【2014年8月4日 – 北京】  -  全球首屈一指的商业房地产服务公司于8月4日召开华北区物业市场2014年上半年回顾及下半年展望新闻发布会，对北京的写字楼、商铺、工业及住宅物业市场、以及天津、沈阳、大连和青岛等二线城市的写字楼及商铺物业市场，进行了回顾分析，并对未来发展趋势进行了预测。

  写字楼

  供应

  华北区内，青岛是2014年上半年内唯一有新增供应的城市。中铁建于市中心开发的70,000平方米项目于期内竣工落成。新增供应使青岛市场总存量扩大到1,297,000平方米。相较之下，北京写字楼市场的总存量为5,480,000平方米，大连为1,066,400平方米，天津为1,019,700平方米，沈阳为837,000平方米。

  需求

  由于中央政府大力推进产业结构升级以及地方政府依据自身条件积极落实中央政策，在第三产业稳步发展和带动下，除天津外的所有城市租赁需求稳定增长。2014年上半年，跨国及国内大型企业对北京写字楼市场的需求继续维持稳定，尤其是来自金融、投资、IT、生物医学及其他专业服务等行业。在沈阳，业主之间不断加剧的竞争使其在某些情况下给予更具吸引力的条件及更长的租赁期限，以及其他折扣及优惠措施。值得注意的是，一些租户从陈旧的乙级写字楼搬迁至北站CBD子市场已形成趋势。在大连，租户希望能以更加优惠的价格承租品质更佳的写字楼，这将导致该市新兴子市场的需求有所增长。在天津，虽然租赁需求从传统的贸易相关公司转移到金融及服务行业，但整体需求依然疲软。在青岛，需求与2013 年下半年持平，但整体空置率因新增供应而被推高。而大连和沈阳空置率自2013年下半年均有所下降。截至2014年上半年，大连、沈阳、青岛、天津及北京的空置率分别为16.2%、17.7%、15.5%、17.5%及5.3%。

  租金

  北京继续处于自2013年上半年开始的租金调整期，截至2014年6月，租金环比下降0.2%，至人民币310.3元每月每平方米。这主要是因为企业租赁预算受中国经济增速不明朗的影响而有所收紧。二线城市中，受理财及贷款公司对高品质写字楼需求增长的驱动，大连租金录得环比6.0%的显著增长，上升至人民币87.4元每月每平方米；这仅领先于青岛，青岛租金小幅下降至人民币86.5元每月每平方米；与此同时，大连的租金仍低于沈阳及天津。沈阳由于经济形势不明朗，业主给予更多的优惠措施，致使平均租金下降至人民币96.1元每月每平方米(同比下降3.2%)，而天津的租金则录得人民币108.8元每月每平方米。

  投资

  在写字楼物业投资市场中，北京及沈阳录得整售交易。在北京，世纪恒丰斥资人民币约21.5亿元购买临近燕莎子市场的冠捷大厦；带有外资背景的基汇资本以人民币57亿元收购盈科大衍地产持有的包括两栋甲级写字楼在内的建筑面积为169,000平方米的盈科中心。在沈阳，中国保利集团旗下子公司以人民币约11.7亿元购买瑞安建业(瑞安集团成员)持有的包括23,000平方米写字楼(建设中)在内的沈阳中汇广场二期。

  展望

  展望未来，北京写字楼租赁市场在下半年预计无重大变化。租赁需求受到北京作为国家首都及商业中心的支撑，租金在下跌几个季度后或将逐步企稳。在2014年下半年华北区各写字楼市场内，沈阳和天津面临的挑战最大，两市分别有470,000平方米和380,000平方米的新增供应。如按计划完工入市，这些新增供应将分别占两市现有总存量的56.1%和37.2%，给业主方带来巨大压力。大连及青岛也将有新增供应，但两者之体量分别仅为40,000平方米及165,000平方米，均不超过两市历史吸纳量之水平。

  商铺

  供应

  2014年上半年，青岛、沈阳及天津均有新增供应入市。在青岛，位于市区的青岛中心广场开业，为市场带来40,000平方米的新增商铺供应，使得全市的总存量增加至130万平方米，高于大连市场113万平方米的总存量。在天津，两个新项目开业为市场带来221,000平方米的商铺供应，总存量增加至210万平方米。在沈阳，尽管有两个新项目开业，但同期四个项目的停业使得市场总存量保持在约480万平方米。北京市场的供应量位于较高水平，为510万平方米。相较于北京2,100万的人口总量，拥有740万人口的沈阳仍面临供应过量的问题。

  截至2014年上半年，因新增供应有限，大连的空置率下降至5.1%。在青岛，尽管有新增供应，但空置率仍有所下降，至4.5%。同一时期内，沈阳市场净吸纳量录得负值，导致空置率上升至17.5%。天津市场空置率小幅上升至6.3%。北京市场空置率上升至10.5%，主要受中关村子市场内某项目高空置率的影响。

  需求

  餐饮商家，尤其是国内外的连锁餐饮品牌，仍为主要的需求动力，紧随其后的是进一步巩固其在北京的市场地位并向二线城市扩张的国内外快时尚品牌。奢侈品牌，虽然步伐较前几年有所放缓，但仍有少数在北京市场持续扩张，纪梵希、巴黎世家、童装品牌Dior Kids及Armani Junior开设新店即为佐证。快时尚及本土或区域性的时尚品牌是二线城市主要的需求来源。2014年上半年在华北区主要城市开设新店的餐饮商家包括鹿港小镇、南小馆、Coco壱番屋、猫屎咖啡、绿茶餐厅、味千拉面和汉拿山韩国烤肉。

  租金

  持续的消费需求推动了北京和大连市场租金的上涨，两者分别环比上涨1.3%及0.4%至人民币873.6元每月每平方米及人民币653.9元每月每平方米。对供应过量及市场饱和的担忧削弱了业主的议价能力，沈阳市场租金环比下降0.4%至人民币517.6元每月每平方米。青岛和天津市场在一定程度上受经济低迷的影响，平均租金小幅下降，环比分别下降0.9%和1.3%至人民币520.7元每月每平方米和人民币509.2元每月每平方米。

  投资

  2014年上半年华北区内几个主要商铺物业市场均未录得整售交易。北京市场主要是受到买卖双方对资本值预期差异的影响而未达成交易。而在二线城市，投资者虽保有兴趣，但市场缺乏大型优质项目，且收益率未达机构投资者的要求，加之业主对出售旗下物业意愿低下导致鲜有交易达成。

  展望

  北京、大连和青岛的商铺物业市场发展前景积极，在国内外零售商扩张的支撑下，商铺需求持续增加。大连及青岛的社会消费品零售总额增长速度继续快于包括北京在内的一线城市。与此同时，北京因其首都地位、低失业率、不断上涨的薪资和可支配收入，加之政府通过促进国内消费和消费支出率的增长来推动经济发展，仍受在华经营的众多零售商的青睐。预计这些因素将推动市场对2014年335,000平方米的新增供应的吸纳。

  沈阳市场将有别于其他城市，鉴于2014年下半年预计有244,000平方米新供应入市，届时，该市业主将面临更大的挑战。因此，预计未来一年内，沈阳市场空置率或将进一步上升，租金大幅度下调的可能性更大。天津市场也将面临挑战，鉴于天津消费品零售总额在2014年上半年增速放缓至5%以下，该市的商铺物业市场也将因此受到影响。