关注“首套房新政”落地系列报道

  近期限购限贷的双双解绑，对成都的房地产市场起到了立竿见影的效果。10月的秋季房交会上多家房企销售创纪录，上周包括成都在内的14个二线城市新建住宅成交面积环比上涨53.35%。不过，业内人士表示，这只是“解冻”的开始。

  在长期限购限贷的政策影响下，大部分开发商目前的第一要务都是清理库存回笼现金。因此未来半年内，成都房地产市场或维持“量升价平”的态势。

  政策利好催楼市“解冻”

  国庆节前央行、银监会“松绑”房贷的政策，对低迷已久的楼市起到了立竿见影的效果。在10月的秋季房交会上多家房企的销售就创下了纪录。例如保利实现销售1083套(含别墅、住宅、商业)，总金额达到创纪录的10.3亿；绿地集团国庆档7天仅住宅销售金额达7.2亿……来自华融证券的数据显示，新建住宅方面，上周包括成都在内的14个二线城市共成交220.09万平米，环比上涨53.35%。二手房方面，天津、杭州、南京、成都四个二线城市成交面积环比则上涨了10.97%。

  西南财经大学经济学院副教授刘璐认为，“回暖”的主要原因是9月出现了一些政策面的利好，比如限购的放松等，这使挤压的一部分购房群体集中入市，一定程度上促进了成交“回暖”。而对于目前成都中心城区商品房9823元/平方米的成交均价，刘璐则表示，短期内成都房价会呈现胶着的态势，不会有太大幅度的波动。

  “与其说是‘回暖’，不如说是‘解冻’。”世邦魏理仕华西区董事总经理胡港文说，在限购与限贷政策双双放开之后，改善型住房需求明显解冻。不过对于楼市是否出现真正“回暖”，他则表示还有待观察。“在过去长时间限购限贷的影响下，不少开发商手里都积压了很多库存，现金流出现压力。因此目前很多开发商的心态都是‘要钱不要货’。反映在当下就是交易量上升，但房价基本持平。”

  房贷市场化刺激购房需求

  对于“房贷新政”，前瞻产业研究院分析认为，新政将从两个方面影响房地产市场的需求。一个是购房者数量，另外一个是购房者购房成本。重新定义首套房及允许符合条件的非本地居民购房能够增加购房者的数量。

  “有利于住房贷款走向市场。”山西证券分析师平海庆称，此次的政策与其说是政策调整“放松”，他更认为是个人住房贷款走向市场化，对自住需求、改善性需求、部分投资性需求的购房贷款均予以考虑和满足，让贷款金融机构根据实际情况自行判断和发放。

  一旦“认房不认贷”兑现，购房者首付资金要求下降，改善型需求短期或集中释放，一线城市、核心地段需求将明显回暖。

  不过刘璐则提醒，政策真正能否起到松绑作用还要看商业银行。“房贷问题其实只是国家的货币政策中的一环。当前国家的货币政策总体上看还是偏紧的，至少不会大规模地宽松。所以虽然央行鼓励放开房贷，但这也只是‘鼓励’，商业银行不一定有额度发放。而且，7折利率考验商业银行资金成本，部分商业银行按照7折利率发放贷款的话甚至有可能出现亏损。”刘璐说。

  成都楼市或维持“量升价平”

  对于接下来四季度到明年初的房地产市场，市场各方都抱以看好态度。

  华融证券分析师易华强认为，限购放松主要针对刚需等首套住房，政策放开后并未明显提振销量，而限贷政策的放开有助于改善性需求的释放，两项政策的放开有利于稳定房价预期，减缓房价下跌，刺激房地产市场成交量，四季度成交量有望逐步企稳。

  而胡港文则预计，半年内类似成都这样的二线城市房价将继续呈现“量升价平”的态势。“建议有刚需的购房者还是按照自己的真实需求买房，因为刚需房的房价会在很长一段时间内保持平稳。不过改善型住房，特别是中心城区的改善型住房需求者需要在房价反弹起来前尽早做决定。因为从海外经验以及国内趋势来看，豪宅、中高端住宅市场迟早会彻底开放。”胡港文总结道。