者的吸纳力来看，北塘区依借其独一无二人文和自然景观吸引不少其他区域的可在，在三大中心城区中是外区置业者占比最高的。

  八大产业着力老城发展、创造购房新需求

  北塘区整体规划以凤宾路和盛岸路为城区发展轴，加快向北、向西推进城市化建设，进一步优化布局、拓展载体、聚集资源，形成“一城两带三片四区”的功能格局。重点规划八大产业规划区块，产业方向涉及面从商务中心、文化旅游、绿色宜居、科技创意等极为丰富，尤其是高新技术产业将占到工业增加值的40%；

  北塘在老城中难得的注意到了产业升级对区域经济的强有力的拉动，通过产业和人才的引入创造购房人口，实现外地和外区人口的强势导入。

  总结

  政府的态度无疑是最具公信力市场指向，目前如此频繁政策出台足以表明政府对于市场回暖的期望已经十分迫切，政策环境被压抑许久，势必迎来一波需求释放。

  北塘区作为人口密集度较高的老中心城区，与另两个城区相比有价格优势，与其他区域相比又具备交通、配套等优势，而北塘自身的人口基数以及目前区域的产业规划可以给区域的购房需求以足够的内外支撑，无疑给老无锡新北塘的房地产发展注入新的动力。

  敬请期待【北塘老无锡，无锡新北塘】系列之——人文篇。