8月3日晚8时左右，克而瑞旗下自媒体平台《厦门地产资讯》再扔重磅炸弹——闽八条横空出世。

  一篇标题为《福建出台购房优惠政策，“新8条”期限1年》的文章仅当天发布4小时内阅读量爆棚超过10万人次，推崇者、半信半疑者、怀疑和批评者云云，业内、媒体、消费者……好生热闹。足见此讯息牵动着多少人的神经，内容所涉猎的东西凝聚着多少人的期待和渴望。

  这一切源于一份据说是经可靠渠道流传出的内部文件——《福建省住房和城乡建设厅关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》的文件。文件共6页，最后一页赫然写着：本《若干意见》自2014年8月1日起施行，优惠政策有效期1年，各市、县政府可根据《若干意见》要求研究制定具体实施方法。落款戳着福建省住房和城乡建设厅的章，日期为2014年7月29日。奇怪的是，此文件的签发日期离爆出时间已有5日之久，为何迟迟未见公开？媒体、业内、消费者一无所知。政府还在犹豫什么？低调执行？等待时机？还是担心问责……

  笔者猜测，或许有以下两个原因：

  1、此文件为研究文件，按惯例可能需要各地方找市场主流企业一起碰个会，研究研究，沟通沟通，以期达到“政府的预期”？

  2、此文件只是给各市县的参考性纲领文件，正如文中所说，各地根据《若干意见》要求，研究制定具体实施方法。各地落地地执行方案还未出来，也就未有公开性文件出台？

  不管如何，文中内容涉及面之广，指导性意见之具体——堪称政府参考意见类纲领性文件之范本，可见政府救市之迫切，用心之良苦。

  单就文件内容而言，我认为：

  本次新政政府主要围绕去库存和城镇化两个方面做文章，涉及范围宽泛但着力点基本都聚焦在消费力的释放上——

  1、 扩大鼓励客户面和产品界定范畴：

  在客户面上，首先从政策一直以来鼓励和支持的首置刚需客户扩展到首置、首改和拆迁户等范围，其次“全省购房无须提供一年纳税证明和社保缴纳证明”“购房套数只计算一手住房套数，家庭首改按首套计”和“房贷偿清后再次贷款按首套房认定”“拆迁户首套免契税，多套免拆迁面积契税”(此规定旨在引导拆迁户在住房上的消费意愿，以期减少其他消费支出分流保障该群体住房消费力度)以及福州厦门有了明文规定释放限购压力(福州和厦门等尤其是厦门随大流设定全面限购的做法本身就存在着很多值得商榷的地方)等指导性意见，有效客户基数被政策“保护”范围大大扩大，有效客户基数大了，引导性消费机制增强了，去库存的消费力保障也就进一步增强了。

  在产品界定上，“容积率1.0以上，144平米以下均属于普通商品房”的指导性意见，将“受保护”产品的范围扩大到了空前的地步。以厦门和福州为例，来看几组数据——厦门，144平米以下商品房市场供应面积约139.2万平米，占总供应量近七成；144平米以下商品房市场供应套数约14000多套，占总供应套数近八五成；成交占比与供应吻合。福州，144平米以下商品房市场供应面积约194万平米，占总供应量七成以上；144平米以下商品房市场供应套数约20300套左右，占总供应套数八五成以上；成交占比略大于供应占比。文件若能落地执行，颇有些“全面解放城市”的味道。

  2、对农村转移人口在城镇买房有了明确的指导性政策：“鼓励在城镇购房落户，可带直系亲属，农村住房可依法转让”等指导性意见，首次以政策鼓励形式对农民进城落户进行了考虑，一方面初步打破了城镇化发展的人口迁移壁垒，对促进住房消费和城镇化发展有着积极的推动作用；另一方面从落户和农村住房转让两项机制的实施上也给政府带来了极大的考验。

  3、 借鉴首套房认定及对二手房转让税费规定等方面不但对去库存做有效支撑还有利于二手房整体市场热度的提升，“购买超过五年的普通住宅，二手转让免营业税”“购房套数只计算一手住房套数”等指导性意见，极大地增强商品房的流通性；

  4、一级土地市场或将“松绑”：“各地根据库存情况确定商品住宅用地供应量，不再捆绑配建酒店为出让条件”“商品房库存超过24个月的适当减少住宅用地出让规模”等指导性意见出台。其中配建酒店一直以来都是绝大多数开发企业比较头疼的问题，不再捆绑从某种程度上，解放了开发企业的手脚，增强了拿地的意愿；以库存确定城市土地出让规模的做法从cric监测数据上来看——除龙岩、南平、宁德、三明等城市或超过或接近24个月的界定数值以外，只有福州在相对安全的数值里风险最高，去化周期为17个月左右，厦门、泉州、漳州和莆田等城市将以比较健康的政策评估在土地供应量上获益。这一切对提振开发企业对拿地的信心和增加城市有效供应量都将有着积极的作用。

  总之本次新政核心在于释放需求，鼓励有效需求的住房消费，改善需求被激发，大有调控政策逐步淡出市场回归市场调节的节奏，是值得大大点赞的行为。新政若能顺利出台，是具备提振消费者购房信心的作用的，但能否实现预期效果却非孤掌可鸣，开发企业的反应和措施也至关重要。若借此机会盲目提升价格并过于乐观看待后市预期，那就真的是枉费政府一片良苦用心了。有序进行市场需求的引导，通过以价换量配合政府激发有效需求回归才有后市可期。

  落笔之时文章阅读量已突破30万人次，但愿舆论之热情能够给政府以勇气，而非笔者所担心的新政“胎死腹中”！且看后市。